Come fare un contratto di affitto

Il contratto di affitto è un documento che deve essere stipulato tra il proprietario di un immobile e il locatario, in caso di locazione. È importante che il proprietario sappia come fare un contratto di affitto regolare, così da redigere un atto che rispetti le disposizioni di legge. Le procedure da seguire sono molteplici e spesso generano confusione, ma è bene conoscerle per evitare possibili sanzioni pecuniarie.

Contratto di affitto: tipologie

Quando si è alla ricerca di una casa in affitto o, in qualità di proprietari, si è intenzionati ad affittare il proprio immobile, si è chiamati ad occuparsi della stipula del contratto di affitto. Ne esistono differenti tipologie, distinguibili sulla base dei vincoli e degli obblighi da rispettare all’atto di sottoscrizione del contratto:

• contratto di affitto a canone libero: il canone di affitto è determinato liberamente dalle parti, ovvero dal proprietario dell’immobile e dal locatario. Conosciuto anche come “contratto 4+4”, ha una durata di quattro anni, prorogabile per altri quattro.
• contratto di affitto a canone concordato: il canone è concordato dalle parti. L’accordo deve tener conto delle caratteristiche dell’edificio, della tipologia di immobile, dello stato manutentivo in cui versa, oltre che dell’eventuale presenza di posti auto, box, cantine, spazi comuni e servizi tecnici, come ascensori, impianti energetici, di riscaldamento e di raffreddamento;
• contratto di affitto convenzionato: definito anche “contratto 3+2”, ha una durata minima di tre anni e prevede un rinnovo automatico di due anni alla scadenza. Vi è la possibilità di attivare un canone calmierato, stabilito dal Comune di appartenenza, oltre che la possibilità di accedere ad alcune agevolazioni fiscali;
• contratto di affitto transitorio: ha una durata inferiore a quattro anni che, in caso di esigenze particolari documentate, può essere estesa fino ad un massimo di 18 mesi. Per capire come fare un contratto di affitto transitorio e verificare la possibilità di estenderne la durata è necessario consultare le condizioni previste dal Decreto Ministeriale dedicato;
• contratto di affitto per studenti universitari fuori sede: ha una durata che va dai sei mesi ai tre anni. In questo caso, il rinnovo è automatico e ha una durata pari a quella originaria. Se ti stai chiedendo come fare un contratto di affitto per studenti, è bene ricordare che questa tipologia di contratto può essere sottoscritta, in qualità di locatari, esclusivamente da studenti che studiano e vivono in un Comune diverso da quello di residenza.

Come registrare un contratto di affitto

Quando si affitta un immobile per una durata superiore a 30 giorni, il proprietario è obbligato a registrare il contratto di affitto. Per la registrazione del documento è necessario pagare un’imposta, calcolata sulla base della tipologia di immobile e del valore del contratto. Per gli immobili ad uso abitativo, l’imposta è pari al 2% del canone annuo, moltiplicato per il numero totale delle annualità. In più, bisogna pagare l’imposta di bollo (16€ ogni 100 righe di contratto).

Come fare per registrare un contratto di affitto? Il termine da rispettare è 30 giorni dalla data di stipula del contratto. Entro questo termine, il proprietario è chiamato a presentare la registrazione all’Agenzia delle Entrate. In caso di registrazione tardiva, bisogna pagare delle sanzioni.

Disdetta contratto di affitto: come funziona

La legge consente la risoluzione anticipata del contratto di affitto per entrambe le parti, proprietario dell’immobile e locatario. Questa possibilità è concessa solo se il contratto di affitto contiene la clausola di recesso. In caso contrario, si è tenuti a rispettare la naturale scadenza del contratto.

Per capire come fare la disdetta di un contratto di affitto, è bene sapere che l’operazione di recesso anticipato è possibile solo in determinati casi e secondo specifiche modalità:

• risoluzione consensuale: entrambe le parti possono decidere consensualmente la risoluzione anticipate del contratto, provvedendo ad eseguire le pratiche burocratiche previste dall’Agenzia delle Entrate;
• recesso anticipato da parte del proprietario dell’immobile: quando il proprietario decide di recedere il contratto di affitto prima della sua naturale scadenza, è tenuto a dare un preavviso di almeno sei mesi al locatario. Come fare una raccomandata per disdire un contratto di affitto? È sufficiente rispettare i tempi per l’invio previsti e assicurarsi che nel contratto non siano presenti clausole contraddittorie;
• recesso anticipato da parte del locatario: anche il locatario può richiedere la risoluzione anticipata del contratto, inviando una raccomandata al locatore con almeno sei mesi di anticipo.