Nuda proprietà e cedolare secca, i chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate

In caso di nuda proprietà, se si ha l’intenzione di locare a terzi, si può optare per il regime della cedolare secca? Una domanda ricorrente alla quale il Fisco ha risposto in più occasioni, fornendo importanti chiarimenti. La questione è stata affrontata dall’Agenzia delle Entrate replicando prima a un’istanza e poi alla domanda di un contribuente. Si ricorda che la nuda proprietà è un diritto reale su una casa che non comprende però il diritto di usufrutto; mentre la cedolare secca è un regime facoltativo, che si sostanzia nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali e che può essere scelto dalle persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento.

Nuda proprietà e affitto con cedolare secca, la risposta dell'Agenzia delle Entrate

Nel caso presentato all'Agenzia delle Entrate, l’istante è titolare, insieme al fratello nella misura del 50 per cento ciascuno, della nuda proprietà di un immobile abitativo. La madre dell’istante, titolare del diritto di usufrutto, occupa l’immobile a titolo di abitazione principale, ad eccezione di una porzione dello stesso immobile in relazione alla quale l’istante, unitamente al fratello, ne ha “la materiale disponibilità”. L’intenzione dell’istante è quella di stipulare un contratto di locazione a canone libero per tale porzione e per questo chiede se, in quanto nudo proprietario, può accedere al regime della cedolare secca. Vediamo quanto chiarito in merito.

Con la risposta n. 216, l’Agenzia delle Entrate ha spiegato che il nudo proprietario, pur avendo la disponibilità di fatto di una parte dell’immobile che vuole locare a terzi, non può optare per il regime della cedolare secca. Si ricorda che la madre dell’istante è usufruttaria dell’immobile.

Secondo quanto precisato dall’Agenzia delle Entrate, non è possibile beneficiare della cedolare secca poiché tale regime si pone in alternativa facoltativa rispetto al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario, ai fini dell’Irpef, che non è imputato al nudo proprietario.

L’Agenzia delle Entrate ha sottolineato che “se per lo stesso immobile sussiste contitolarità o coesistono più diritti reali, il reddito è imputato a ciascuno dei contitolari, in proporzione a ciascun diritto”. E ha poi precisato che, con riferimento agli immobili locati, “la norma dispone che qualora il canone risultante dal contratto di locazione (ridotto forfetariamente della percentuale prevista) sia superiore al reddito medio ordinario, il reddito fondiario è determinato in misura pari a quella del canone di locazione al netto di tale riduzione”. Secondo quanto disposto, inoltre, i redditi fondiari sono imputati ai soggetti “che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale”.

In base a quanto precisato dall’Agenzia delle Entrate, “la nuda proprietà, per sua natura, si accompagna all’usufrutto, il quale riserva a priori al suo titolare il diritto di godere della cosa e di poter percepire anche i frutti prodotti”. Quindi, per l’imputazione del reddito, “la costituzione del diritto di usufrutto comporta lo spostamento della soggettività passiva d’imposta dal proprietario all’usufruttuario titolare del diritto di godere della cosa e dei frutti prodotti”.

Per l’applicazione del regime della cedolare secca, l’Agenzia delle Entrate ha sottolineato che “si tratta di un regime alternativo rispetto a quello ordinario di tassazione del reddito fondiario derivante dalla locazione di immobili a uso abitativo, per effetto del quale per il periodo di durata dell’opzione, non si applicano le aliquote progressive per scaglioni di reddito e le relative addizionali ma un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali sul reddito fondiario prodotto dall’immobile locato (ovvero il canone annuo di locazione previsto dal contratto), nonché delle imposte di registro e di bollo”.

GTRES

Immobile in nuda proprietà e affitto con cedolare secca, è possibile? La risposta del Fisco

A Fisco Oggi, la rivista telematica dell’Agenzia delle Entrate, è stato domandato: “Ho la nuda proprietà di un appartamento del quale è usufruttuario un mio parente. Avendo la disponibilità di una parte di questo immobile (una camera più un bagno), se decido di dare in locazione questa porzione di casa posso chiedere il regime fiscale della cedolare secca?”.

Nel fornire la sua risposta, il Fisco ha spiegato che avendo la nuda proprietà di un immobile e disponendo di una parte di esso, se si decide di dare in locazione questa porzione di casa non è possibile chiedere il regime fiscale della cedolare secca. Tale possibilità non è prevista “perché la cedolare secca (articolo 3 del decreto legislativo n. 23/2011) è un regime impositivo alternativo rispetto a quello ordinario di tassazione del reddito fondiario derivante dalla locazione di immobili a uso abitativo (articolo 26 del Tuir)”.

E secondo quanto disposto da quest’ultima norma, “i redditi fondiari concorrono a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono l’immobile a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale”. Di conseguenza, “il nudo proprietario, non rientrando tra i soggetti cui va imputato il reddito fondiario, non può optare per il regime della cedolare secca, regime che si pone in alternativa facoltativa rispetto a quello ordinario”.

Cosa si intende per cedolare secca?

Come spiegato dall’Agenzia delle Entrate, la cedolare secca è un regime facoltativo, che si sostanzia nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito dell’immobile). In più, per i contratti sotto cedolare secca non andranno pagate l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione. La cedolare secca non sostituisce l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione.

La scelta per la cedolare secca, inoltre, implica la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.