Annullamento del contratto di locazione registrato: casistiche e procedure da seguire

Un contratto di locazione di durata superiore ai 30 giorni deve essere obbligatoriamente registrato presso l’Agenzia delle Entrate, entro 30 giorni dalla firma. Inquilino e locatore, affinché l’atto possa essere considerato valido, sono tenuti a compilare l’apposito modello RLI o ad utilizzare i servizi telematici messi a disposizione dall’ente, affidando il lavoro ad un intermediario abilitato (CAF, professionista, associazione di categoria…). L’annullamento di un contratto di locazione registrato può riferirsi alla risoluzione dell’atto prima della sua naturale scadenza oppure alla necessità di rimediare ad errori commessi in fase di stipulazione o registrazione dell’accordo.

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Annullamento registrazione contratto di locazione: la risoluzione anticipata

Quando si parla di annullamento contratto di locazione registrato e della volontà delle parti di interrompere il rapporto prima della sua naturale scadenza, la materia di riferimento è quella della risoluzione anticipata del contratto. Quest’ultima, come previsto dalla legge, deve essere comunicata all’Agenzia delle Entrate, entro 30 giorni dall’evento. Per farlo è sufficiente recarsi presso l’Ufficio al quale ci si è rivolti per registrare il contratto, presentando il modello RLI cartaceo opportunamente compilato, oppure utilizzare i servizi telematici dell’Agenzia (RLI-web o software RLI).

La risoluzione del contratto di affitto è regolamentata dalla Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo (legge n. 431/1998). Il proprietario di casa può recedere dall’accordo prima della sua naturale scadenza e annullare la validità dell’accordo dandone comunicazione all’inquilino con almeno 6 mesi di preavviso, tramite raccomandata A/R o PEC. Si può parlare di disdetta del contratto di locazione per giustificati motivi quando il locatore:

• ha intenzione di vendere l’immobile a terzi e non possiede altri immobili ad uso abitativo;
• ha deciso di destinare l’immobile ad uso personale o familiare (entro il 2° grado);
• vuole utilizzare l’immobile per svolgere attività che hanno finalità sociali, cooperative, assistenziali, culturali, pubbliche o di culto;
• ha la necessità di demolire, ricostruire o ristrutturare integralmente l’immobile perché versa in cattivo stato;
• ha prova che l’inquilino ha a disposizione un’abitazione libera e idonea nello stesso Comune;
• ha prova che l’inquilino non abiti continuativamente l’immobile affittato senza giustificato motivo.

Se la disdetta del contratto di locazione per giustificati motivi da parte del locatore presuppone la sussistenza di una delle condizioni suddette, diverso è il caso del recesso anticipato da parte dell’inquilino. Per quest’ultimo è molto più semplice richiedere la disdetta dell’accordo prima della sua naturale scadenza perché può recedere dal contratto in qualsiasi momento. Può farlo sia per gravi motivi sia avvalendosi della clausola di recesso presente nel contratto. In questo caso, l’unico obbligo dell’affittuario è comunicare la disdetta al locatore con 6 mesi di preavviso, a mezzo raccomandata A/R o PEC.

Risoluzione anticipata del contratto d’affitto: come fare

Quando l’intenzione è risolvere anticipatamente il contratto di locazione, è necessario rivolgersi all’Agenzia delle Entrate, presentare il modello RLI e pagare l’imposta di registro pari a 67 euro. Quest’ultima deve essere versata entro un mese dall’evento e deve essere pagata da chi sceglie di recedere dal contratto. È bene specificare che inquilino e locatore possono decidere di risolvere l’accordo di comune accordo. L’importante è che la risoluzione, proprio come il contratto d’affitto, venga redatta in forma scritta e registrata.

In caso di mancata registrazione della risoluzione, si è soggetti ad una sanzione amministrativa pari al 30% di ogni importo non versato. In caso di registrazione tardiva della risoluzione del contratto di locazione, effettuata con un ritardo non superiore a 90 giorni, la sanzione è ridotta al 15%. Se, invece, i versamenti vengono effettuati con un ritardo non superiore a 15 giorni, la sanzione è ridotta all’1%. Sia in caso di registrazione tardiva della risoluzione di un contratto di locazione con cedolare secca sia in caso di registrazione effettuata entro i termini previsti della legge di un contratto d’affitto stipulato in regime di cedolare secca, l’imposta di registro di 67 euro non è dovuta.

Annullamento contratto di locazione registrato due volte: è possibile?

Una delle situazioni che si verifica più frequentemente è la registrazione duplicata dello stesso contratto di locazione. A chi si trova in questa situazione e si vede obbligato a pagare un’imposta di registro doppia viene naturale chiedersi se l’annullamento del contratto di locazione registrato due volte sia possibile. La risposta, purtroppo, è no. Il sistema dell’Agenzia delle Entrate, infatti, non ammette la possibilità di utilizzare documenti correttivi/integrativi per annullare il contratto duplicato. Questo perché ad ogni contratto registrato viene assegnato un numero di registrazione, che non può essere defalcato.

L’annullamento di un contratto di locazione registrato due volte può avvenire sotto forma di risoluzione anticipata per registrazione duplicata dell’atto. Dimostrando che il contratto registrato la seconda volta è identico a quello della prima registrazione, inoltre, si ha diritto al rimborso dell’imposta di registro versata, ma solo per la parte che eccede i 67 euro (ovvero l’imposta minima, sempre dovuta anche in caso di contratto duplicato).

Come si annulla un contratto di locazione registrato che contiene degli errori? La rettifica

Quando si è interessati all’annullamento di un contratto di locazione registrato perché contiene inesattezze o errori commessi in fase di compilazione del modello del contratto d’affitto o di registrazione dell’atto, si parla di rettifica. La procedura da seguire per la rettifica di un contratto d’affitto registrato prevede due modalità differenti: cartacea o telematica. Se si opta per la prima soluzione, è necessario recarsi presso un Ufficio dell’Agenzia delle Entrate. Nel secondo caso, invece, è sufficiente compilare i modelli messi a disposizione online dall’ente.

In molti si domandano come si annulla un contratto di locazione registrato perché si accorgono, solo in un secondo momento, di aver commesso degli errori in fase di compilazione dell’atto o del modello di registrazione. Questo incide in modo significativo sulla registrazione e, soprattutto, sulle tasse da pagare. La soluzione è la rettifica. Bisogna munirsi di copia del contratto, della registrazione e di eventuale pagamento dell’imposta di registro. In quanto non figurante come risoluzione, cessione o proroga di un contratto di locazione, la rettifica non è soggetta a registrazione obbligatoria.

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Qui trovi qualche informazione aggiuntiva sull'annullamento di un contratto di locazione registrato.

Quando si può annullare un contratto di affitto?

Quando si parla di annullamento di un contratto di locazione registrato, si fa riferimento alla risoluzione anticipata del rapporto di locazione. Inquilino e locatore hanno l’obbligo di comunicare la volontà di recedere dell’accordo con almeno 6 mesi di preavviso (il locatore può farlo a patto che sussistano determinate condizioni). Il recesso senza preavviso è consentito solo per gravi motivi.

Quali sono i gravi motivi per la disdetta del contratto di locazione da parte del locatore?

I gravi motivi per cui un locatore può disdire un contratto di locazione devono essere estranei alla sua volontà e devono poter essere giudicati imprevedibili e sopravvenuti: assoluto bisogno dell’immobile a fini abitativi, per sé o per un familiare, vendita dell’immobile, ristrutturazione, ecc.

Come si può recedere da un contratto?

Per recedere da un contratto d’affitto è necessario rispettare i termini previsti dalla legge e pattuiti all’interno dell’accordo. Il recesso deve essere notificato alla controparte tramite raccomandata A/R o PEC e deve essere comunicato anche all’Agenzia delle Entrate.

Chi deve comunicare all’Agenzia delle Entrate la risoluzione contratto di locazione?

Sia il locatore che il locatario sono coinvolti nella comunicazione della risoluzione del contratto di locazione all’Agenzia delle Entrate.