Contratto verbale di locazione, di cosa si tratta

Una delle fattispecie che si verifica più di frequente nel mondo degli affitti è quella per cui il proprietario di casa sceglie di dare in locazione l’immobile accordandosi con il futuro inquilino in merito alle condizioni del contratto e all’ammontare del canone mensile in forma esclusivamente verbale. Quando si opta per questa soluzione, durante il godimento dell’abitazione, all’insorgere di controversie, viene naturale chiedersi se esistono delle tutele per il conduttore. Per rispondere a questo interrogativo è necessario fare un passo indietro: esaminiamo l’istituto giuridico della locazione, scopriamo se un contratto verbale di locazione può essere considerato valido e vediamo quale procedura seguire per la registrazione dell’atto presso l’Agenzia delle Entrate.

Indice:

Locazione ad uso abitativo: cosa dice la legge

Secondo l’art. 1571 del Codice Civile, la locazione ad uso abitativo è un contratto con il quale un locatore si obbliga a mettere a disposizione di un conduttore un immobile, per un dato periodo di tempo e dietro corrispettivo in denaro. Si tratta di un contratto consensuale che, in quanto tale, produce obblighi per le parti coinvolte.

Per quanto riguarda la forma del contratto d’affitto, il Codice Civile stabilisce che è richiesta la forma scritta, pena nullità, esclusivamente per le locazioni immobiliari che hanno una durata superiore ai nove anni. Quando il contratto ha per oggetto la locazione di un immobile ad uso abitativo, però, trova applicazione la legge 431/1998, che all’art. 1 stabilisce che la forma scritta è richiesta anche per la stipula dei contratti di locazione ad uso abitativo.

Contratto di affitto verbale: è valido?

Stando alla disciplina del Codice Civile, il contratto di locazione orale stipulato dal locatore e dal conduttore, è da considerarsi valido. In caso di contratto verbale di locazione per immobili ad uso abitativo, però, come già detto, interviene la L. 431/1998, la quale obbliga alla redazione dell’atto in forma scritta, pena nullità. La nullità rende il contratto privo di effetti.

Le tutele per l’inquilino

Nonostante i contratti di locazione verbali ad uso abitativo stipulati tra locatore e conduttore sono da considerarsi nulli, se quest’ultimo confida in buona fede nell’accordo verbale e paga regolarmente il canone mensile d’affitto, è legittimato a far accertare l’esistenza del contratto di locazione orale dinanzi alla legge per tutelare il diritto di godimento dell’immobile.

Contratto verbale di locazione registrato: cosa sapere

Quando si sceglie di stipulare un contratto verbale di affitto ad uso abitativo, in assenza di un documento scritto e regolarmente registrato, lo stesso è da considerarsi nullo. La legge, infatti, non solo obbliga alla redazione scritta dell’atto, ma anche alla registrazione dello stesso presso l’Agenzia delle Entrate, entro 30 giorni dalla sottoscrizione.

È bene tenere a mente che l’irregolarità non può essere sanata con la registrazione tardiva dell’atto: quest’ultima, infatti, si concretizza nel pagamento tardivo dell’imposta di registro e produce effetti esclusivamente fiscali e non civilistici.

Come registrare un contratto di locazione verbale

La procedura da seguire per registrare un contratto verbale di locazione presso l’Agenzia delle Entrate è abbastanza semplice. Per prima cosa è necessario presentare la denuncia di contratto verbale di locazione ed affitto di beni immobili. Sul sito ufficiale dell’Ente e sul web è disponibile il modello editabile della denuncia, che deve essere compilato correttamente in ogni sua parte e consegnato insieme al Mod. 69 per la richiesta di registrazione del contratto.

La registrazione di un contratto verbale di locazione presso l’Agenzia dell’Entrate, indipendentemente dal fatto che venga eseguita dal conduttore o dal locatore e indipendentemente dall’utilizzo del modello del contratto verbale di locazione per la denuncia, da un punto di vista locatizio-civilistico non permette di superare l’obbligatorietà della forma scritta. A questo riguardo, a nulla valgono gli accordi tra le parti perché di natura verbale e, dunque, improduttivi di effetti.

Inoltre, la denuncia di contratto verbale di locazione ed affitto di beni immobili con la registrazione presso l’Agenzia delle Entrate mette a conoscenza il Fisco del rapporto economico. Per questa ragione, conduttore e locatore non sono tenuti a segnalare eventuali reati tributari al Fisco o alla Procura della Repubblica.

Contratto di locazione ad uso diverso: è obbligatoria la forma scritta?

Quando conduttore e locatore optano per un contratto di locazione ad uso diverso da quello abitativo, hanno la possibilità di stipulare un contratto di locazione orale. Che si tratti di un contratto verbale di locazione ad uso commerciale, di un contratto verbale di locazione per terreno agricolo o di un contratto verbale di locazione per box, l’accordo tra le parti è da considerare valido. Quest’ultimo è disciplinato dal Codice Civile e da una serie di altre leggi speciali, tra cui la L. n. 392/1978, che riguarda il tema dell’equo canone.

L’attività esercitata all’interno dell’immobile incide sulla forma del contratto di locazione. Come già ampiamente accennato, il contratto verbale di locazione ad uso abitativo non è valido per legge: è necessaria la forma scritta. La stessa obbligatorietà, però, non si rintraccia nella L. n. 392/1978: per la locazione di immobili ad uso diverso da quello abitativo vige il principio della libertà della forma. Ne consegue che gli accordi verbali possono ritenersi validi. Da tenere a mente, però, l’applicazione del Codice Civile che, all’art. 1350, stabilisce che i contratti di locazione di beni immobili dalla durata superiore a nove anni devono essere redatti per iscritto e trascritti presso i registri immobiliari.

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Qui trovi informazioni aggiuntive sulla validità, sulla forma e sulla registrazione di un contratto di locazione orale.

Quando è valido un contratto verbale?

Un contratto verbale di affitto, senza documento redatto in forma scritta e regolarmente registrato, è nullo e improduttivo di effetti.

Come si registra un contratto verbale?

La registrazione di un contratto verbale di locazione all’Agenzia delle Entrate prevede la presentazione della denuncia di contratto verbale di locazione ed affitto di beni immobili e la presentazione del Mod. 69 per la richiesta di registrazione dell’atto.

Qual è la forma del contratto di locazione?

La legge obbliga a redigere in forma scritta i contratti per le locazioni ad uso abitativo e i contratti per le locazioni di immobili che hanno una durata superiore a nove anni. Per i contratti di locazione ad uso diverso da quello abitativo vige il principio della libertà della forma, fatta eccezione per alcuni casi.