Alloggi in affitto a Milano, la lunga strada dell'edilizia residenziale sociale

Milano non può essere sinonimo soltanto di affitti di lusso. La strada per canoni di affitto accessibili nel capoluogo lombardo è intrapresa, ma è ancora lunga. Con lo studio “Milano inclusiva, la produzione di case in locazione a costi accessibili”, Nomisma ha voluto fotografare la situazione degli alloggi in affitto, sia per nuclei familiari che per studenti, e dei relativi canoni. Scoprendo che esiste una fascia di domanda che ancora non incontra un’offerta adeguata alle proprie esigenze.

Alloggi in affitto e stanze per studenti a Milano

Le politiche abitative di Milano si muovono da tempo nella direzione di una offerta di edilizia residenziale sociale, una soluzione che si distingue dall’edilizia popolare per la proposta di canoni di affitto più alti ma adeguati alle possibilità di chi attraversi un momento della vita in cui il budget per la casa è limitato. Tipicamente si parla di studenti o di persone che non hanno ancora raggiunto un reddito professionale elevato, quindi, pur senza avere i requisiti per l’accesso ad alloggi popolari, sceglierebbero soluzioni abitative a canone calmierato.

“A Milano sono presenti ceti sociali vulnerabili, - osserva Elena Molignoni, project manager di Nomisma, che ha presentato i risultati della ricerca, - a causa dello scivolamento verso il basso della classe media e della difficoltà nel migliorare la propria situazione economica che porta ad una maggiore propensione al risparmio. Determinanti in questa demografia sono la nuova composizione delle famiglie, disgregate e spesso mononucleari, studenti o lavoratori con carriere frammentate che generano i cosiddetti “working poor”, il tutto nella scarsità di una offerta abitativa sostenibile che quindi si rende necessaria”

Qual è, infatti, effettivamente l’offerta nel capoluogo lombardo di abitazioni a canoni di affitto accessibili? Secondo quanto rilevato da Nomisma, la città di Milano dispone di poco meno di 800.000 alloggi, l’80% dei quali è di proprietà di persone fisiche. Ciò si traduce in un patrimonio abitativo perlopiù frazionato tra piccoli proprietari.

Se si considera il segmento dell’edilizia residenziale sociale nel periodo 2010-2019, in questo numero si può includere una offerta convenzionata  pari a 6.284 alloggi (di cui solo 2.192, il 35%, destinati alla locazione) e a 2.178 posti letto per studenti universitari. Quest’ultima tranche si inserisce nell’offerta complessiva presente in città, 12.500 posti letto in strutture istituzionali, che risponde al 15% del fabbisogno espresso dagli studenti fuori sede che frequentano le sette Università di Milano. La quota convenzionata in questi ultimi 10 anni rappresenta solo il 17,4% dei posti letto disponibili in città degli studentati convenzionati.

Nomisma

Canoni di locazione, chi non può accedere all’offerta convenzionata

In questo panorama, l’offerta dell’ERS investe solo un certo tipo di target, ma ne lascia scoperti altri. I canoni medi di locazione praticati, infatti, sono compresi tra gli 80-100 €/mq/anno (IVA compresa) e, se arredati, tra i 110-120 €/mq/anno (IVA compresa). Per gli alloggi studenteschi si parla di valori compresi tra i 320 €/mese in camera doppia e 550 €/mese in camera singola. La tipologia di alloggio più frequente è il tre locali.

Il target medio di questa tipologia di prezzo è, secondo la rilevazione di Nomisma, la fascia di età 34-44 anni (in quanto fascia di età più frequente) e le tipologie studente, giovane coppia, monogentitori, ma anche famiglie, lavoratori e pensionati. Si parla di 88500 nuclei familiari variamente determinati, che rappresentano l’11,6% del totale che percepisce stipendi compresi tra i 1600 e i 2000 euro al mese.

Dove però l’ERS non arriva, secondo Nomisma, è quella fascia di popolazione che può permettersi solo un canone compreso tra  50-80 €/mq/anno, percependo redditi compresi tra 1000 e 1500 euro al mese. E si tratta di 146.500 nuclei familiari, oltre il 19% del totale senza una adeguata offerta abitativa.

Nomisma

Affitti a Milano, necessaria una partnership con i privati

Che fare, quindi? Milano necessita di una risposta alla domanda di abitazioni a canone calmierato diretto alle fasce di reddito più deboli. Una risposta che, secondo l’assessore all’Urbanistica del Comune di Milano Pierfrancesco Maran, non può però passare solo dalla strada delle nuove costruzioni.

“Un terzo degli appartamenti costruiti nell’ultimo decennio a Milano è  in edilizia convenzionata, - osserva Maran, - il che mostra l’esistenza di un percorso coerente in questo senso. Va però considerato un altro fattore: a che pro creare nuovi appartamenti a fronte di una domanda consolidata?”

La strada deve essere anche quella del riutilizzo degli spazi esistenti, tema cardine del progetto Reinventing Cities, che tuttavia è rivolto alle sole aree di proprietà pubblica. Secondo Maran, una maggiore sinergia con i privati sarebbe invece auspicabile per arricchire e diversificare tanto l’offerta quanto la gestione degli alloggi.

“Gli alloggi per studenti hanno visto crescere i posti letto del 20% e si prevede una crescita similare nei prossimi tempi dato che le previsioni sono per dei flussi in arrivo in città sempre sostenuti, - spiega Maran. Diventa quindi necessario pensare delle soluzioni ad hoc per questa fascia di popolazione, anche per alleggerire la pressione sull’offerta di alloggi in affitto che si possono destinare ad altri target, o pensare a soluzioni ibride per studenti e giovani lavoratori”.