Os prós e contras de comprar uma casa a uma construtora em Itália

Comprar uma casa diretamente à empresa de construção tem os seus prós e contras. Vamos analisá-los com o notário Giampaolo Marcoz do Consiglio Nazionale del Notariato.

A compra de uma casa à construtora tem um charme especial: ver a casa nascer das suas fundações, planear o seu aspeto com os arquitetos e, acima de tudo, ter a certeza de que se trata de uma casa recém-construída que certamente estará na vanguarda, do ponto de vista visão de energia e manutenção.

No entanto, há alguns aspetos a ter em mente, para evitar que o nosso sonho seja destruído, tal como nos explica Giampaolo Marcoz do Consiglio Nazionale del Notariato.

Comprar uma casa à construtora em 2019

"A compra de um imóvel ao construtor é um procedimento que nem sempre ocorre através do notário", explica Marcoz. - O caso menos complicado é a compra de uma unidade habitacional existente: nesse caso, o comprador já viu o edifício acabado, avaliou os custos de quaisquer obras e caraterísticas adicionais, decidiu comprar e, consequentemente, dirigiu-se ao notário para realizar o ato de compra".

O que é que acontece se a casa dos nossos sonhos ainda está em fase de projeto? "Quando o prédio ainda está para ser construído, - Marcoz responde - o construtor que comprou o terreno, tenta vender a casa antes de que esta seja construída, porque o seu objetivo é, obviamente, vender todas as unidades a construir de forma a conseguir fundos para financiar a construção. Portanto, o procedimento prevê um contrato preliminar entre o comprador e o fabricante, no qual o preço final e os prazos de pagamento são estabelecidos (por exemplo, podem ser feitos vários pagamentos, à medida que avançam os trabalhos de construção)".

No entanto, o contrato preliminar nem sempre é bem-sucedido. “Às vezes, a construtor entra em crise ou em processo de falência, porque, por exemplo, hipotecou o ativo para a compra do terreno e para financiar as obras. Isto representa um problema para o comprador, porque no caso de uma venda em leilão os rendimentos vão para o credor, enquanto que aqueles que assinaram um acordo preliminar perdem o seu dinheiro e até mesmo a casa. A menos que a escritura tenha sido assinada por um notário".

Comprando uma casa do construtor: como te podes proteger

Neste caso, é essencial que o comprador tenha salvaguardas. Mas, quais?

"A necessidade de proteger o comprador - indica Marcoz - é a base do decreto legislativo 122/2005, conhecido como a Lei Consolidada (Testo Unico) sobre os ativos a serem construídos, que é, ainda hoje, o padrão de referência sobre o assunto".

O Consiglio del Notariato preparou um guia sobre o tema, disponível aqui. Basicamente, o notário Marcoz explica os seus dois elementos essenciais:

"Os elementos distintivos da Lei Consolidada são dois, - lista Giampaolo Marcoz:

1. A proteção do comprador em relação aos valores pagos em várias etapas, desde o início da construção até à entrega das chaves. Esta proteção obriga o fabricante a dar uma garantia emitida por um banco ou por um seguro, para um montante igual a todas as quantias pagas pelo comprador. Desta forma, o comprador, em caso de falência, recuperaria o seu dinheiro, permanecendo sem a casa.
2. A chamada postuma decennale, ou seja, uma norma que prevê que, no momento da escritura, o fabricante paga uma garantia contra os danos que podem surgir nos seguintes dez anos, devido a defeitos de construção que então exijam intervenções do comprador".

Como podemos obter essas proteções? "Obviamente, através de um contrato preliminar perante um notário, o que implica, necessariamente, a ativação das proteções referidas no Decreto Legislativo 122/2005, - responde o Conselheiro Nacional do Notário. - O problema é que essas garantias têm custos importantes para o fabricante, porque são solicitadas restrições sobre os valores coletados. É por isso que os contratos preliminares muitas vezes não são estabelecidos por um notário, mas sim por ação privada. Desta forma, no entanto, o comprador fica exposto ao risco de perder todas as quantias pagas e a casa. O conselho é sempre recorrer ao notário, mas acima de tudo no caso de uma compra a uma construtora, para que não se encontre desprotegido”.

Comprar uma casa do fabricante: custos, despesas e impostos

Comprar uma casa de uma construtora envolve custos representados pela despesas e pelos impostos devidos. Em particular, serão pagos os custos da escritura pública, os quais têm valores diferentes em comparação com a venda entre particulares. O IVA substitui o imposto de registo, que se aplica à compra a um particular.

Qual é o IVA aplicado ao comprar uma casa a uma construtora?

"A compra ao fabricante está sujeita a IVA, e não a um imposto de registo, que, diz respeito a transações entre particulares", explica Marcoz. A compra ao fabricante implica o pagamento de uma taxa de 10%, enquanto que o imposto de registo numa transação privada corresponderia a 9% do valor do imóvel. Se se trata da residência primária, o IVA aplicado à compra à construtora seria de 4% contra uma taxa de registo de 2% para uma transação privada. Além disso, o valor do IVA é aplicado sobre o preço real do imóvel, enquanto que numa transação entre particulares, o imposto de registo é pago sobre o valor cadastral, geralmente menor que o preço de venda ”.

Benefícios de comprar uma casa à construtora

Além dos benefícios associados à compra de uma primeira casa, presentes também para a compra de uma casa a um particular, em 2019 não existem vantagens especiais para a compra de uma casa a uma construtora. Até ao ano passado, era possível obter uma dedução 50% do IVA no Irpef, distribuída em dez anos, na compra da primeira ou segunda casa, com classe energética A ou B. No entanto, essa oportunidade não foi prorrogada em 2019.

Comprar uma casa à construtora: as vantagens

Na ausência de benefícios fiscais, qual é a vantagem de comprar uma casa diretamente ao construtor? "Sem dúvida, a compra de um novo produto - responde o notário Marcoz - terá, por exemplo, um melhor perfil energético e será mais fácil de administrar do ponto de vista do serviço, ou exigirá menos manutenção".

Comprar uma casa à construtora através de uma agência

O que muda na compra de uma casa à construtora se existe intervenção de uma agência imobiliária? "O processo de compra é o mesmo - indica o notário - mas a agência pode ser um suporte válido para o cliente, para guiá-lo através de todos os procedimentos e explicar a situação. Obviamente, neste caso, é necessário pagar a comissão relativa".