Guida completa sull’assemblea condominiale

L’assemblea condominiale è un organo in grado di assumere decisioni collegiali relative all’amministratore, alle spese condominiali, all’approvazione del rendiconto annuale dell’amministrazione e alle opere di manutenzione straordinaria della struttura. Scopriamo tutti i dettagli su come funziona l’assemblea condominiale, analizzando le norme vigenti in materia.

Cosa decide l’assemblea di condominio

La riunione condominiale o, più correttamente, l’assemblea condominiale è un organo formato da un amministratore, dai proprietari delle singole unità, dai conduttori e dagli usufruttuari del condominio. Tra gli aventi diritto al voto, è previsto che venga individuato un presidente d’assemblea in grado di garantire una gestione democratica della riunione e delle decisioni relative alla vita del condominio.

L’assemblea di condominio è un organo importantissimo per i comproprietari di un edificio poiché ha il potere di emanare deliberazioni obbligatorie sulle seguenti materie:

• la conferma dell’amministratore e la sua retribuzione;
• l’approvazione del rendiconto annuale disposto dall’amministratore condominiale e all’impiego del residuo attivo di gestione;
• l’approvazione dei preventivi delle spese annuali necessarie e la relativa ripartizione delle spese condominiali;
• la costituzione di un fondo speciale per le opere di innovazione o manutenzione straordinaria del condominio.

Una volta redatto il verbale con le decisioni assunte dall’assemblea condominiale, le delibere diventano obbligatorie per ogni partecipante, inclusi gli assenti ed i contrari alle decisioni assunte. I membri dell’assemblea possono, in ogni caso, ricorrere all’Autorità Giudiziaria per far valere il loro dissenso.

Come funziona un’assemblea condominiale: la convocazione

Si ritiene costituita e valida, l’assemblea condominiale che vede l’intervento di un numero di condomini che rappresenti i due terzi del valore dell’edificio e almeno i due terzi dei partecipanti totali del condominio. Per permettere l’emanazione delle delibere dell'assemblea condominiale, la convocazione è necessaria. L’assemblea di condominio può essere convocata:

• in via ordinaria;
• in via straordinaria.

La convocazione dell’assemblea condominiale ordinaria è annuale ed è l’assemblea condominiale obbligatoriaper l’amministratore secondo la legge. L’amministratore si occupa di inviare, ad ogni membro del condominio, e almeno 5 giorni prima, la comunicazione contenente la data e l’ordine del giorno della riunione tramite posta raccomandata, fax, PEC o consegna a mano. Se tali regole non vengono rispettate, le assemblee convocate e le delibere ad essa riferibili possono considerarsi nulle. Inoltre, data l’obbligatorietà dell’assemblea ordinaria annuale, qualora questa non venga convocata per due anni solari di seguito, i condomini hanno il diritto di rivolgersi all’Autorità Giudiziaria.

L’assemblea condominiale straordinaria, invece, è una formula di convocazione che viene indetta ogni qualvolta l’amministratore ne determini la necessità. Tale assemblea può anche essere indetta dagli stessi condomini qualora abbiano bisogno di discutere di argomenti di interesse generale, purché rappresentino almeno un sesto del valore del condominio.

Si può convocare l’assemblea condominiale senza amministratore?

Qualora l’amministratore si astenga dal convocare l’assemblea condominiale ordinaria o l’assemblea condominiale straordinaria, ogni condomino può indire una nuova riunione.

Nel caso dell’assemblea straordinaria convocata dai condomini o nel caso dell’assemblea condominiale ordinariaautoconvocata, trascorsi dieci giorni dalla richiesta senza che l’amministratore abbia provveduto alla comunicazione della data di riunione, i comproprietari possono riunirsi autonomamente in assemblea condominiale senza amministratore.

Come funziona l’assemblea condominiale: le maggioranze 

Le delibere emanate dall’assemblea condominiale ordinaria e straordinaria sono ritenute valide, qualora siano state approvate da almeno la metà del valore dell’edificio, ovvero la maggioranza degli intervenuti. Nel corso della prima convocazione dell’assemblea condominiale, è necessario approvare le deliberazioni a maggioranza dei due terzi del valore dell’edificio per le seguenti questioni:

• la revoca dell’amministratore;
• le ricostruzioni o riparazioni straordinarie dell’edificio
• le liti attive e passive dei condomini su argomenti diversi dalla revoca dell’amministratore.

Spetta al presidente di assemblea verificare il raggiungimento del quorum stabilito dalla legge, l’invio delle comunicazioni relative alla partecipazione ed il computo dei millesimi per l’approvazione di ogni punto all’ordine del giorno.

Tuttavia, se alla data della prima convocazione, il numero legale previsto per il quorum non può essere raggiunto, è possibile convocare la seconda assemblea condominiale in un giorno diverso dalla data prestabilita ma non oltre i dieci giorni dalla prima data. In sede di seconda convocazione dell’assemblea condominiale, la maggioranza ad hoc non è richiesta, ma è sufficiente che almeno 4 condomini su 12 siano presenti alla riunione.

Le riunioni condominiali in videoconferenza

Con l’emergenza Covid, l’assemblea condominiale e la normativa di riferimento hanno subito delle modifiche. Nel corso del 2020, è stata approvata la possibilità di convocare l’assemblea condominiale in videoconferenza anche se questa modalità non è prevista dal regolamento condominiale. I termini previsti per la comunicazione dell’ordine del giorno, dell'ora e del luogo (in questo caso virtuale) di svolgimento della riunione, rimangono i medesimi, ovvero almeno cinque giorni prima della data dell’assemblea condominiale.

Nel 2021, è stato stabilito che i partecipanti alla riunione dovessero essere in possesso di certificato di vaccinazione contro il virus da Covid-19 e che le riunioni di condominio dovessero essere svolte in sicurezza utilizzando i dispositivi di protezione individuale. Pertanto, il presidente doveva accertarsi che l’amministratore condominiale e gli altri membri fossero in possesso di green pass durante l’assemblea condominiale. Con la fine dell’emergenza sanitaria, è stato annullato l’obbligo di green pass per le assemblee condominiali.

Come funziona l'assemblea di condominio?

L’assemblea di condominio è un organo composto dall’amministratore, i proprietari delle unità immobiliari, i conduttori e gli usufruttuari degli immobili presenti nell’edificio. La riunione è in grado di prendere decisioni con la maggioranza dei partecipanti del condominio convocando almeno una volta all’anno l'assemblea condominiale ordinaria o, qualora vi sia la necessità, convocando saltuariamente un’assemblea condominiale straordinaria.

Quando l'amministratore è obbligato a convocare l'assemblea?

L’amministratore di condominio è obbligato per legge a convocare l’assemblea almeno una volta all’anno, in particolare per l’approvazione del bilancio consuntivo e dello stato di reparto. Se l’assemblea ordinaria annuale non viene convocata per due anni solari di seguito, i condomini possono presentare ricorso all’Autorità Giudiziaria.

Quante assemblee condominiali si possono fare in un anno?

I condomini possono richiedere la convocazione straordinaria dell’assemblea condominiale quante volte vogliono durante l’anno. La richiesta di convocazione dell'assemblea straordinaria deve provenire da un numero di condomini che rappresenti un sesto del valore dell’edificio. Tale richiesta può anche non essere accolta dall’amministratore e, trascorsi inutilmente dieci giorni dalla domanda di convocazione, i condomini possono convocare autonomamente l’assemblea di condominio.

H3: Quando è valida l'assemblea di condominio?

L’assemblea condominiale e le delibere assunte in tale sede sono da ritenere valide qualora vi sia stata la partecipazione di un numero di condomini che rappresenti i due terzi del valore dell’edificio e almeno i due terzi dei partecipanti totali del condominio.