Appartamento ammobiliato: le cose da sapere sul contratto di affitto

Può capitare che, per diversi motivi, ci si trovi a stipulare un contratto di affitto per un appartamento ammobiliato. I proprietari, in accordo con gli inquilini, possono scegliere tra diverse tipologie di accordo. Per entrambe le parti vi sono degli obblighi specifici relativi alla presenza dei beni mobili in casa. Vediamo tutti i dettagli su questa tipologia di contratto di locazione.

Le tipologie di contratto di locazione di un appartamento arredato 

Se si intende affittare un appartamento già ammobiliato, è necessario prendere in considerazione le quattro tipologie di contratto di locazione tra cui è possibile scegliere:

• il contratto di locazione a canone libero, forma di contratto conosciuta come 4+4, dal momento che prevede una durata di 4 anni e la possibilità di rinnovo per altri 4 anni;
• il contratto di locazione a canone concordato o agevolato, anche conosciuto come 3+2, poiché la durata minima del contratto è di 3 anni con possibilità di rinnovo per 2 anni;
• il contratto di locazione ad uso transitorio, forma che prevede una durata minima di 1 mese e massima di 18 mesi; 
• il contratto di locazione per studenti universitari, della durata minima di 6 mesi e massima di 3 anni, rinnovabile per lo stesso tempo salvo i casi in cui il conduttore non comunichi la disdetta nei tempi previsti dal contratto.

Ciò che bisogna ricordare è che, a prescindere dal modello di contratto di locazione scelto, compilato e sottoscritto da entrambe le parti, il contratto di affitto di un appartamento ammobiliato deve contenere l’inventario degli arredi o, in alternativa, un allegato contenente la lista del mobilio presente nell’appartamento al momento dell’entrata del locatario, in modo da tutelare entrambe le parti.

Durata e disdetta del contratto di affitto di un appartamento ammobiliato

Alla luce delle definizioni delle quattro tipologie di contratto, si può affermare che il contratto di locazione a canone libero, il contratto a canone concordato e agevolato rispondono all’esigenza dei locatari di alloggiare nell’appartamento per lunghi periodi di tempo.

Al contrario, il contratto di affitto transitorio di un appartamento ammobiliato e quello riservato agli studenti sono l’ideale per i brevi periodi. Dunque, la durata del contratto di affitto di un appartamento ammobiliato varia a seconda della forma di contratto scelta dal locatore. Tuttavia, può capitare che il locatore o l’inquilino desiderino risolvere il contratto prima della scadenza prevista. Questa eventualità viene chiamata disdetta del contratto.

Il locatario (l’inquilino) può fare la disdetta in qualsiasi momento per motivi non dipendenti dalla sua volontà, per un motivo sopravvenuto alla conclusione del contratto e per motivi economici, materiali o psicologici. La disdetta del contratto di affitto di un appartamento ammobiliato deve essere comunicata con raccomandata con avviso di ricevimento e con un preavviso di tre/sei mesi.

Al locatore, invece, è in genere proibito recedere il contratto prima del previsto. Tuttavia, esistono dei motivi eccezionali per i quali viene concessa la disdetta del contratto di affitto di un appartamento ammobiliato da parte del proprietario, e cioè:

• il mancato pagamento dei canoni da parte del conduttore;
• il cambio della destinazione d’uso dell’appartamento;
• la scelta di cedere l’immobile alla propria famiglia;
• il bisogno di effettuare ristrutturazioni;
• la scelta di vendere l’appartamento.

La possibilità per il locatore di procedere con la disdetta del contratto di affitto è, dunque, prevista in solo in questi casi estremi e dev’essere fatta entro sei mesi dalla normale risoluzione del contratto.

Gli obblighi dell’inquilino e del locatore 

La particolarità del contratto di affitto di un appartamento ammobiliato, come si può immaginare, riguarda proprio i beni mobili che il proprietario decide di cedere per tutta la durata della locazione al conduttore. Data la presenza di beni mobili di proprietà del locatore, entrambe le parti sono tenute a rispettare degli obblighi ben precisi.

In particolare, gli obblighi dell’inquilino sono:

• la presa in carico delle piccole riparazioni e la manutenzione ordinaria dell’immobile, salvo i casi in cui i beni abbiano subito un deterioramento dipendente da vetustà;
• la restituzione dell’immobile al proprietario nello stesso stato in cui si trovava al momento della conclusione del contratto.

Per accertarsi che l’inquilino non abbia danneggiato l’appartamento, il contratto di affitto di un appartamento ammobiliato deve essere accompagnato da un inventario dell’arredo presente nella casa. Inoltre, tra gli obblighi del locatore troviamo quello di occuparsi della manutenzione straordinaria, eccezion fatta per i danni derivanti dal cattivo uso del bene, ma anche quelli di fornire delle garanzie che permettano all’inquilino di alloggiare in maniera dignitosa nella casa (ad esempio: adeguate condizioni igieniche ed il corretto funzionamento degli elettrodomestici indispensabili).

La registrazione del contratto con cedolare secca 

Il contratto di locazione di un appartamento arredato, così come i contratti relativi agli altri immobili ad uso abitativo, deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate. A tal riguardo, è possibile optare per il regime di tassazione ordinaria o per la registrazione del contratto di affitto dell’appartamento ammobiliato con cedolare secca.

I proprietari possono servirsi del regime di cedolare secca per evitare di pagare l’imposta registro e quella di bollo. Il contratto di affitto dell’appartamento ammobiliato con cedolare secca può essere scelto da coloro che prevedono di concludere un contratto di locazione breve (non superiore a 30 giorni) e per i contratti stipulati in determinati Comuni italiani ad alta tensione abitativa o con poca disponibilità di immobili destinati a scopo abitativo.

Esempio di contratto di affitto di un appartamento ammobiliato

Il contratto tipo di locazione di un appartamento ammobiliato deve contenere:

• i dati identificativi delle parti,
• i dati relativi all’immobile locato, tra cui l’indirizzo, gli estremi catastali, l’APE;
• la divisione delle spese tra il locatore ed il locatario;
• gli obblighi per le parti e gli eventuali divieti posti dal locatore;
• le informazioni relative al canone da pagare e la modalità di pagamento accettata dal locatore;
• data e firma di entrambe le parti.

Trattandosi di un immobile in cui sono presenti i mobili del proprietario, è anche necessario allegare o annettere direttamente nel contratto l’inventario degli arredi. Che si tratti di contratto di locazione ad uso transitorio, per studenti o a canone libero ed agevolato, è possibile trovare online i fac-simile del contratto di locazione di un appartamento ammobiliato per ciascuna tipologia di accordo.

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Ecco qualche informazione aggiuntiva che può esserti utile se, in qualità di locatore o locatario, scegli di stipulare un contratto d’affitto per un appartamento ammobiliato.

Come calcolare l’affitto di un appartamento ammobiliato?

Il valore minimo che il proprietario può stabilire per il canone di locazione è pari al 10% del valore catastale calcolato sulla base della valutazione automatica. Questo valore, tuttavia, può essere superato leggermente in caso di affitto di un appartamento ammobiliato, sia per quanto riguarda il prezzo dell’affitto che l’ammontare delle caparre richieste.

Cosa ci deve essere in un appartamento ammobiliato?

Nell’appartamento ammobiliato devono esserci tutti gli elementi basilari per consentire all’inquilino di vivere in condizioni dignitose nella casa. In particolare, si parla del letto, dell’armadio, del piano cottura, del frigorifero, del congelatore e della lavatrice.

Chi paga se si rompe qualcosa in una casa in affitto?

Le spese di manutenzione ordinaria di conservazione e le piccole riparazioni dei mobili rotti sono a carico dell’inquilino, mentre le spese di manutenzione straordinaria sono a carico del locatore, salvo i casi in cui i danni siano stati provocati da comportamenti negligenti dell’inquilino.

Cosa si scrive in un contratto di affitto?

Nel contratto di affitto è necessario indicare le seguenti informazioni:

• i dati personali delle parti;
• i dati riferibili all’immobile;
• le modalità di divisione delle spese tra parti;
• gli obblighi e i divieti per le parti;
• l’ammontare del canone e le modalità di pagamento accettate;
• la data e la firma delle parti.

Affinché il contratto di affitto risulti regolare, è anche necessario inserire o allegare in un documento separato l’eventuale presenza di mobilio all’interno della casa data in locazione.