Prezzo di acquisto della casa inferiore al mutuo, via libera alla rettifica dei corrispettivi dichiarati

Cosa accade se il prezzo di acquisto della casa è inferiore al mutuo? A chiarirlo è la Cassazione con la sentenza n. 18866 del 10 luglio 2024. Il caso esaminato riguarda un ricorso di una contribuente, socia accomandante di una società immobiliare, la quale ha impugnato un avviso di accertamento che ha determinato un maggior reddito di partecipazione conseguente a un avviso di accertamento emesso nei confronti della società partecipata.

L’importo del mutuo superiore al prezzo di acquisto dell’immobile è sufficiente a giustificare la rettifica dei corrispettivi dichiarati

Secondo quanto chiarito dalla Cassazione, in caso di contestazione di maggiori ricavi derivanti dalla cessione di immobili, l’importo del mutuo erogato all’acquirente superiore al prezzo di acquisto dell’immobile è sufficiente a giustificare la rettifica dei corrispettivi dichiarati. La Cassazione ha quindi sottolineato che l’erogazione agli acquirenti di mutui di importo superiore al prezzo indicato nell’atto pubblico di compravendita è sufficiente a giustificare la rettifica dei corrispettivi dichiarati, in misura corrispondente a tale prezzo.

Nel dettaglio, come specificato da Fisco Oggi, che ha esaminato il caso, “nell’ipotesi di contestazione di maggiori ricavi derivanti dalla cessione di beni immobili, la reintroduzione con effetto retroattivo della presunzione semplice, ai sensi dell’articolo 24, comma 5, della legge n. 88 del 2009, che ha modificato l’articolo 39 del Dpr n. 600 del 1973 e l'articolo 54 del Dpr n. 633 del 1972, sopprimendo la presunzione legale (relativa) di corrispondenza del prezzo della compravendita al valore normale del bene, introdotta dall’articolo 35 del Dl n. 223 del 2006, non impedisce al giudice tributario di fondare il proprio convincimento su un unico elemento, purché dotato dei requisiti di precisione e di gravità. L’elemento in questione, tuttavia, non può essere costituito dai soli valori Omi, che devono essere corroborati da ulteriori indizi, al fine di non incorrere nel divieto di ‘presumptio de presumpto’”.

Quando è possibile l'accertamento di un maggior reddito derivante dalla cessione di beni immobili

Secondo quanto chiarito dalla Cassazione, in tema di accertamento induttivo del reddito d'impresa, l’accertamento di un maggior reddito derivante dalla cessione di beni immobili può essere fondato anche solo sull’esistenza di uno scostamento tra il minor prezzo indicato nell’atto di compravendita e l’importo del mutuo erogato all'acquirente, dal momento che non si verifica alcuna violazione delle norme in materia di onere della prova.

Fisco Oggi ha poi ricordato che la Corte ha inoltre stabilito “che la presunzione semplice, per la quale il corrispettivo versato per l’acquisto dell’immobile non può essere inferiore all’importo del mutuo concesso dalla banca, è rafforzata dalle disposizioni sul limite massimo di finanziabilità stabilito con la deliberazione del 22 aprile 1995 del Comitato Interministeriale per il Credito ed il Risparmio (Cicr), secondo cui l’ammontare massimo dei finanziamenti di credito fondiario non può superare l’80% del valore dell’immobile oggetto di compravendita (potendo raggiungere il 100% soltanto in presenza di garanzie integrative) nonché dalle regole poste dalla Banca d’Italia agli istituti bancari per concedere finanziamenti di credito fondiario, regole la cui violazione sarebbe lesiva degli interessi degli stessi istituti di credito, tenuti a garantire il capitale dato a prestito con beni il cui valore non può essere inferiore: in base a tali regole, il prezzo di cessione degli immobili non può essere inferiore all’80% dell’ammontare del mutuo contratto”.