Escritura notarial de venda em Itália: tudo o que precisas de saber

A escritura notarial de venda de um imóvel é uma etapa muito importante na hora de comprar ou vender um imóvel em Itália. Mas em consiste exatamente? O que deve conter e que custos implica? Para obter os esclarecimentos necessários, o idealista/news interrogou Giulio Biino, conselheiro nacional dos Notários em Itália. Isto é tudo o que precisas de saber sobre uma escritura notarial de venda em Itália, conhecida em italiano como "rogito notarile".

Escritura notarial de venda em Itália: o que é?

O que é a escritura notarial de venda de um imóvel?

'"Rogito" é sinónimo de escritura, neste caso estamos a falar da escritura notarial de venda de um imóvel. É o documento que formaliza a transferência da propriedade do imóvel. De destacar que, de facto, não seria necessária uma escritura pública para a transferência da propriedade de um imóvel. Bastaria uma simples escritura privada. Mas a escritura particular notarial ou a escritura notarial são exigidas porque representam o único título passível de transcrição que pode ser publicitado no Registo Predial e que, por isso, pode ser oponível a terceiros. E esse é um ponto prestar atenção.

A posse de um imóvel não pode passar com um aperto de mão, mas uma simples escrita entre as partes pode ser suficiente. Neste caso, porém, se depois de vender o imóvel ao comprador por escritura simples, o vendedor fizer outra escritura de compra e venda com terceiro, a primeira não é oponível.

A escritura pública ou particular notarial serve precisamente para ser transcrita nos registos imobiliários e, assim, ser oponível a terceiros. Assim, se uma parte vende a outra com escritura pública notarial - ou escritura particular notarial - devidamente transcrita e revende o mesmo imóvel a um terceiro, resulta a transcrição da escritura anterior, o que torna a primeira escritura oponível aos eventuais novos futuros compradores'.

Escritura notarial de venda de imóvel: como funciona

Como funciona a escritura notarial de compra e venda?

«A escritura notarial de venda envolve a intervenção das duas partes - o vendedor e o comprador - perante um notário. O notário pode apenas reconhecer as assinaturas ou celebrar uma escritura pública. Do ponto de vista da transcrição e, portanto, da oponibilidade a terceiros, a eficácia é idêntica. A diferença entre um documento e outro diz respeito ao aspeto probatório. No sentido de que o contrato privado notarial apenas prova a identidade das partes e a certeza da sua assinatura, ao passo que a escritura pública também prova não a veracidade das declarações, mas a sua autenticidade».

O que deve conter o documento de escritura pública?

'Deve conter a constatação da identidade pessoal das partes, a indicação do imóvel a comprar e vender com os limites e dados cadastrais, e uma série de outras indicações, algumas das quais previstas sob pena de nulidade do título. Por exemplo, é necessário indicar quais são as medidas urbanísticas exigidas por lei. Assim, se o imóvel for anterior a 1967, é necessário indicar que é anterior a 1967; se for anterior a 1967, é necessário mencionar na escritura o alvará de construção e eventuais variantes intervenientes, bem como se houve amnistias de construção.

É então necessário indicar na escritura se esta foi celebrada com a intervenção de mediador e, caso tenha existido mediador, é necessário indicar os seus dados e a forma como foi remunerado. É necessário indicar a forma como o preço foi pago, ou seja, cheques e/ou transferências bancárias, com todos os detalhes. Além disso, deverá ser anexado o Certificado de Desempenho Energético (Ape).

Há também outros cuidados: por exemplo, certificar-se de que o vendedor cumpriu com o pagamento de todas as despesas de condomínio anteriores. Obviamente, é indicado se existem inscrições ou transcrições prejudiciais na propriedade. Por exemplo, é necessário indicar se existem créditos à habitação associados e, caso existam, é necessário indicar se as dívidas estão saldadas e, portanto, basta apenas cancelar o empréstimo ou se a dívida relativa a esse crédito à habitação é extinta em conjunto com o pagamento do preço, de forma a libertá-lo no ato da venda'.

Como ocorre o momento da assinatura da escritura?

'Pode-se dizer que o momento da ação é um momento solene. As partes intervêm perante o notário, que lê a escritura na presença das partes, que a assinam na presença do notário».

Escritura notarial de venda Itália: o custo

Quais são os custos do ato notarial e qual o seu valor?

"No que diz respeito aos custos, os emolumentos notariais hoje são muito variados. Isso porque não existe mais uma tarifa padronizada em vigor. O emolumento notarial está relacionado ao preço de compra, mas depois existem outras variáveis relacionadas à complexidade do ação, o tipo de pesquisa envolvida.

O que, em termos percentuais, tem mais peso são os impostos que têm de ser pagos. Neste sentido, se a escritura for entre particulares, no caso de aquisição de habitação principal a tributação é de 2% sobre o valor cadastral do imóvel, no caso de aquisição de segunda habitação a tributação é de 9%. sempre sobre o valor cadastral do imóvel.

Se o vendedor for uma empresa, e consequentemente a escritura estiver sujeita a IVA em vez de imposto de registo, as taxas são ligeiramente diferentes: o IVA para residência principal é de 4% e para a segunda habitação é de 10%.

Mas há outra diferença a considerar: quando a venda ocorre entre particulares, a matéria coletável é calculada sobre o valor cadastral do imóvel; quando a venda estiver sujeita a IVA, ou - embora sujeita a imposto de registo - o comprador não seja uma pessoa singular, a matéria coletável é o preço e não o valor cadastral. É preciso dizer que o valor cadastral costuma ser mais barato. Isto porque ainda hoje, apesar da retração do mercado e consequente redução substancial dos preços, os valores cadastrais continuam a ser - por vezes significativamente - inferiores aos preços pactuados. Portanto, ter o valor cadastral como base tributável costuma ser mais barato'.

Quanto tempo leva para preparar a escritura?

'Supondo que o comprador o faça sem hipoteca, a partir do momento em que o notário é instruído, se não houver particularidades, em uma semana ou dez dias pode-se chegar à estipulação. Digamos que um prazo de quinze dias é perfeitamente razoável.'

Se o comprador contrair uma hipoteca, devem ser tidas em conta as diligências prévias junto do banco, ou seja, a resolução da instituição mutuante e a elaboração do relatório prévio do notário que ateste a situação de livre ou não do imóvel. Consequentemente, quando também se prevê uma hipoteca e por isso são necessárias diligências preliminares, deve considerar-se um prazo que varia entre vinte dias e um mês para chegar à estipulação».