Acquisto di un immobile da una società SRL: cosa sapere

L’acquisto di un immobile da una società SRL può rappresentare un’opzione interessante per chi è alla ricerca di una nuova abitazione o, ancora, di un locale a scopo commerciale. Tuttavia, prima di lanciarsi nella compravendita, è utile sapere che questa tipologia di acquisto potrebbe risultare differente da quella effettuata da un privato, soprattutto dal punto di vista fiscale.

Bisogna infatti considerare quali imposte vengono applicate sulla compravendita, quando l’acquisto è soggetto a IVA e, fatto non meno importante, vantaggi e rischi di una simile operazione.

Cosa significa acquistare un immobile da una società

Innanzitutto, è utile soffermarsi su cosa davvero significhi acquistare un immobile da una società SRL. Quando ci si affaccia sul mercato immobiliare, per la ricerca di una casa o di un immobile ad altri scopi, ci si può infatti imbattere in annunci che non provengono da privati, bensì da varie società. In altre parole, ci si ritroverà nella condizione di finalizzare una compravendita non con una persona fisica, bensì con un’entità giuridica.

In linea generale, ci si potrà perciò interfacciare con due principali realtà:

• l’acquisto di un immobile da una società costruttrice, che quindi si è occupata direttamente dell’edificazione o della ristrutturazione dell’immobile, prima di metterlo in vendita;
• l’acquisto di un immobile da una società non costruttrice, ovvero pronta a vendere un immobile che non ha né edificato né costruito, ma acquisito precedentemente.

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Questa distinzione, come si vedrà anche più avanti, è fondamentale per comprendere il regime fiscale che verrà applicato, in particolare per valutare se la compravendita sia soggetta a IVA - in base al D.P.R. 633/1972 - e, ancora, per il calcolo dell’imposta di registro, regolato dal D.P.R 131/1986.

Come si procede all’acquisto di un immobile da una società

Il processo di acquisto di un’immobile da una società SRL non è molto dissimile da quello che, di consuetudine, si segue per la compravendita tra privati. Indicativamente, sarà necessario procedere con:

• la verifica preliminare della documentazione fornita dalla società. Prima di procedere nella compravendita, è infatti utile controllare che l’azienda in questione fornisca la conformità catastale e urbanistica, nonché che non vi siano ipoteche o gravami sull’immobile;
• il contratto preliminare di compravendita, che dovrà essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate e avere la stessa forma prevista del definitivo, ai sensi dell’articolo 1351 del Codice Civile;
• il rogito notarile, che perfeziona il trasferimento della proprietà, da trascrivere nei registri immobiliari in base all’articolo 2643 del Codice Civile, per garantirne l’opponibilità a terzi;
• il pagamento delle imposte dovute, che variano a seconda l’immobile sia soggetto o meno a IVA o, ancora, se si tratti di prime o seconde case, come si vedrà nei prossimi paragrafi. Di norma, il pagamento delle imposte avviene contestualmente al rogito.

Acquisto immobile da società SRL: rischi e vantaggi

Prima di entrare nel dettaglio delle tassazioni previste per l’acquisto di un immobile da una società, è certamente utile trattare vantaggi e rischi di una simile compravendita. Tra i fattori positivi, si possono certamente elencare:

• una maggiore certezza sulla conformità normativa dell’immobile che si sta acquistando, per precisi obblighi a cui le stesse società sono soggette;
• una maggiore capacità di negoziazione, poiché in genere le società si rivelano più flessibili sia sulla trattazione del prezzo che sulle condizioni di pagamento, rispetto a un privato;
• una pressoché assenza di complicazioni dal punto di vista ereditario, elemento da prendere in considerazione quando si acquista da privati, poiché potrebbero emergere eredi o altri titolari di diritti;
• una maggiore disponibilità di servizi aggiuntivi che la società offre, come ad esempio l’assistenza o il supporto post-vendita.

Sul fronte dei rischi, invece, è utile valutare preventivamente:

• una burocrazia maggiore, che potrebbe rendere le tempistiche di compravendita più dilungate rispetto a quelle da privato;
• una possibile difficoltà nel comprendere la struttura proprietaria della stessa società, alla ricerca di possibili gravami sull’immobile, passività non emerse o altre questioni che potrebbero influenzare la compravendita;
• una tassazione più complessa, ad esempio se la compravendita è soggetta, o meno, a IVA;
• un rischio non sempre preventivabile sulla solvibilità della stessa società venditrice, che potrebbe finire in difficoltà finanziarie durante il processo di compravendita, esponendo anche l’acquirente al rischio che l’acquisto venga bloccato per l’intervento dei creditori.

Le imposte per l’acquisto di un immobile da una società

Compresa in linea generale la procedura di acquisto di un immobile da una società, e i possibili vantaggi e rischi, è certamente indicato concentrarsi sulle questioni più fiscali. Ad esempio, quali imposte sono previste per questa tipologia di compravendita?

Come facile intuire, vi sono diversi fattori da prendere in considerazione. Ad esempio, se chi procede è un privato, bisogna innanzitutto comprendere cosa accade se l’acquisto dell’immobile da una società è per la prima casa. 

Come spiegato dall'Agenzia delle Entrate, se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione Iva, le imposte da versare da parte dell’acquirente che possiede i requisiti prima casa sono: 

• imposta di registro proporzionale nella misura del 2% (invece che 9%); 

• imposta ipotecaria fissa di 50 euro; 

• imposta catastale fissa di 50 euro. 

Se si acquista da un’impresa con vendita soggetta a Iva, le imposte da versare sono: 

• Iva ridotta al 4% (invece che 10%); 

• imposta di registro fissa di 200 euro; 

• imposta ipotecaria fissa di 200 euro; 

• imposta catastale fissa di 200 euro. 

Se, invece, l’immobile viene destinato a seconda casa, si dovrà pagare:

• un’imposta di registro pari al 9% del valore catastale dell’immobile, se la compravendita non è soggetta a IVA;
• le imposte catastale e ipotecaria in misura fissa da 200 euro ciascuna.

Anche in questo caso, bisogna considerare la vendita soggetta a IVA, pari al 10% per immobili non di lusso e al 22% per le categorie A/1, A/8 e A/9.

È utile anche considerare l’eventualità che l’immobile non venga acquistato a uso abitativo, ma ad altri scopi, come ad esempio commerciali. In tal caso:

• l’imposta di registro è sempre al 9% sul valore catastale, in assenza di IVA;
• le imposte catastale e ipotecaria rimangono fisse a 200 euro ciascuna;
• in caso di operazione soggetta a IVA, si pagherà il 22%, salvo specifici casi di esenzione o di aliquote calmierate.

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In questo frangente, è utile verificare in quali casi l’acquisto di un immobile da società sia compatibile con l'ecobonus e il bonus ristrutturazioni, così come con altre agevolazioni fiscali specifiche.

Quando l’acquisto di un immobile è soggetto a IVA

Si è visto come la tassazione sull’acquisto di un immobile da una società possa variare, anche sensibilmente, a seconda che l’operazione sia soggetta a IVA. Ma in quali casi l’Imposta sul Valore Aggiunto è dovuta? A stabilirlo è il D.P.R. 633/1972, in linea generale l’IVA è dovuta quando:

• la compravendita avviene da una società costruttrice, entro 5 anni dall’edificazione o dalla ristrutturazione dell’immobile. Come visto, si dovrà conferire il 10% se l’immobile non è di lusso, mentre il 22% per le categorie A/1, A/8 e A/9;
• la vendita avviene oltre 5 anni, ma la società costruttrice decide di avvalersi dell’opzione IVA, sostituendo l’imposta di registro sul prezzo di vendita;
• la compravendita riguarda immobili strumentali, come a uso commerciale o direzionale, dove l’IVA è al 22%, salvo specifiche esenzioni o agevolazioni.

Se, invece, la compravendita avviene da una società non costruttrice, solitamente si applica l’imposta di registro al 9% rispetto all’IVA, fatta eccezione per casi specifici.

Quanto paga una società che acquista un immobile

Ma cosa succede quando l’acquisto non avviene tra un privato e una società, ma è la società stessa che desidera acquisire l’immobile? In linea generale, se l’immobile è originariamente di proprietà di un privato, si dovrà pagare:

• il 9% sul valore dichiarato nell’atto, o sul valore catastale se si applica la regola del prezzo-valore - di imposta di registro;
• le imposte catastali e ipotecarie in misura fissa di 200 euro ciascuna.

Poiché la compravendita avviene da un privato, è normalmente esente dal campo di applicazione dell’IVA.

Se, invece, l’immobile viene acquistato da un’altra società, si dovrà sempre conferire:

• il 9% del valore catastale dell’immobile, se l’operazione non è soggetta a IVA;
• le imposte catastale e ipotecaria in misura fissa, da 200 euro ciascuna.

In caso si rientrasse nei casi di applicabilità dell’IVA, i medesimi elencati nel precedente paragrafo, l’aliquota è del 22%, salvo specifiche eccezioni. È inoltre utile sapere che, se strumentale all’attività, la società può approfittare della deducibilità sull’acquisto dell’immobile, in base a quanto previsto dal D.P.R 917/1986, ovvero il TUIR.

Indipendentemente sia un privato o una società ad acquistare l’immobile da una SRL, le relative questioni fiscali possono essere molto complesse. Di conseguenza, il consiglio è quello di avvalersi del parere del proprio commercialista di fiducia o di altra figura competente in materia.