Ungehobelte Mieter? Das sollten Sie tun

Was sollten Sie tun, wenn in Ihrem Eigentum in einer Wohnanlage ungehobelte Mieter wohnen? idealista/news hat versucht, dies in Zusammenarbeit mit Studio Legale Mauro (Rom-Pisa) zu erfassen. Erfahren Sie, wer die Verantwortung trägt, welche Risiken bestehen und wie man sich verhalten sollte.

Die von idealista/news befragte Anwaltskanzlei Mauro nennt als zentrale Prämisse: „Für ein Verhalten, das eine Straftat darstellt, haftet nur der Täter.“ Die strafrechtliche Verantwortlichkeit ist persönlicher Natur. Dies gilt auch für den Alltag in einer Wohnanlage, in der es Regeln für die Verwaltung der Gemeinschaftsbereiche und das Verhalten aller Wohnungseigentümer innerhalb und außerhalb ihrer Wohnungen geben muss.

In diesem Sinne ist die Kassationsrechtsprechung konsequent und sieht eine Haftung des Wohnungseigentümers für respektlose und schädigende Handlungen des Mieters vor. Rechtlich gesehen handelt es sich um eine culpa in vigilando. Diese Haftung wird gemindert, wenn der Eigentümer nachweisen kann, dass er alles getan hat, um das schädigende Verhalten zu verhindern.

Hierbei ist beispielsweise vorgesehen, den Mieter abzumahnen und zur sofortigen Einstellung des Fehlverhaltens aufzufordern, den Vertrag zu kündigen oder die Räumung zu verlangen, wenn das Verhalten nicht unterlassen wird. Nur auf diese Weise wird der Eigentümer von seiner Haftung befreit.

Bei schlechtem Verhalten seitens des Mieters sollten Sie Folgendes wissen

Was kann der Wohnungseigentümer bei rüpelhaften und widerspenstigen Mietern tun?

„Er muss Maßnahmen ergreifen oder er wird zusammen mit dem Mieter haftbar gemacht. Der Vermieter kann zunächst versuchen, mit dem Mieter zu sprechen, und ihn andernfalls förmlich abmahnen, mit der Androhung, den Vertrag zu kündigen und die Räumung zu verlangen, wenn das Verhalten nicht eingestellt wird. Dieses Verfahren ist für den Schutz des Eigentümers von grundlegender Bedeutung, da er sonst entweder gemeinsam mit dem Mieter vom Verwalter oder einfach von einem anderen Mieter angezeigt werden kann.“

Ist der Vermieter für das Verhalten des Mieters verantwortlich?

„Wie bereits erwähnt, macht die Kassationsinstanz den Vermieter für die Handlungen des Mieters verantwortlich, wenn er nicht nachweisen kann, dass er alles in seiner Macht Stehende unternommen hat, um dies zu verhindern und/oder zu beenden.“

Welche Risiken bestehen für den Hauseigentümer?

„Die Risiken reichen von einer Klage gegen den Eigentümer zusammen mit dem Mieter bis hin zu Geldstrafen. In der Tat ist es so, dass der Art. 70 der Durchführungsbestimmungen zum Zivilgesetzbuch bei Verstößen gegen die Hausordnung eine Sanktion vorsieht, die im Wiederholungsfall zwischen 200 und 800 Euro liegt.“

Ist es möglich, gegen ungehobelte Mieter vorzugehen?

„Es ist durchaus möglich, gegen rüpelhafte Mieter vorzugehen. Es liegt auch auf der Hand, dass als störend empfundenes Verhalten, insbesondere am Abend, über die normale Toleranz hinausgehen muss (im konkreten Fall Lärm, Rauchentwicklung, Gerüche). Und dann kann sich jeder Mieter an die Polizei, die Carabinieri oder die Gemeindepolizei wenden.“

Welche Maßnahmen können ergriffen werden? Gibt es bestimmte Verhaltensweisen, die überprüft werden müssen?

„Das kann von einer Mediation bis hin zu einer eigentlichen Vorladung reichen. Der Art. 844 des Zivilgesetzbuches sieht vor, dass der Eigentümer vom Nachbarn ausgehende(n) Rauch oder Hitze, Dämpfe, Geräusche, Erschütterungen und ähnliche Ausbreitungen nicht verhindern kann, wenn diese unter Berücksichtigung der Beschaffenheit der Räumlichkeiten das übliche Maß nicht überschreiten. Bei der Anwendung dieser Regel muss das Gericht die Bedürfnisse der Erzeugung und den Zweck des Eigentums berücksichtigen. Es kann den Vorrang einer bestimmten Nutzung berücksichtigen.“