Sanzioni per cedolare secca: quanto si paga se si omette nel 730

Quanto si paga per le sanzioni sulla cedolare secca omessa in dichiarazione dei redditi? La cedolare secca è sempre più gettonata anche in ambito immobiliare, ad esempio per gli affitti, perché permette di approfittare di un’imposta sostitutiva all’IRPEF e ottenere altre agevolazioni, come ad esempio l’esenzione dall’imposta di registro e di bollo sulla registrazione, la proroga e la risoluzione del contratto d’affitto. Si tratta di uno strumento nato per contrastare il fenomeno degli affitti in nero, con la loro mancata registrazione e comunicazione nella dichiarazione dei redditi.

Per effetto del recente Decreto Legislativo 87/2024, sono state modificate le sanzioni per l’omessa cedolare secca nel 730 o nell’Unico. Fino al 31 agosto, la sanzione è tra il 240 e il 480% dell’imposta dovuta, mentre dal primo settembre la multa sarà sempre del 240%, con un minimo di 500 euro. Tuttavia, le modifiche non riguardano unicamente le sanzioni, ma anche nuove aliquote: è quindi utile controllare tutte le novità sulla cedolare secca 2024.

Le sanzioni per la cedolare secca omessa

Come già accennato in apertura, con il Decreto Legislativo 87/2024 sono state apportate delle modifiche al precedente Decreto Legislativo 471/1997, in materia di sanzioni tributarie sulla cedolare secca. La sottoscrizione di un contratto d’affitto avvalendosi di questo regime alternativo, si tratti di una locazione di lunga durata oppure di un affitto breve, deve infatti essere regolarmente registrata e inserita in dichiarazione dei redditi.

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Ci si può quindi trovare di fronte a due situazioni distinte, che possono portare all’emissione di una corposa sanzione:

• l’omissione totale in dichiarazione dei redditi;
• l’inserimento in dichiarazione dei redditi da cedolare secca in misura minore rispetto a quanto accertato dall’Agenzia delle Entrate.

Le sanzioni per la cedolare secca si aggiungono a eventuali altre omissioni in sede di dichiarazione, tuttavia vi è la possibilità anche di rettificare la propria posizione, ad esempio attraverso lo strumento del ravvedimento operoso. Per questo, è utile sapere come comportarsi se non si presenta o si sbaglia il 730. 

Le sanzioni per l’omissione totale della cedolare secca

Quando si può parlare di omissione totale della cedolare secca in dichiarazione dei redditi? Sono diverse le casistiche che possono rientrare in questa definizione:

• la mancata sottoscrizione di un contratto d’affitto tramite cedolare secca, ovvero l’accertamento da parte dell’Agenzia delle Entrate di un affitto in nero;
• la registrazione tardiva di un contratto con cedolare secca, ovvero entro 30 giorni dalla stipula.

Come facile intuire, in presenza di un affitto in nero, non è dato sapere se il locatore avrebbe optato per la cedolare secca, qualora avesse provveduto a registrare il contratto. Ciò determina delle sanzioni molto elevate, sia che la scoperta dell’affitto irregolare avvenga a seguito di un accertamento da parte dell’Agenzia delle Entrate che sia lo stesso locatore a comunicarlo, ad esempio con una registrazione tardiva.

Si è visto nei precedenti paragrafi che il recente Decreto Legislativo 87/2024 ha modificato le sanzioni per questa tipologia di omissione, determinando uno spartiacque temporale:

• fino al 31 agosto 2024, l’omessa dichiarazione di redditi assoggettati a cedolare secca comporta una sanzione tra il 240 e il 480% dell’imposta dovuta;
• dal primo settembre 2024, la percentuale sarà fissa al 240% dell’imposta dovuta, tuttavia la sanzione avrà un importo minimo di 500 euro.

La decisione di ridurre la percentuale della sanzione nasce nel tentativo di combattere proprio il fenomeno degli affitti in nero, invitando così i locatori alla regolarizzazione.

Le sanzioni per la comunicazione errata della cedolare secca

Non sempre la sanzione viene comminata per la mancata registrazione, e quindi la mancata comunicazione, della cedolare secca. A volte può accadere che la dichiarazione sia infedele, ovvero riporti dei redditi assoggettati a cedolare secca di entità minore rispetto a quanto effettivamente percepito.

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Anche in questo caso, le recenti modifiche del Decreto Legislativo 87/2024 determinano uno spartiacque temporale:

• fino al 31 agosto 2024, la sanzione è compresa tra il 180 e il 360% dell’imposta dovuta;
• dal primo settembre, la sanzione diventa fissa al 140% dell’imposta dovuta, con un importo minimo di 300 euro.

La dichiarazione integrativa per la cedolare secca

Il sopracitato decreto apporta della novità anche per coloro che, resosi conto di omissioni o comunicazioni mendaci nel 730 o nell’UNICO, volessero procedere a rettifica con una dichiarazione integrativa. In questo caso:

• viene eliminato il raddoppio della sanzione precedentemente previsto;
• il contribuente dovrà quindi corrispondere una sanzione pari al 50% delle imposte dovute, anziché il 100%.

La riduzione della sanzione ha lo scopo di spingere i locatari a correggere eventuali errori, evitando degli esborsi troppo gravosi che potrebbero, al contrario, avere un effetto deterrente.

È però utile ricordare che, in caso di mancata registrazione del contratto con cedolare secca, oltre alla sanzione per la dichiarazione integrativa bisognerà procedere con il ravvedimento operoso della stessa registrazione, che comporta ulteriori esborsi. Nel dettaglio:

• il 6% se la registrazione avviene con un ritardo di 30 giorni;
• il 13,3% se la registrazione avviene con un ritardo di 90 giorni;
• il 15% se la registrazione avviene entro un anno;
• il 17,45 se la registrazione avviene tra uno e due anni;
• il 20% se la registrazione avviene dopo due anni;
• il 24% se la registrazione avviene dopo l’avvenuta contestazione da parte degli organi preposti.

Data la complessità della materia, e il rischio di imbattersi in ulteriori errori, il consiglio è quello di affidarsi al proprio commercialista di fiducia per il calcolo non solo di tutti i tributi dovuti, ma anche per una stima delle sanzioni che si dovranno pagare. È utile inoltre ricordare che l’Agenzia delle Entrate può effettuare accertamenti fino a 5 anni, di conseguenza è necessario verificare la presenza di eventuali errori anche nelle dichiarazioni dei redditi degli anni passati.