In den ersten neun Monaten des Jahres 2023 wurden in Italien Kapitalmarktinvestitionen in Höhe von 3,5 Mrd. EUR registriert, ein Volumen, das noch unter dem des gleichen Zeitraums im Jahr 2022 liegt. Allerdings zeigt das dritte Quartal 2023 mit einem Investitionsvolumen von 1,5 Mrd. EUR und einer Veränderung von +53 % gegenüber dem Vorquartal eine positive Trendwende im Vergleich zu den Vorquartalen. Dies ist die Momentaufnahme des jüngsten Berichts des Studienbüros von Gabetti, das bereits für 2024 eine leichte Verbesserung prognostiziert.
Die Auswirkungen der Inflation auf Immobilieninvestitionen
Wie erwartet, spiegelt der in den ersten neun Monaten des Jahres 2023 verzeichnete Volumenrückgang weiterhin die Unsicherheit des internationalen makroökonomischen Szenarios wider. Ein Umfeld, das durch die Inflation gekennzeichnet ist, die in Italien zwar den Weg zur Normalisierung eingeschlagen hat und bei etwa 2 % liegt, sich aber immer noch um etwa 5 % bewegt, und durch Zinssätze, die weiterhin den geldpolitischen Entscheidungen der EZB ausgeliefert sind. Ein Szenario, das voraussichtlich auch im nächsten Jahr die abwartende Haltung und Unsicherheit der Anleger in 2023 prägen wird.
Den makroökonomischen Prognosen zufolge wird das Szenario für Unternehmensinvestitionen jedoch bereits 2024 wesentlich günstiger sein, da die Inflation bei etwa 3,5 % liegen dürfte, die europäische Geldpolitik den Zinsanstieg folglich stoppen wird und das BIP auf etwa 1,2 % geschätzt wird.
„Die Stabilisierung der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen ist sicherlich ein grundlegender Punkt für die gute Erholung des Unternehmensmarktes, der es den Anlegern ermöglichen wird, mehr Vertrauen in die Anlage ihres Kapitals in unserem Land zu gewinnen“, sagte Claudio Santucci, Direktor für Kapitalmärkte Italien bei der Agentur Gabetti. „Die zumeist internationalen Anleger haben in diesen ersten drei Quartalen des Jahres ihre Vermögensallokation auf wertsteigernde Transaktionen ausgerichtet und das hohe Interesse an unserem Land bestätigt. Dies zeigt, dass die Kluft zwischen Nachfrage und Angebot an hochwertigen Immobilien immer noch groß ist, insbesondere in den Anlageklassen Gastgewerbe und Büroimmobilien.“
Die besten Immobilien zum Investieren
Logistik und Wohnen
Betrachtet man die verschiedenen Anlageklassen, so wurden in den ersten neun Monaten insgesamt 970 Mio. Euro in die Logistik investiert, was 28 % des Gesamtvolumens entspricht und somit die bevorzugte Anlageklasse für Investoren darstellt. In diesem Sektor konzentrieren sich mehr als 80 % der Aktivitäten auf Norditalien, wo neue Projekte zum Bau von LEED- oder BREEAM-zertifizierten Gebäuden angesiedelt sind. Was das Investitionsvolumen anbelangt, so folgt der Wohnsektor mit 585 Millionen Euro, das sind 17 % des gesamten Investitionsvolumens.
Büros in Mailand und Rom
An dritter Stelle steht der Bürosektor, der in den drei Quartalen 540 Mio. Euro, also 15 % des Gesamtvolumens, erwirtschaftet hat. Die Aktivitäten konzentrierten sich vorwiegend auf die Hauptmärkte Mailand und Rom. Was die Vermietungen auf diesen beiden Märkten betrifft, so war der größte Zuwachs beim Büroflächenumsatz in Rom mit 186.370 m2 zu verzeichnen, was einem Anstieg von 60 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum entspricht. Dies ist auf zwei große Transaktionen zurückzuführen, von denen eine eine Vorvermietung von insgesamt 80.000 m2 im Zentrum und in der Eurozone beinhaltete.
Mailand hingegen verzeichnete einen Büroflächenumsatz von 276.000 m2, was einem Rückgang von 26 % im Vergleich zu den gleichen Monaten des Jahres 2022 entspricht. Die Spitzenmieten im CBD (Central Business District) von Rom blieben im Vergleich zum Vorquartal stabil bei 500 €/m2 pro Jahr und jene im Euro-Bereich stiegen auf 360 €/m2 pro Jahr. Auch in Mailand stiegen die Mieten in den zentralsten LAgen auf 690 €/m2 pro Jahr (im Vergleich zu 680 €/m2 pro Jahr im Vorquartal), ein Anstieg, der auf die steigende Nachfrage der Mieter nach Qualitätsprodukten zurückzuführen ist, während das Angebot in diesem Bereich noch gering ist. Die Netto-Spitzenrenditen im Stadtzentrum beider Städte stiegen im Vergleich zum Vorquartal um 25 Basispunkte auf 4,75 % für Rom bzw. 4,25 % für Mailand.
Gastgewerbe
Es folgt der Gastgewerbesektor (520 Mio. €) mit 15 % des Volumens. Der Sektor verzeichnete große Transaktionen in Mailand und Rom, aber auch in Venetien und der Toskana, aber auch in Venetien und der Toskana, bei denen es sich um mittelgroße Objekte und eine Neupositionierung im gehobenen Segment handelte.
Gesundheitssektor
Der Gesundheitssektor (430 Millionen Euro, 12 % der Gesamtinvestitionen) profitierte von Transaktionen mit Krankenhäusern, Kliniken und Pflegeheimen, die sich gemessen an der Anzahl der Transaktionen hauptsächlich auf das Piemont konzentrierten.
Einzelhandel und andere
Auf den Einzelhandelssektor entfielen mit 300 Mio. Euro in den ersten neun Monaten 9 % der Gesamtinvestitionen, wobei sich die Aktivitäten in den Einkaufsstraßen auf die Primärstädte konzentrierten, während in den Sekundärstädten die Aktivitäten in Einkaufszentren und im großflächigen Einzelhandelssegment dominierten. Auf das Segment der gemischten Nutzung (60 Mio. Euro) entfielen 2 % der Gesamtinvestition, und die alternativen Projekte, zu denen Grundstücke und Kraftwerke gehören, machten mit 100 Mio. Euro 3 % der Gesamtinvestitionen aus.
Immobilieninvestitionen nach Gebieten
In den ersten neun Monaten des Jahres 2023 erfolgte das größte, einem bestimmten geografischen Gebiet zuzuordnende Investitionsvolumen in Norditalien (63 %), gefolgt von Mittelitalien mit 16 % und dem Süden mit 3 %. Die restlichen 18 % entfielen auf über das ganze Land verstreute Investitionen.
Was die Herkunft des Kapitals anbelangt, so sind ausländische Investoren (57 %) die aktivsten Akteure auf dem Markt. Dabei handelt es sich vor allem um US-amerikanische, französische und britische Investoren, die sich vor allem auf die Bereiche Logistik, Wohnen und Verwaltung konzentrieren. Der verbleibende Anteil wird von italienischem Kapital mit 37 % eingenommen, während die Herkunft von 6 % nicht festgestellt werden konnte.
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