Il deposito cauzionale e la fideiussione nel contratto di locazione

Quali sono le norme che regolano il deposito cauzionale nel contratto di locazione? Lo spiega Michele Pizzullo, consulente legale Fimaa.

Al momento della stipula del contratto di locazione può essere previsto che una parte versi all’altra una determinata somma di denaro a garanzia dell’esatto adempimento degli obblighi assunti, specificamente per i danni che possono essere arrecati all’immobile dal conduttore durante la locazione.

Cosa è il deposito cauzionale nella locazione

L’art. 11 della l. 392/1978 dispone che il deposito cauzionale, sia pel locazioni abitative che non abitative, non possa essere superiore a tre mensilità del canone. Esso produce interessi legali da corrispondere al conduttore alla fine di ogni anno oppure unitamente al deposito cauzionale stesso una volta che il vincolo contrattuale si sia risolto.  A tutela del conduttore, tali interessi sono irrinunciabili e devono essere corrisposti anche se non richiesti. Va detto però che gli accordi territoriali, ai sensi del D.M. 6 gennaio 2017, prevedono l’esclusione della corresponsione degli interessi legali qualora la durata dei contratti agevolati (art. 2, comma 3, l. 431/1998) prevedano una durata iniziale di almeno cinque anni.

La mancata corresponsione del deposito cauzionale nel termine contrattualmente convenuto, così come la pretesa del conduttore di imputare l’importo del deposito ai canoni di locazione, può giustificare la richiesta di risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore ai sensi degli artt. 1453 e 1455 c.c.

Il locatore, mentre il contratto è in essere, non può disporre del deposito cauzionale, poiché questo ha funzione di garantirlo per l’adempimento di tutti gli obblighi del conduttore; e il conduttore, allo stesso modo, durante il contratto non può chiedere la restituzione del deposito cauzionale, restituzione che potrà essere chiesta solo successivamente alla risoluzione del contratto, quando viene meno la sua funzione di garanzia. E dunque, il diritto alla restituzione del deposito cauzionale sorge e diviene esigibile solo al termine della locazione, come tale avente natura extracontrattuale.

 Il locatore non può trattenere la relativa somma a tempo indeterminato dopo la riconsegna dell’immobile, allo scopo di una eventuale futura rivalsa per pretesi danni, ma deve proporre domanda giudiziale, potendo altrimenti in conduttore agire per la restituzione anche con il ricorso alla procedura monitoria. Ne deriva che la somma versata a titolo di deposito cauzionale non può essere opposta in compensazione, a meno che le parti lo convengano espressamente, con i canoni dovuti (nemmeno con gli ultimi) perché altrimenti verrebbe meno la sua funzione di garanzia per le altre obbligazioni eventualmente ancora rimaste a carico del conduttore.

La fideiussione nel contratto di locazione

Spesso i contratti di locazione vengono garantiti, quanto ad esempio al pagamento dei canoni, da un contratto “accessorio” di fideiussione, ossia il contratto mediante il quale un soggetto, obbligandosi personalmente verso il creditore, garantisce l’adempimento di un’obbligazione altrui, in solido col debitore principale ed anche se il debitore non ne è a conoscenza (art. 1936 c.c.), rispondendo dell’inadempimento del debitore con tutti i suoi beni.

L’obbligazione fideiussoria può essere parte integrante del contratto di locazione, perché contenuta in una clausola, oppure assunta attraverso un contratto autonomo collegato funzionalmente a quello locativo. In tema di locazione, ove ricorrano i presupposti di cui all’art. 1599 c.c.24, l’acquirente della cosa locata subentra “ex lege”, ai sensi dell’art. 1602 c.c.25, all’originario locatore, anche nel rapporto obbligatorio di garanzia costituito tra quest’ultimo e il suo fideiussore, soltanto se tale obbligazione possa ritenersi “derivante” dal contratto di locazione (in quanto ne abbia costituito una clausola da esso inscindibile) e non sia venuta meno per specifiche intese tra le parti originarie, dovendosi altrimenti ritenere inoperante la detta surrogazione legale assunta attraverso un contratto autonomo collegato funzionalmente a quello locativo, giacché l’autonomia del contratto di fideiussione rispetto al contratto principale di locazione esclude che l’attribuzione della garanzia “derivi” di regola da quest’ultimo, per gli effetti di cui al citato art.1602 c.c., nonostante il carattere accessorio da cui è contraddistinta, tanto sul piano genetico quanto su quello funzionale.