Покупка дома у застройщика в Италии

Покупка дома непосредственно у строительной компании в Италии имеет свои плюсы и минусы. Сегодня мы более подробно рассмотрим, как купить итальянский дом прямо у застройщика, с помощью нотариуса Джампаоло Маркоса из итальянского Национального совета нотариусов.

Покупка дома у строительной компании имеет для него особое очарование: увидеть, как дом рождается от фундамента, определиться с внешним видом и другими особенностями с архитекторами и, прежде всего, иметь привилегию владеть новым зданием, которое находится на переднем крае энергоэффективности.

В то же время, есть некоторые важные недостатки, которые следует иметь в виду при покупке у строителей, чтобы ваша прекрасная мечта не превратилась внезапно в ужасный кошмар. Джампаоло Маркос объясняет больше.

Покупка дома у застройщика в 2019 году

"Покупка недвижимости у застройщика-это процесс, который не всегда происходит перед нотариусом”, - объясняет Маркоз. "Наименее сложным случаем является покупка существующей жилой единицы: в этом случае покупатель уже просмотрел готовую недвижимость, оценил затраты на любые дополнительные работы и функции, которые они хотят, решил приобрести, затем идет к нотариусу и совершает покупку.”

Но что произойдет, если свойство вашей мечты все еще находится только в стадии планирования? “Когда здание еще не построено, - отвечает Маркоз, - происходит то, что строитель, который купил землю, пытается продать дом еще до того, как он будет построен, потому что его интерес, конечно, заключается в продаже всех единиц, которые будут построены, и ему нужны средства для финансирования строительства. Поэтому процедура заключается в том, что между покупателем и застройщиком заключается предварительный договор, в котором в письменной форме указываются окончательная цена и сроки оплаты (например, что различные платежи могут производиться в зависимости от состояния выполнения строительных работ)."

Однако это соглашение о предварительной покупке не всегда является успешным. "Иногда строитель может пережить кризис или банкротство, возможно, потому, что они заложили имущество, чтобы купить землю и финансировать работу. Это может стать проблемой для покупателя, потому что если он достигнет точки, где дом должен быть продан с аукциона, вырученные средства идут на кредитора, а лицо, подписавшее предварительный договор купли-продажи теряет свои деньги и дом тоже. Единственный способ предотвратить это-если акт был подписан нотариусом.”

Покупка дома у застройщика: как защитить себя

При покупке недвижимости у застройщика важно, чтобы покупатель имел определенные гарантии и гарантии. Но как?

"Необходимость для покупателя защитить себя, - говорит Маркоз, - является основой decreto legislativo 122/2005, , известного как сводный текст товаров, которые будут построены, который по-прежнему является стандартной ссылкой на эту тему.”

В принципе, нотариус Маркоз объясняет нам два существенных элемента руководства Совета нотариусов по этому вопросу: "есть два отличительных элемента сводного текста”:

1. "Защита покупателя в части сумм, уплаченных на различных этапах строительства, от фундамента до "Под ключ". Эта защита обязывает производителя давать гарантию, выданную банком или страховой компанией, на сумму, равную сумме всех денег оплачивает покупатель. Таким образом, покупатель вернет свои деньги в случае банкротства строительной компании, хотя у них не будет дома.”
2. "Так называемая "postuma decennale", то есть правило устанавливает, что в момент подписания акта производитель выдает гарантию на любые убытки, которые могут возникнуть в ближайшие десять лет из-за дефектов в конструкции, которые затем потребуют ремонта покупателем.”

Как вы можете получить эти гарантии? "Делая предварительный договор с нотариусом, что обязательно влечет за собой активацию защиты, предусмотренной законодательным декретом 122/2005”, - отвечает Маркоз. "Проблема в том, что эти гарантии имеют высокие затраты для застройщика, потому что их просят ограничить сумму денег, которую они получают. Именно поэтому предварительные договоры часто заключаются не нотариусом, а частным делом. Таким образом, однако, покупатель остается непокрытым и подвергается риску потерять свои деньги и дом. Совет-всегда обращаться к нотариусу, но особенно в случае покупки у производителя, чтобы вы не оказались без защиты.”

Покупка дома у застройщика: затраты, расходы и налоги

Покупка дома у строительной компании предполагает определенные затраты, которые частично представлены расходами, частично налогами. В частности, вам придется оплатить расходы на нотариальное действие, которые отличаются от расходов на заключение частного договора купли-продажи между частными лицами. НДС заменяет регистрационный налог, который необходимо при покупке дома из вторых рук у частного поставщика.

Сколько НДС вы должны заплатить, когда покупаете дом у застройщика?

"Покупка нового имущества у застройщика облагается НДС, а не регистрационным налогом, который вместо этого касается сделок между физическими лицами”, - объясняет Маркоз. "Это, к сожалению, налоговый минус для покупателя по сравнению с частными сделками: НДС на покупку у застройщика составляет 10% , а налог на регистрацию в частной сделке - 9%. НДС для покупки у застройщика будет составлять 4% для основного места жительства по сравнению с налогом на регистрацию 2% для частной сделки. Кроме того, НДС при покупке у застройщика уплачивается по реальной цене закрытия, в то время как для сделки между частными лицами регистрационный налог уплачивается по кадастровой стоимости, которая, как правило, ниже цены продажи.”

Удобства для покупки дома у застройщика

Помимо налогового вычета, доступного для первого дома, который также доступен для покупки дома у частных лиц, в 2019 году нет специальных сокращений для покупки дома у строительной компании. До прошлого года можно было вычесть 50% НДС, распределенного в течение десяти лет, на покупку первого или второго дома в энергетическом классе А или В. Однако эта возможность не была продлена до 2019 года.”

Покупка дома у застройщика: преимущества

При отсутствии этих преимуществ, в чем преимущество покупки дома непосредственно у производителя? "Несомненно, это покупка нового продукта, - отвечает нотариус, - который будет иметь, например, лучший уровень энергоэффективности и будет лучше управляться с точки зрения услуг и потребует меньшего обслуживания в долгосрочной перспективе.”

Покупка дома у застройщика через агентство недвижимости

В чем разница между покупкой дома у застройщика и сделкой через агентство недвижимости? "Процесс покупки такой же, но агентство может быть ценной поддержкой для клиента, провести его через все процедуры и объяснить ситуацию. Очевидно, что в этом случае необходимо заплатить соответствующую комиссию агенту по недвижимости."