Una bolla degli affitti nel sud Europa? Le azioni dei governi per evitarla

I prezzi degli affitti nei paesi dell'Europa meridionale hanno chiuso lo scorso anno con incrementi medi che vanno dal 20,2% su base annua dello scorso dicembre in Portogallo, all'8,4% in Spagna a fine 2022 o al 3,5% in più rispetto allo stesso mese del 2021 in Italia. Il nostro Paese ha chiuso l'anno come la Spagna, con 11,4 euro/mq, secondo gli studi pubblicati da idealista, portale immobiliare leader per sviluppo tecnologico in Italia. Per cercare di controllare questa escalation dei prezzi, i governi dei tre paesi hanno agito in modi diversi e con tempi di azione differenti. Vediamo come.

Gli affitti nel mercato libero in Italia salgono di 800 euro all'anno

Il governo italiano non sta applicando alcuna misura per limitare i prezzi degli affitti a causa dell'impatto economico della guerra in Ucraina, dell'aumento del costo della vita e dell'energia. Il mercato degli affitti residenziali in Italia dispone già di contratti di locazione con una sorta di regolamento, che prevede un limite al prezzo di affitto, con vantaggi fiscali sia per i proprietari che per gli inquilini.

È il cosiddetto contratto di affitto concordato (3+2) o 'canone concordato', cioè un contratto triennale stabile, che si rinnova automaticamente per altri due anni, se c'è un accordo tra le parti. Il prezzo pattuito si basa su fattori quali la superficie dell'immobile, la categoria catastale, l'ubicazione, ecc., e rimane lo stesso per tutta la durata dello stesso.

Tra i vantaggi, il locatore può beneficiare della riduzione della base imponibile IRPEF, di un'imposta di registro ridotta e di un'aliquota ridotta del 10% se opta per un prezzo ridotto. Gli inquilini, dal canto loro, se utilizzano la casa come residenza abituale, possono beneficiare di detrazioni fiscali in base al reddito.

Un altro contratto che non aggiorna ogni anno gli affitti è il cosiddetto contratto di locazione con tassazione facoltativa, 'contratto con cedolare secca', che prevede detrazioni fiscali, come l'esenzione dalla registrazione o un minor costo di perizia e che prevede la rinuncia all'aggiornamento dell’affitto.

In realtà, i contratti di locazione che risentono dell'aumento dell'inflazione sono i contratti di libero mercato, detti 'canone libero' (4+4). In altre parole, un contratto quadriennale stabile, che si rinnova automaticamente per altri quattro anni, se c'è un accordo tra le parti.

Il riferimento per applicare la maggiorazione annua ai contratti di locazione non è direttamente il tasso di inflazione generale, ma attraverso l'indice FOI (indice dei prezzi al consumo per le famiglie lavoratrici), pubblicato dall'Istituto Nazionale di Statistica (Istat).

Per lo scorso dicembre, l'indice FOI ha raggiunto l'11,3% su base annua, il che significherà un aumento medio di 68 euro al mese (816 all'anno) per gli affitti di un trilocale in Italia, in quanto è il più richiesto da le famiglie italiane. Anche se varia molto a seconda delle città, come in Spagna. Ad esempio, gli aumenti maggiori si verificano a Milano, dove si dovrà pagare 119 euro in più al mese, mentre per gli inquilini romani l'aumento sarà di 84 euro al mese.

Il tasso di inflazione headline in Italia ha raggiunto l'11,6% a dicembre, superando la doppia cifra per il terzo mese consecutivo, sebbene in lieve calo rispetto al picco di ottobre (11,9%).

Le politiche per gli affitti in Spagna

In Spagna, l'aggiornamento annuale degli attuali contratti di affitto di alloggi è stato limitato al 2% dalla primavera del 2022, a causa del pacchetto di misure applicate dall'esecutivo Pedro Sánchez per combattere le conseguenze economiche della guerra in Ucraina.

Uno di questi, e vista l'escalation dell'inflazione, era quello di smettere di applicare l'indice dei prezzi al consumo (CPI) come base di riferimento per il rinnovo annuale dei contratti in corso che così specificano nell'accordo, secondo la legge sulle locazioni urbane (LAU) . Al 30 marzo i contratti che rivedranno il loro canone annuo hanno visto un aumento limitato al 2%, legato all'Indice di Garanzia di Competitività (CIG), invece che al tasso di inflazione, e senza alcun tipo di indennizzo ai proprietari.

Vale la pena notare la differenza tra i grandi proprietari, quelli con più di 10 case in affitto, ei piccoli proprietari. Il proprietario privato e l'inquilino possono concordare il tipo di aumento del canone al momento della revisione. Possono anche concordare di non alzarlo o di farlo al di sopra o al di sotto della CIG. Ma in caso di mancato accordo tra il piccolo proprietario e l'inquilino, l'aumento dell'affitto non può superare il 2%.

Nel caso in cui il locatore sia un grande proprietario, deve anche raggiungere un contratto di locazione aggiornando il canone annuo con l'inquilino. In questo caso non può superare il 2% stabilito dalla CIG.

Il governo spagnolo ha dichiarato che questa misura sarà temporanea, ma in realtà durerà almeno 21 mesi. Quando il 29 marzo l'esecutivo spagnolo ha decretato il primo decreto-legge, il tasso di inflazione in Spagna a febbraio aveva raggiunto il 7,6%, a quel tempo il valore massimo degli ultimi 35 anni. "Il CPI ha cessato di essere, temporaneamente, un riferimento adeguato per l'applicazione degli aggiornamenti annuali a tali contratti", si legge nel decreto pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale dello Stato (BOE).

La situazione è peggiorata nei mesi successivi, con incrementi del 9,8% a marzo o picchi a giugno (10,2%), quando il decreto è stato rinnovato fino al 31 dicembre, a luglio (10,8%) e ad agosto (10,5%). Dalla scorsa estate, il tasso di inflazione si è moderato fino all'attuale 5,7% su base annua di dicembre, quando il governo ha deciso di rinnovare questo controllo sui prezzi degli affitti per tutto il 2023.

Il limite del 2% imposto dal Governo al rinnovo annuale dei contratti di affitto ha già comportato una perdita per i proprietari di circa 1.400 milioni di euro, secondo i calcoli di idealista. È quello che hanno già smesso di entrare i proprietari, sia grandi che piccoli proprietari, che hanno dovuto rinnovare la casa in affitto dallo scorso aprile, da quando è stata applicata questa limitazione del canone.

Questo gennaio, il rinnovo del contratto di affitto di un bilocale avrà un canone aggiornato di circa 715 euro al mese su tutto il territorio nazionale, dopo questo aumento del 2%, e che è di circa 15 euro al mese in più rispetto al canone precedente, che equivale a un aumento di quasi 170 euro l'anno, secondo lo studio del mercato immobiliare del sud Europa.

Politiche di calmieramento degli affitti in Portogallo

In Portogallo, a partire da gennaio 2023 decorre il limite del 2% sugli aumenti degli affitti di case e locali commerciali. Tuttavia, a differenza del caso spagnolo, i proprietari del paese vicino riceveranno un indennizzo attraverso incentivi fiscali con riduzioni dell'IRS o dell'IRC, l'equivalente di imposta sul reddito delle persone fisiche e imposta sulle società in Spagna.

I proprietari in Portogallo vedranno da gennaio come il rinnovo dei loro contratti sarà limitato a un aumento del 2%, e non a un tasso del 5,43%, che è quello che avrebbe corrisposto al coefficiente annuo previsto dal codice civile.

In Portogallo, a differenza della Spagna, l'aggiornamento dei contratti di locazione non è soggetto all'evoluzione del CPI. Si basa su un indice più stabile che viene aggiornato annualmente in base alla variazione media degli ultimi 12 mesi del tasso di inflazione, al netto della componente abitativa, registrata nell'agosto dell'anno precedente.

Ma con l'intervento del governo portoghese, viene definito un nuovo valore basato sul coefficiente di aggiornamento degli affitti dei diversi tipi di alloggi urbani e locazioni rurali, che nel 2023 sarà di 1,02 punti nel 2023. Pertanto, sarà Questo coefficiente sarà utilizzato nella formula per il calcolo dell'aggiornamento del canone nel 2023, da cui si raggiunge l'aggiornamento del canone del 2%.

Nonostante il fatto che l'aumento sia ridotto di oltre tre punti percentuali, questo 2% è il tasso di aumento più elevato applicato ai contratti di locazione da quando in Portogallo è stato applicato un coefficiente di aggiornamento dell'affitto.

Ed è che l'inflazione in Portogallo ha chiuso il 2022 al 9,6% a dicembre, e accumula tre mesi consecutivi di moderazione dopo aver raggiunto un tetto in ottobre, quando ha raggiunto un tasso del 10,1%. A gennaio, un mese prima dell'inizio della guerra in Ucraina, il CPI generale in Portogallo era del 3,3%.

Applicando i coefficienti previsti dalla normativa, i proprietari possono ottenere un'esenzione fiscale sui redditi da capitale tra il 9% e il 30% nell'IRS e il 13% nell'IRC, secondo il governo del socialista António Costa.

Ad esempio, un canone di 500 euro verrà aggiornato nel 2023 fino a un massimo di 510 euro/mese (2%). Se il coefficiente di aggiornamento del canone fosse quello previsto dalla legge organica, del 5,43%, il canone sarebbe arrivato a 527,15 euro al mese. Una famiglia che ha affittato una casa in Portogallo a gennaio 2022 per 1.080 euro/mese pagherà, se l'affitto viene aggiornato al 2%, 1.102 euro (+22 euro). Se fosse stato aggiornato al 5,43%, avresti pagato 1.139 euro/mese (+59 euro).