Notarieller Kaufvertrag in Italien: Alles, was Sie wissen müssen

Der notarielle Kaufvertrag für eine Immobilie ist ein sehr wichtiger Schritt beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie in Italien. Aber woraus besteht er genau? Was muss er enthalten und welche Kosten sind damit verbunden? Um diese Fragen zu klären, hat idealista/news Giulio Biino, Nationalrat der Notare in Italien, befragt. Hier erfahren Sie alles, was Sie über einen notariellen Kaufvertrag in Italien wissen müssen, der auf Italienisch „rogito notarile“ genannt wird.

Notarieller Kaufvertrag Italien: Was ist das?

Was ist der notarielle Kaufvertrag für eine Immobilie?​​​​​​​

„Rogito“ ist gleichbedeutend mit Urkunde, in diesem Fall handelt es sich um die notarielle Urkunde über den Verkauf einer Immobilie. Mit diesem Dokument wird die Übertragung des Eigentums an der Immobilie formalisiert. Es ist zu betonen, dass eine notarielle Urkunde für die Übertragung des Eigentums an einer Immobilie nicht unbedingt erforderlich ist. Ein einfacher Kaufvertrag würde ausreichen. Der notarielle Kaufvertrag, oder die notarielle Urkunde, ist jedoch erforderlich, weil er den einzigen übertragbaren Titel darstellt, der in den Grundbüchern veröffentlicht werden kann und der daher gegenüber Dritten vollstreckbar ist. Und das ist ein Punkt, den es zu beachten gilt.

Das Eigentum an Immobilien kann nicht per Handschlag übertragen werden, sondern ein einfaches Schriftstück zwischen den Parteien kann genügen. Wenn in diesem Fall jedoch der Verkäufer nach dem Verkauf der Immobilie an den Käufer durch ein einfaches Schreiben einen weiteren Kaufvertrag mit einer dritten Partei abschließt, ist das erste nicht vollstreckbar.

Die notariell beglaubigte private oder öffentliche Urkunde dient gerade dazu, in die Grundbücher eingetragen zu werden und damit gegenüber Dritten vollstreckbar zu sein. Wenn also eine Partei mit einer notariell beglaubigten Urkunde – oder einer notariell beglaubigten privaten Urkunde – an eine andere verkauft, die ordnungsgemäß umgeschrieben ist, und dasselbe Eigentum an eine dritte Partei weiterverkauft, erfolgt die Umschreibung der früheren Urkunde, wodurch die erste Urkunde gegenüber dem möglichen neuen künftigen Käufer vollstreckbar wird.

Notarieller Kaufvertrag für Immobilien: So funktioniert es

Wie funktioniert der notarielle Kaufvertrag?

Beim notariellen Kaufvertrag treten die beiden Parteien – der Verkäufer und der Käufer – vor einen Notar. Der Notar kann entweder nur die Unterschriften beglaubigen oder eine öffentliche Urkunde ausstellen. Unter dem Gesichtspunkt der Übertragbarkeit und damit der Vollstreckbarkeit gegenüber Dritten ist die Wirksamkeit identisch. Der Unterschied zwischen der einen und der anderen Urkunde betrifft den beweisrechtlichen Aspekt. Die notarielle private Urkunde beweist lediglich die Identität der Parteien und die Echtheit ihrer Unterschrift, während die öffentliche Urkunde auch nicht die Wahrhaftigkeit der Erklärungen, sondern ihre Echtheit beweist.

Was muss die notarielle Urkunde beinhalten?

Sie muss die Feststellung der persönlichen Identität der Parteien, die Angabe der gekauften und verkauften Immobilie mit den Grenzen und Katasterdaten sowie eine Reihe weiterer Angaben enthalten, von denen einige unter Androhung der Nichtigkeit der Urkunde vorgesehen sind. So ist beispielsweise die Angabe der städtebaulichen Maßnahmen erforderlich, die gesetzlich vorgeschrieben sind. Wenn die Immobilie aus der Zeit vor 1967 stammt, muss angegeben werden, dass sie aus dieser Zeit stammt. Wenn sie vor 1967 gebaut wurde, müssen in der Urkunde die Baugenehmigung und etwaige dazwischen liegende Varianten angegeben werden, und es muss festgehalten werden, ob eine Bauamnestie stattgefunden hat.

In der Urkunde muss dann angegeben werden, ob der Vertrag unter Mitwirkung eines Vermittlers geschlossen wurde, und wenn es einen Vermittler gab, müssen dessen Daten und die Art seiner Bezahlung angegeben werden. Es muss angegeben werden, wie der Preis gezahlt wurde, d. h. per Scheck und/oder Banküberweisung, mit allen Einzelheiten. Außerdem muss der Energieausweis (Ape) beigefügt werden.

Es gibt noch weitere Vorkehrungen: Vergewissern Sie sich, dass der Verkäufer alle bisherigen Ausgaben für die Eigentumswohnung beglichen hat. Natürlich wird angegeben, ob es irgendwelche nachteiligen Einschreibungen oder Umschreibungen auf die Immobilie gibt. So muss beispielsweise angegeben werden, ob Hypotheken bestehen, und wenn ja, ob die Schulden getilgt sind und daher nur die Hypothek gelöscht werden muss, oder ob die Schulden im Zusammenhang mit dieser Hypothek gemeinsam mit der Zahlung des Kaufpreises getilgt werden, sodass sie zum Zeitpunkt des Verkaufs freigegeben wird.

Wie läuft der Moment der Unterzeichnung der Urkunde ab?

Man könnte sagen, dass der Moment der Urkunde ein feierlicher Moment ist. Die Parteien treten vor den Notar, der die Urkunde in Anwesenheit der Parteien verliest, die sie dann in Anwesenheit des Notars unterzeichnen.

Notarieller Kaufvertrag Italien: Kosten

Wie hoch sind die Gebühren für die notarielle Urkunde?

Was die Kosten anbelangt, so sind die Notargebühren heute sehr unterschiedlich. Das liegt daran, dass es keinen einheitlichen Tarif mehr gibt. Das Notarhonorar hängt vom Kaufpreis ab, aber es gibt auch andere Variablen, die mit der Komplexität der Urkunde und der Art der Untersuchung zu tun haben.

Was prozentual mehr ins Gewicht fällt, sind die zu zahlenden Steuern. Wenn es sich um einen Vertrag zwischen Privatpersonen handelt, beträgt die Steuer beim Kauf eines Hauptwohnsitzes 2 % des Katasterwerts der Immobilie, beim Kauf eines Zweitwohnsitzes immer 9 % des Katasterwerts der Immobilie.

Handelt es sich beim Verkäufer um ein Unternehmen, also eine Gesellschaft, und unterliegt der Kaufvertrag folglich der Mehrwertsteuer anstelle der Registrierungssteuer, gelten etwas andere Sätze: Die Mehrwertsteuer für einen Hauptwohnsitz beträgt 4 % und für einen Zweitwohnsitz 10 %.

Aber es gibt noch einen weiteren Unterschied: Wenn der Verkauf zwischen Privatpersonen stattfindet, wird die Steuerbemessungsgrundlage auf der Grundlage des Katasterwerts der Immobilie berechnet. Wenn der Verkauf mehrwertsteuerpflichtig ist oder der Käufer – auch wenn er der Registrierungssteuer unterliegt – keine natürliche Person ist, ist die Steuerbemessungsgrundlage der Preis und nicht der Katasterwert. Allerdings ist der Katasterwert oft günstiger. Denn auch heute noch liegen die Katasterwerte trotz eines schrumpfenden Marktes und damit eines erheblichen Preisrückgangs zum Teil deutlich unter den vereinbarten Preisen. Daher ist es in der Regel günstiger, den Katasterwert als Bemessungsgrundlage heranzuziehen.

Wie lange dauert die Vorbereitung der Urkunde?

Unter der Annahme, dass der Käufer ohne Hypothek handelt, kann man ab dem Zeitpunkt der Beauftragung des Notars, wenn keine Besonderheiten vorliegen, in einer Woche oder zehn Tagen zu der Vereinbarung kommen. Nehmen wir an, dass eine Frist von fünfzehn Tagen durchaus angemessen ist.

Wenn der Käufer eine Hypothek aufnimmt, müssen die vorbereitenden Schritte bei der Bank berücksichtigt werden, d. h. der Beschluss des kreditgebenden Instituts und die Erstellung des vorläufigen notariellen Protokolls, das den freien oder unfreien Status der Immobilie bescheinigt. Wenn also auch eine Hypothek ins Auge gefasst wird und daher Vorarbeiten erforderlich sind, muss ein Zeitraum von zwanzig Tagen bis zu einem Monat berücksichtigt werden, um die Vereinbarung zu treffen.