Escritura notarial de compraventa en Italia: todo lo que necesitas saber

La escritura notarial de compraventa de una propiedad es una etapa muy importante a la hora de comprar o vender una propiedad en Italia. Pero, ¿en qué consiste exactamente? ¿Qué debe contener y qué costes conlleva? Para obtener las aclaraciones necesarias, idealista/news entrevistó a Giulio Biino, consejero nacional del colegio de Notarios en Italia. Esto es todo lo que necesitas saber sobre una escritura notarial de compraventa en Italia, conocida en italiano como "rogito notarile".

Escritura notarial de compraventa Italia: qué es

¿Qué es la escritura notarial de compraventa de un inmueble?

'"Rogito" es sinónimo de escritura, en este caso estamos hablando de la escritura notarial de compraventa de un inmueble. Es el documento que formaliza la transmisión de la propiedad del inmueble. Cabe destacar que, de hecho, no sería necesaria una escritura notarial para transferir la propiedad de un inmueble. Una simple escritura privada sería suficiente. Pero la escritura privada ante notario o la escritura notarial son necesarias porque representan el único título transcribible al que se puede dar publicidad en los Registros de la Propiedad y que, por tanto, puede hacerse oponible a terceros. Y este es un punto al que hay que prestar atención.

La propiedad de un bien inmueble no se puede traspasar con un simple apretón de manos, sin embargo, podría bastar un simple escrito entre las partes. En este caso, sin embargo, si después de vender el inmueble al comprador por escritura simple, el vendedor hace otra escritura de compraventa con un tercero, la primera no sería exigible.

La escritura privada o escritura pública otorgada ante notario sirve precisamente para ser transcrita en los registros de la propiedad inmobiliaria y así hacerse oponible a terceros. Por tanto, si una parte vende a otra con una escritura pública -o escritura privada notarial- debidamente transcrita y revende el mismo inmueble a un tercero, resulta la transcripción de la escritura anterior, que hace ejecutable la primera escritura frente al posible nuevo futuro comprador.

Escritura notarial de compraventa de inmueble: cómo funciona

¿Cómo funciona la escritura notarial de compraventa?

'La escritura notarial de compraventa implica la intervención de las dos partes -el vendedor y el comprador- ante notario. El notario puede simplemente protocolizar las firmas o otorgar escritura pública. Desde el punto de vista de la transcriptibilidad, y por tanto de la oponibilidad frente a terceros, la eficacia es idéntica. La diferencia entre un documento y otro se relaciona con el aspecto probatorio. En el sentido de que el contrato privado protocolizado prueba simplemente la identidad de las partes y la certeza de su firma, mientras que la escritura pública no prueba la veracidad de las declaraciones, sino su autenticidad”.

¿Qué debe contener el documento de acta notarial?

Debe contener la constatación de la identidad personal de las partes, la indicación del inmueble que se compra y vende con los límites y datos catastrales, y otra serie de indicaciones, algunas de las cuales se prevén bajo pena de nulidad de la escritura. Por ejemplo, es necesario indicar cuáles son las normas urbanísticas, tal y como exige la ley. Así, si la propiedad es anterior a 1967, es necesario indicar que es anterior a 1967; si es anterior a 1967, es necesario citar en la escritura la licencia de obra y sus variantes, así como si se han producido posibles amnistías de obra.

Es necesario entonces indicar en la escritura si se celebró con la intervención de un mediador y, si hubo un mediador, es necesario indicar sus datos y la forma en que se pagó. Es necesario indicar la forma en que se pagó el precio, es decir, cheques y/o transferencias bancarias, con todos los detalles. Además se deberá adjuntar el Certificado de Eficiencia Energética (Ape).

También existen otras precauciones: por ejemplo, asegurarse de que el vendedor está al día en el pago de todos los gastos de la comunidad de propietarios. Evidentemente, se indica si existen inscripciones o transcripciones perjudiciales en el inmueble. Por ejemplo, es necesario indicar si existen hipotecas y, en caso de que existan, es necesario indicar si las deudas están liquidadas y, por lo tanto, sólo es necesario cancelar la hipoteca o si la deuda relativa a dicha hipoteca se cancela junto con el pago del precio, para liberarla en el momento de la venta".

¿Cómo se produce el momento de la firma de la escritura?

"Se podría decir que el momento de la firma es un momento solemne. Las partes intervienen ante el notario, que lee la escritura en presencia de las partes, que a continuación la firman en presencia del notario”.

Escritura notarial de venta Italia: el coste

¿Cuáles son los honorarios por la escritura notarial y a cuánto ascienden?

“En cuanto a los costes, los honorarios notariales hoy en día son muy variados. Esto se debe a que ya no existe una tarifa estandarizada vigente. Los honorarios del notario están relacionados con el precio de compra, pero luego hay otras variables relacionadas con la complejidad de la escritura, el tipo de investigación de que se trate.

Lo que, en términos porcentuales, tiene más peso son los impuestos que hay que pagar. En este sentido, si la escritura es entre particulares, en el caso de compra de vivienda habitual la tributación es del 2% sobre el valor catastral del inmueble, en el caso de la compra de una segunda vivienda la tributación es del 9% siempre sobre el valor catastral del inmueble.

Si el vendedor es una empresa, es decir, una sociedad, y en consecuencia la escritura está sujeta al IVA en lugar de al impuesto de actos jurídicos documentados, los tipos son ligeramente diferentes: El IVA de la vivienda principal es del 4% y el de la segunda vivienda es del 10%.

Pero hay otra diferencia a tener en cuenta: cuando la compraventa se produce entre particulares, la base imponible se calcula sobre el valor catastral del inmueble; cuando la compraventa esté sujeta al IVA, o -aunque sujeta al impuesto de actos jurídicos documentados- el comprador no sea una persona física, la base imponible es el precio y no el valor catastral. Hay que decir que el valor catastral suele ser más barato. Esto se debe a que aún hoy, a pesar de la contracción del mercado y, por lo tanto, de una reducción sustancial de los precios, los valores catastrales continúan siendo, a veces significativamente, inferiores a los precios acordados. Por tanto, tener como base imponible el valor catastral suele ser más económico”.

¿Cuánto tiempo se tarda en preparar la escritura?

"Suponiendo que el comprador lo haga sin hipoteca, desde que se encarga al notario, si no hay particularidades, en una semana o diez días se puede llegar a la estipulación. Digamos que un plazo de quince días es perfectamente razonable".

Si el comprador suscribe una hipoteca, hay que tener en cuenta los trámites previos con el banco, es decir, la resolución de la entidad prestamista, y la elaboración del informe notarial previo que certifique la situación de libre o no libre del inmueble. En consecuencia, cuando también se prevea una hipoteca y sean necesarias, por tanto, diligencias previas, deberá contemplarse un plazo que oscilará entre veinte días y un mes para llegar a la estipulación.