Bisi, Fimaa Pavia: “Contro l’inflazione torna l’interesse verso l’investimento immobiliare”

Il mercato immobiliare di Pavia, con le sue peculiarità, emerge dal periodo post pandemico con un rinnovato interesse verso l’investimento in locazioni universitarie. idealista/news ne ha parlato con Davide Bisi, vicepresidente Fimaa Pavia, per scattare la fotografia di una città dal mercato immobiliare dinamico, in cui ogni soluzione abitativa può trovare il suo acquirente.

Qual è la situazione delle locazioni universitarie a Pavia?

Dopo gli anni di pandemia gli iscritti all’università di Pavia sono notevolmente aumentati, di conseguenza già da fine giugno la richiesta di alloggi è stata molto alta, al punto che non sempre si è riusciti a farvi fronte nonostante il mercato degli alloggi studenteschi a Pavia si avvalga sia delle locazioni tramite agenzia, sia tramite privati, sia tramite collegi universitari, una realtà piuttosto sviluppata. Ciononostante la disponibilità di alloggi per studenti è stata esaurita e diverse richieste sono rimaste insoddisfatte.

Si dovrà quindi investire ulteriormente in alloggi studenteschi?

La percentuale di chi investe nel settore degli alloggi studenteschi oggi non è marginale. Per vari motivi sta tornando ad affacciarsi sul mercato la figura dell’investitore in case per studenti, sia come locazione che come compravendita. Ci sono inoltre delle iniziative più articolate che prenderanno forma sul territorio nei prossimi anni, che andranno ad aggiungersi all’offerta privata e alle soluzioni abitative già esistenti; il mercato si conferma vivace e attrae investitori.

Quale relazione c’è tra investimento immobiliare e inflazione a Pavia?

L’inflazione impatta sugli investimenti immobiliari in maniera ambivalente: alcuni reagiscono in modo attendista, altri, proprio a causa della necessità di crearsi una protezione dall’inflazione, decidono di investire nel mattone per metterlo a reddito. Oggi la redditività finanziaria è ancora piuttosto bassa quindi l’investimento immobiliare torna alla ribalta in modo vivace, soprattutto a Pavia e nelle aree circostanti.

Come è la situazione dei prezzi immobiliari a Pavia?

I prezzi immobiliari sono in media stabili, al momento non si vedono movimenti significativi. Quello che però avrà impatto sulla determinazione dei valori di mercato, nel prossimo futuro, più che l’inflazione in sé saranno i costi di gestione e l’efficienza dei diversi edifici. La maggior parte degli edifici a Pavia e dintorni risale agli anni 60-70, e questo tipo di immobili ha costi di gestione incomprimibili, che di conseguenza verranno meno richiesti e perderanno valore. Di contro, le nuove costruzioni, più performanti, acquisteranno valore, a prescindere dalla posizione in cui si trovano. In generale, l’atteggiamento dell’acquirente è sempre più sensibile alla prestazione: c’è più domanda per gli edifici performanti quindi il loro prezzo aumenta. Ovviamente si vendono anche edifici meno efficienti, ma a prezzi inferiori. Il mercato diventa quindi più articolato; la valutazione di oggi di un edificio vetusto, anche se in buona posizione, sarà meno vantaggiosa rispetto a quella di un edificio più performante, anche se periferico. Il mercato comunque funziona e resta vivace, è solo una questione di trovare il giusto prezzo per il giusto immobile.

Quanto gli immobili di Pavia hanno beneficiato del Superbonus 110?

Meno di quanto si possa credere. Il Superbonus 110 è infatti vantaggioso, lato aziende, per quelle ristrutturazioni che coinvolgono immobili da 30-40 appartamenti, meno per le piccole palazzine o per le unifamiliari. Che però nella nostra zona sono prevalenti. A ciò si aggiunga la complessità dell’accesso alla cessione del credito, gravato da dinamiche burocratiche non semplici da gestire,  i rallentamenti dovuti alla difficoltà di reperire materiali, il fatto che la stessa cessione del credito sia stata stoppata da molti istituti, rallentando le operazioni. Il fatto incontrovertibile, comunque, è che tanto le aziende quanto i privati che hanno affrontato delle ristrutturazioni con il Superbonus 110 si sono trovati di fronte costi più alti del 50-70 per cento rispetto al 2019. Paradossalmente, tre anni fa senza Superbonus si sarebbe potuto risparmiare più di oggi.