Mercato immobiliare di pregio, i trend di Milano e Roma durante il covid

Engel & Völkers ha pubblicato il Market Report Milano/Roma relativo all’immobiliare di pregio nel primo semestre 2020, realizzato in collaborazione e con il supporto scientifico di Nomisma.

La domanda di immobili di pregio durante la pandemia

Secondo l’indagine effettuata, l’emergenza pandemica da Covid-19 ha influito in particolare sul trend della domanda, determinando una maggiore richiesta per immobili più ampi pensati per lo smart working, e sul settore della locazione, in difficoltà a causa dell’assenza di domanda e della forte immissione di offerta libera derivante dal mercato degli affitti short term. Tuttavia, i mercati di Milano e Roma, per quel che riguarda il segmento del pregio, sono stati in grado di assorbire il colpo.

“Nel mercato residenziale fino a fine 2021 sarà la componente di utilizzo diretto a trainare il mercato della compravendita”, ha dichiarato Luca Dondi, CEO di Nomisma. “Con riferimento al mercato di pregio, Milano dovrà affrontare ancora per diversi mesi una domanda di locazione rarefatta, anche nel mercato prime, mentre dal lato investimenti l’acquisto di pregio continua ad attirare investitori e famiglie. A Roma, a fronte di un centro storico in sofferenza locativa, performano bene le aree esterne al centro, dove i mesi post-lockdown sono stati caratterizzati da un buon ritorno della domanda di compravendita e locazione, interessata ad immobili con spazi esterni o nelle vicinanze di grandi aree verdi”.

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Prezzi e canoni a Milano durante il Covid

Nel primo semestre 2020, le quotazioni mostrano una sostanziale tenuta in tutte le zone rispetto al semestre precedente. Il range dei prezzi medi va da 8-15 mila euro/mq, per gli immobili ristrutturati al nuovo, e da 6-9.500 euro/mq per quelli da ristrutturare. Le quotazioni top arrivano a 18 mila euro/mq circa nel Quadrilatero e a Brera, e a 16-17 mila euro/mq in San Babila e Castello Foro Bonaparte.

Anche nella zona Ovest di Milano i prezzi registrano una sostanziale tenuta, con quotazioni medie che vanno da 5.100 a 7.400 euro/mq per gli immobili ristrutturati al nuovo e da 3.700 a 5.500 euro/mq per quelli da ristrutturare. Si posizionano fuori range le quotazioni di City Life, stabili e comprese tra 6.800-11.200 euro/mq e, nella fascia inferiore, quelle di Gambara e San Siro, comprese tra 3.500-5.000 circa. Nella zona est, i valori di compravendita sono compresi nel range 5.400-7.500 euro/mq per gli alloggi ristrutturati al nuovo. I prezzi medi dell’area nord, infine, si attestano tra i 5.900 e i 10.100 euro al mq, con quotazioni top a Porta Nuova (17.500 euro/mq) e nell’area di XXV Aprile, Corso Como e Stazione Garibaldi, dove si registra un prezzo medio massimo significativo, pari a 10.200 euro/mq.

Per quanto riguarda gli affitti, secondo il Market Report di Engel & Völkers e Nomisma il mercato ha più risentito dell’effetto Covid. Da questo punto di vista, si teme un’ulteriore flessione dei canoni di locazione, come pure dei contratti stipulati. L’auspicio è che all’inizio del secondo semestre il mercato della locazione possa ripartire per i settori del turismo, eventi business e università. In particolare, nel comparto locativo, l’immissione sul mercato ordinario di immobili prima destinati allo short term potrebbe deprimere ulteriormente nei prossimi mesi i canoni di locazione e, di conseguenza, le performance dell’investimento lato owner.

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Locazioni e prezzi di vendita a Roma nel 2020

Il rallentamento della pandemia e la ripresa graduale della vita sociale ed economica, da maggio, hanno riservato segnali di cauto ottimismo a breve scadenza, in virtù di un interesse verso il mattone riconfermato dai clienti. Dal mese di maggio la domanda è ripartita, in certi casi più determinata di prima, con priorità ed esigenze abitative diverse, influenzate dall’esperienza di una permanenza forzata per un lungo periodo dentro la propria abitazione.

Per quanto riguarda la locazione, mentre prima del Covid si era registrata la domanda estera legata alle ambasciate in zona Parioli e la domanda statunitense più interessata al centro storico, dopo il lockdown la domanda estera è rimasta assente, insieme a quella degli studenti e dei turisti. La fase attuale ha pertanto riversato sul mercato residenziale un’ingente quantità di immobili prima adibiti ad uso ricettivo che, in attesa della ripresa del turismo, si aprono a contratti di locazione transitori (1-12 mesi).

Nel centro storico, il range dei prezzi medi è molto ampio in funzione di location, stato di manutenzione e vicinanza ai punti di maggiore interesse. Per le abitazioni ristrutturate, il range è compreso tra 4.000 (nei rioni Castro Pretorio, Testaccio, Esquilino e Portuense) e 11.000 euro/mq, in relazione alla posizione. Nelle aree esterne al centro storico, invece, i prezzi medi per le abitazioni ristrutturate oscillano i 3.000 euro/mq del quartiere Trionfale-Vaticano e i 7.200 euro dei Parioli. In generale i canoni possono dirsi stazionari rispetto al secondo semestre 2019.