Inflación e inversión inmobiliaria: qué esperar en 2024

En los primeros nueve meses de 2023, se registraron en Italia 3.500 millones de euros de inversiones en el mercado de capitales, un volumen todavía inferior al del mismo período de 2022. Sin embargo, el tercer trimestre de 2023, con un volumen invertido de 1.500 millones de euros y una variación del +53% respecto al trimestre anterior, muestra un cambio positivo respecto a trimestres anteriores. Esta es la instantánea del informe más reciente de la Oficina de Estudios de Gabetti, que prevé una ligera mejora ya en 2024.

El impacto de la inflación en las inversiones inmobiliarias

Como era de esperar, la contracción de volumen registrada en estos primeros nueve meses de 2023 sigue reflejando la incertidumbre del escenario macroeconómico internacional. Un contexto marcado por una inflación, que en Italia ha tomado la senda de la normalización en torno al 2%, pero que aún ronda el 5%, y por unos tipos de interés aún a merced de las decisiones de política monetaria del BCE. Un escenario que probablemente seguirá caracterizando la actitud de espera y la incertidumbre de los inversores a lo largo de 2023.

Sin embargo, según las previsiones macroeconómicas, a partir de 2024 el escenario será mucho más favorable para las inversiones corporativas, con una inflación prevista en torno al 3,5%, una política monetaria europea que, en consecuencia, pondrá fin a la subida de los tipos de interés y una proyección del PIB que se estima ronda el 1,2%.

"La estabilización del marco económico es sin duda un punto fundamental para la buena recuperación del mercado empresarial, lo que permitirá a los inversores ganar más confianza a la hora de invertir su capital en nuestro país", afirmó Claudio Santucci, director de mercados de capitales Italia de la Agencia Gabetti. "Los inversores, en su mayoría internacionales, en estos tres primeros trimestres del año han orientado su asignación de activos hacia transacciones de valor añadido y han confirmado el elevado interés por nuestro país. Esto demuestra que la brecha entre la demanda y la oferta de inmuebles de alta calidad sigue siendo amplia, especialmente en la clase de activos de hostelería y oficinas".

Los mejores activos inmobiliarios para invertir

Logística y vivienda

Por clases de activos, la logística sumó 970 millones de euros invertidos en los nueve primeros meses, un 28% del total, situándose así como la clase de activos preferida por los inversores. En este sector, más del 80% de las operaciones se concentran en el norte de Italia, donde se ubican nuevos proyectos de construcción de edificios con certificación LEED o BREEAM. En cuanto a volumen de inversión, le sigue el sector residencial con 585 millones de euros invertidos, el 17% del total invertido.

Oficinas en Milán y Roma

En tercera posición se sitúa el sector de oficinas, que sumó 540 millones de euros en los tres trimestres, el 15% del total. Las operaciones se concentraron principalmente en los principales mercados de Milán y Roma. En términos de arrendamientos, en estos dos mercados, el mayor crecimiento en la contratación de oficinas se registró en Roma, con una contratación de 186.370 m2, un 60% más que en el mismo período del año pasado, tras dos grandes transacciones, una de los cuales prealquilados un total de 80.000 m2 en el centro y zona euro.

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Milán, por otro lado, registró una contratación de espacio de oficinas de 276.000 m2, un 26% menos que en los mismos meses de 2022. Los alquileres prime en el CBD (distrito central de negocios) de Roma se mantuvieron estables en comparación con el trimestre anterior en 500 euros/m2/a y los de la zona € aumentan hasta los 360 €/m2/a. Los alquileres en Milán también aumentaron en las zonas más céntricas hasta los 690 €/m2/a (frente a los 680 €/m2/a del trimestre anterior), un aumento que se debe a la creciente demanda de productos de calidad por parte de los inquilinos, en un contexto donde este tipo de oferta aún es baja. Los rendimientos netos prime en el CBD de ambas ciudades aumentaron 25 puntos básicos en comparación con el trimestre anterior, hasta el 4,75% en Roma y el 4,25% en Milán, respectivamente.

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Hostelería

Le sigue el sector de la hostelería (520 millones de euros) con el 15% del volumen. El sector experimentó importantes transacciones en Milán y Roma, pero también en Véneto y Toscana, que implicaron activos medio-altos y un reposicionamiento hacia el segmento de alto nivel.

Cuidado de la salud

El sector sanitario (430 millones de euros, el 12% del total invertido) se benefició de las transacciones entre hospitales, clínicas y residencias de ancianos, que se concentraron, en términos de número de transacciones, principalmente en el Piamonte.

Comercio minorista y otros

El sector minorista, con 300 millones de euros, representó el 9% del total invertido en los nueve primeros meses, concentrándose las actividades en las calles principales de las ciudades, mientras que en las ciudades secundarias predominaron las operaciones en centros comerciales y en el segmento de la gran distribución. El segmento de usos mixtos (60 millones de euros) representó el 2% del total invertido, y los alternativos, que incluyen terrenos y centrales eléctricas, el 3% del total con 100 millones de euros.

Inversiones inmobiliarias zona por zona

En los primeros nueve meses de 2023, el mayor volumen de inversiones, atribuible a un área geográfica específica, tuvo lugar en el norte de Italia (63%), seguido del centro de Italia con un 16% y el sur con un 3%. El 18% restante estuvo compuesto por inversiones repartidas por todo el país.

En cuanto al origen del capital, los inversores extranjeros (57%) son los más activos del mercado. Eran predominantemente estadounidenses, franceses y británicos, centrándose principalmente en los sectores de logística, vivienda y gestión. La parte restante la ocupa capital italiano con un 37%, mientras que no se ha podido detectar el origen del 6%.