Imposta di registro per la locazione di un immobile strumentale, i chiarimenti della Cassazione

L’imposta di registro si paga per la locazione di un immobile strumentale? La risposta è arrivata dalla Cassazione, che ha accolto la tesi presentata dall’Agenzia delle Entrate. Un chiarimento importante in considerazione del fatto che in passato per le locazioni di fabbricati soggette ad Iva era sempre operante il principio di alternatività tra Iva e imposta di registro stabilito dal Testo unico sull’imposta di registro, articolo 40 del Dpr n. 131/1986.

Secondo quanto chiarito adesso dalla Cassazione con la sentenza n. 16109 del 10 giugno 2024, le locazioni che hanno per oggetto immobili strumentali e che sono poste in essere da soggetti passivi Iva scontano l’imposta proporzionale di registro sia in caso di operazioni esenti da Iva che in caso di operazioni imponibili Iva.

Il Fisco ha ricordato che, se in passato per le locazioni di fabbricati soggette ad Iva vigeva il principio di alternatività tra Iva e imposta di registro, il decreto legge n. 223 del 4 luglio 2006, come convertito dalla legge n. 248 del 4 agosto 2006, ha introdotto una deroga a tale principio, prevedendo l’applicazione dell’imposta di registro, con l’aliquota dell’1%, per le locazioni soggette da Iva aventi ad oggetto fabbricati strumentali.

Il Fisco ha quindi specificato che, ai fini dell’applicazione dell’imposta di registro, per le locazioni di fabbricati strumentali soggette ad Iva, con l’entrata in vigore della legge n. 248/2006, sono state modificate le seguenti disposizioni del Tur:

• articolo 40: è stato inserito il comma 1-bis, in base al quale le locazioni di immobili strumentali, ancorché assoggettate ad Iva, scontano l’imposta di registro in misura proporzionale;
• articolo 5 della tariffa, parte prima: è stata introdotta la lettera a-bis) con la quale si prevede l’aliquota dell’1% in relazione alle locazioni di immobili strumentali ancorchè assoggettate ad Iva.

Mentre, per quanto riguarda il trattamento Iva, bisogna fare riferimento al Testo unico sull’Iva, articolo 10 del Dpr n. 633/1972, in base al quale:

• in linea generale le locazioni, da parte di soggetti Iva, aventi ad oggetto immobili strumentali, costituiscono operazioni esenti da Iva;
• le stesse operazioni sono imponibili Iva se il locatore ha espressamente manifestato l’opzione per l’imposizione ad Iva.

Considerando queste disposizioni normative, “le locazioni di fabbricati strumentali, poste in essere da soggetti Iva a prescindere dal regime Iva (esenzione o imponibilità) cui sono soggette, scontano sempre l’imposta di registro in misura proporzionale, con l’aliquota dell’1%”.

Con la sua sentenza, la Cassazione ha accolto il ricorso dell’Agenzia delle Entrate e ha affermato che “…l’imposta di registro si applica in misura proporzionale anche se relativa a contratti di locazione di immobili strumentali, indipendentemente dall’assoggettamento di questi ultimi ad Iva, non ponendosi tale previsione in contrasto con la direttiva 2006/112/CE, dal momento che il diritto dell’Unione ammette l’esistenza di regimi fiscali in concorrenza con l’Iva.”

I giudici hanno poi richiamato la propria pronuncia n. 734 del 12 gennaio 2022, con la quale era già stato sostenuto “che l’imposta di registro proporzionale contestata dalla società riguarda solo una ristretta categoria di operazioni e, quindi, ‘…non è destinata a gravare su tutte le operazioni economiche nello Stato membro considerato’”, 

Prendendo atto del fatto che “l’imposta di registro proporzionale, di cui alle norme del Tur sopra indicate, non opera in modo generalizzato per tutte le operazioni aventi ad oggetto beni e servizi”, la Suprema Corte ha chiarito che “…ciò è sufficiente per concludere che l’imposta di registro in parola non presenta le caratteristiche essenziali dell’Iva e non è quindi interessata dal divieto previsto all’articolo 401 della direttiva”.