Inflation et investissement immobilier : à quoi s’attendre en 2024

coima

13 novembre 2023, 10:00

Au cours des neuf premiers mois de 2023, 3,5 milliards d'euros d'investissements sur le marché des capitaux ont été enregistrés en Italie, un volume encore inférieur à celui de la même période en 2022. Cependant, au troisième trimestre 2023, un volume investi de 1,5 milliard d'euros et un changement de + 53 % par rapport au trimestre précédent, montrent un retournement positif par rapport aux trimestres passés. Voicit l'instantané du dernier rapport du Bureau d'Etudes de Gabetti, qui prévoit une légère amélioration dès 2024.

L'impact de l'inflation sur les investissements immobiliers

Comme prévu, la contraction des volumes enregistrée au cours de ces neuf premiers mois de 2023 continue de refléter l'incertitude du scénario macroéconomique international. Un contexte marqué par l'inflation - qui en Italie a certes pris le chemin d'une normalisation à 2 %, mais oscille toujours autour de 5 % - et par des taux d'intérêt encore à la merci des choix de politique monétaire de la BCE. Un scénario qui risque de continuer à caractériser l'immobilité et l’incertitude des investisseurs tout au long de l’année 2023.

Cependant, selon les prévisions macroéconomiques, dès 2024 le scénario sera beaucoup plus favorable aux investissements des entreprises, avec une inflation attendue autour de 3,5 %, une politique monétaire européenne qui mettrait par conséquent fin à la hausse des taux d'intérêt et une projection du PIB estimée à environ 1,2 %.

« La stabilisation du cadre économique est certainement un point fondamental pour la bonne reprise du marché des entreprises, qui permettra aux investisseurs d'avoir plus de confiance pour investir leurs capitaux dans notre pays », a déclaré Claudio Santucci, directeur des marchés de capitaux d'Italie de l'agence Gabetti. « Les investisseurs, principalement internationaux, au cours de ces trois premiers trimestres de l'année, ont orienté leur allocation d'actifs sur des transactions à valeur ajoutée et ont confirmé le grand intérêt pour notre pays. Cela montre que l'écart entre la demande et l'offre de biens immobiliers de haute qualité est toujours large, en particulier dans la classe d'actifs de l'hôtellerie et des bureaux ».

Les meilleurs actifs immobiliers dans lesquels investir

Logistique et vie

Si l'on considère les différentes classes d'actifs, la logistique totalise 970 millions d'euros investis sur les neuf premiers mois, soit 28 % du total, se positionnant ainsi comme la classe d'actifs préférée des investisseurs. Pour ce secteur, plus de 80 % des opérations sont concentrées dans le nord de l'Italie, où se trouvent de nouveaux projets impliquant la construction de bâtiments certifiés LEED ou BREEAM. En termes de volume d'investissement, le secteur résidentiel suit avec 585 millions d'euros investis, soit 17 % du total investi.

Bureaux à Milan et Rome

En troisième position vient le secteur des bureaux, qui a totalisé 540 millions d'euros sur les trois trimestres, soit 15 % du total. Les opérations étaient principalement concentrées sur les principaux marchés de Milan et Rome. En termes de baux, sur ces deux marchés, la plus forte croissance de la demande placée de bureaux a été enregistrée à Rome, avec une demande placée de 186 370 m2, en hausse de 60 % par rapport à la même période de l'année dernière, suite à deux transactions majeures, l'une dont préloués au total 80 000 m2 dans le centre et la zone euro.

Milan, en revanche, a enregistré une demande placée de bureaux de 276 000 m2, en baisse de 26 % par rapport aux mêmes mois de 2022. Les loyers prime dans le CBD (Central Business District) de Rome sont restés stables par rapport au trimestre précédent à 500 €/m2/a et ceux de la zone euro sont passés à 360 €/m2/a. Les loyers à Milan ont également augmenté dans les zones les plus centrales pour atteindre 690 €/m2/a (contre 680 €/m2/a au trimestre précédent), une hausse qui résulte de la demande croissante des locataires pour des produits de qualité, dans un contexte où ce type d’offre est encore faible. Les rendements nets prime dans les CBD des deux villes ont augmenté de 25 points de base par rapport au trimestre précédent, à 4,75 % pour Rome et 4,25 % pour Milan, respectivement.

Hospitalité

Vient ensuite le secteur de l'hôtellerie (520 M€) avec 15 % du volume. Le secteur a connu d'importantes transactions à Milan et Rome, mais aussi en Vénétie et en Toscane, portant sur des actifs moyens-élevés et un repositionnement vers le segment haut de gamme.

Soins de santé

Le secteur de la santé (430 millions d'euros, 12 % du total investi) a bénéficié de transactions impliquant des hôpitaux, des cliniques et des maisons de retraite, concentrées, en termes de nombre de transactions, principalement dans le Piémont.

Commerce de détail et autres

Le secteur du commerce de détail, avec 300 millions d'euros, a représenté 9 % du total investi au cours des neuf premiers mois, avec des activités dans les rues principales concentrées dans les principales villes, tandis que dans les villes secondaires, les opérations dans les centres commerciaux et dans le segment des grandes surfaces ont dominé. Le segment à usage mixte (60 millions d'euros) représentait 2 % du total investi, et les alternatives, qui comprennent les terrains et les centrales électriques, représentaient 3 % du total avec 100 millions d'euros.

Investissements immobiliers zone par zone

Au cours des neuf premiers mois de 2023, le plus grand volume d'investissements, attribuable à une zone géographique spécifique, a eu lieu dans le nord de l'Italie (63 %), suivi du centre de l'Italie avec 16 % et du sud avec 3 %. Les 18 % restants étaient constitués d’investissements dispersés à travers le pays.

En termes d'origine des capitaux, les investisseurs étrangers (57%) sont les acteurs les plus actifs du marché. Il s'agissait principalement d'américains, de français et de britanniques, se concentrant principalement sur les secteurs de la logistique, de l'habitat et de la gestion. La part restante est occupée par le capital italien avec 37 %, tandis que l'origine de 6 % n'a pas pu être identifiée.