Cosa cambia (e che fare) se ho una casa di proprietà e vado in affitto?

Possedere un immobile non implica necessariamente l'obbligo di abitarlo. Sono numerosi, infatti, i motivi per cui una persona può decidere di vivere in affitto pur essendo il proprietario di una casa. Questa, ad esempio, può trovarsi in una città diversa rispetto a quella in cui si è scelto di vivere per motivi personali o esigenze lavorative. In altri casi, invece, l’immobile è considerato un puro investimento economico. 

L'importante è essere consapevoli degli obblighi che questa scelta comporta rispetto un eventuale cambio di residenza e nei confronti del Fisco. Ecco, quindi, cosa fare se ho una casa di proprietà e vado in affitto.

Perché andare in affitto se si ha una casa di proprietà?

Esistono diverse ragioni per cui un proprietario potrebbe scegliere di avere una casa di proprietà ma vivere in affitto. Queste, sicuramente, ricorrono tra le principali:

• Esigenze lavorative e familiari: un trasferimento per lavoro o per motivi personali potrebbe rendere più conveniente prendere un appartamento con un contratto di locazione piuttosto che vendere la propria casa.
• Investimento immobiliare: alcuni scelgono di affittare la propria abitazione per ottenere una rendita passiva e vivere in un altro immobile in affitto a costi ridotti.
• Vincoli personali o legali: l'abitazione di proprietà potrebbe non essere adatta alle esigenze attuali, ma essere difficile da vendere per ragioni di mercato o vincoli ereditari.

A questa motivazione, poi, si aggiunge anche la casistica dell’eventuale eredità di una casa di famiglia collocata, però, in un luogo assolutamente poco agevole per le proprie necessità quotidiane. In quel caso, dunque, si decide di affittare l’immobile di proprietà per ottenere un rientro economico e, così, abbassare notevolmente le spese vive dovute ad un affitto.

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Quando si va in affitto, è necessario cambiare la residenza?

Scegliere di andare a vivere in affitto comporta diverse questioni burocratiche, tra cui quella di un eventuale cambiamento di residenza (attenzione: la residenza differisce dal domicilio). La questione, infatti, porta ad una serie di quesiti, primo tra tutti quello relativo alla sua effettiva necessità. Se ho una prima casa e sono in affitto altrove, dunque, è necessario modificare la residenza? Va dichiarato il domicilio diverso dalla residenza? La risposta a questa questione non è univoca e, piuttosto, dipende da diversi fattori. Uno dei più importanti, ad esempio, la durata della permanenza e gli obblighi fiscali e amministrativi.

Oltre a questo, poi, dal punto di vista strettamente legale, il cambio di residenza non è obbligatorio in senso assoluto. Tuttavia, se il nuovo domicilio diventa il luogo di dimora abituale, ossia la casa in cui si trascorre la maggior parte del tempo, è necessario aggiornarla presso l’ufficio anagrafe del comune di appartenenza. A stabilirlo, in questo caso, è l’articolo 43 del Codice Civile che definisce la residenza come il luogo in cui la persona ha la dimora abituale. 

Questo vuol dire, dunque, che se si prende in affitto un immobile con l’intenzione di viverci stabilmente, è necessario registrare la nuova residenza. per avere accesso a diversi servizi, tra cui sanità, scuola e agevolazioni fiscali. Nonostante questo, però, ci sono dei casi in cui non è esattamente conveniente provvedere al cambio di residenza. Questi nello specifico:

• affitto temporaneo: se si prende un appartamento in affitto per motivi transitori, come studio o lavoro, è possibile mantenere la residenza nella casa di proprietà e dichiarare l’affitto come domicilio.
• Per motivi familiari o burocratici: se si divide il tempo tra due abitazioni o si ha intenzione di rientrare nell’immobile di proprietà in futuro, può essere preferibile mantenere la residenza originale.

Cambiare residenza, comunque, può influire soprattutto sulla tassazione della casa di proprietà. Se, infatti, la residenza viene trasferita altrove, la casa di proprietà diventa "seconda abitazione" e, dunque, può essere tassata come tale con il pagamento dell’IMU. Attenzione inoltre al fatto che la prima casa differisce dall'abitazione principale.

Perché devo pagare l'IMU se sono in affitto?

Se vado in affitto la casa di proprietà diventa seconda abitazione? Questa è la domanda che si pone chi, solitamente, non abita nell’immobile di proprietà. Una questione importante, soprattutto per l’eventuale pagamento dell’IMU, ossia l'Imposta Municipale Propria. Con questa dicitura s’intende un tributo locale dovuto dai proprietari di immobili che non siano adibiti ad abitazione principale. 

Questo vuol dire, dunque, che se una persona possiede una casa ma vive in affitto in un’altra abitazione, il suo immobile di proprietà può essere soggetto a questo tipo di obbligo fiscale. Una situazione prevista e regolata dalla legge italiana, secondo cui l’esenzione dal pagamento è concessa solo per l’abitazione principale, ovvero quella in cui il proprietario ha residenza anagrafica e dimora abituale.

Nello specifico l’IMU è regolata dal D. Lgs. 23/2011, successivamente modificato dalla Legge 160/2019 (Legge di Bilancio 2020), che ha accorpato l’IMU e la TASI in un'unica imposta. Ecco cosa stabilisce nello specifico la legge:

• l’IMU non è dovuta per l’abitazione principale, ovvero la casa in cui il proprietario risiede e dimora abitualmente, a meno che non sia un immobile di lusso, quindi rientrante nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.
• Se si è proprietario di una casa ma non si risiede nell’immobile, questo viene considerato seconda casa e quindi soggetto all’IMU.
• Il fatto di vivere in affitto in un'altra abitazione non modifica la classificazione dell’immobile di proprietà.

Stabilito tutto questo, dunque, se si vive in una casa in affitto, l’immobile di proprietà rimane comunque soggetto a IMU. Il fisco, infatti, non lo può considerare come abitazione principale e quindi, non soggetto a nessun tipo di agevolazione.

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Quando non si paga IMU?

Se sono proprietario di una casa ma non residente, dunque, è inevitabile sottostare all’obbligo fiscale previsto. Nonostante questo, però, esistono dei casi in cui l’IMU può essere sospeso:

• se l'immobile è adibito ad abitazione principale e il proprietario vi risiede e dimora abitualmente.
• Nel caso in cui la casa sia concessa in uso gratuito a un parente di primo grado che vi ha residenza e dimora abituale, purché nel rispetto delle normative locali.
• Quando sussiste la possibilità che l'immobile sia situato in un comune che ha deliberato esenzioni o riduzioni specifiche per questo situazione.

Per concludere, però, è necessario considerare anche un caso particolare e specifico come il trasferimento in casa di riposo. La legge, infatti, regola questa evenienza stabilendo che non si deve tener conto del trasferimento della dimora se questo dipende dal ricovero permanente in una casa di riposo. In sostanza non ha alcuna importanza il luogo in cui è posta la residenza anagrafica. Il trasferimento, infatti, non comporta la perdita dell’agevolazione IRPEF. Sempre che, ovviamente, la casa di proprietà non sia locata.

Cosa succede se metto in affitto la mia prima casa?

Se c’è una casa di proprietà ma la residenza è altrove, la soluzione più opportuna è quella di mettere in affitto l’immobile stipulando un apposito contratto, acquistato come "prima casa". Prima di agire, però, è bene  essere consapevoli di questi effetti secondari:  

• IMU: la casa perde lo status di abitazione principale e diventa seconda casa, quindi sarà soggetta all'IMU.
• Detrazioni fiscali: alcuni bonus fiscali previsti per l'acquisto della prima casa potrebbero non essere più applicabili.

La questione più importante, però, riguarda la trasformazione dell'eventuale affitto percepito in reddito tassabile ai fini IRPEF o cedolare secca. In sostanza, se si sceglie il regime della cedolare secca le tasse saranno pari al 21% del valore annuo della locazione. Mentre se si decide di locare l’immobile adottando i parametri dei contratti a canone concordato, le tasse saranno pari al 10% del valore annuo.