Zorgno, Clean BnB: “Il caro affitti per gli studenti non è causato dagli affitti brevi”

Il tema degli affitti in Italia sta tornando prepotentemente alla ribalta. L’aumento dei tassi di interesse sui mutui, che ostacola le compravendite, crea uno spostamento di domanda di affitti che, in aggiunta alla domanda di affitti turistici e studenteschi, sta facendo volare i canoni rendendoli in certi casi insostenibili. Ma è poi vero che il problema del caro affitti è da imputare al segmento degli affitti brevi? E come si muove il settore degli affitti turistici rispetto al resto del mercato? Ne abbiamo parlato con Francesco Zorgno, Ceo di CleanBnB.

Cosa pensa della questione sugli affitti per studenti che in questo periodo sta facendo discutere?

Gli affitti per studenti ricadono nella categoria degli affitti tradizionali, con contratti di lunga durata, o transitori, ma comunque registrati.

Subiscono sicuramente la concorrenza degli affitti tradizionali, perché uno studente di norma non ha la medesima capacità di spesa di una famiglia con un reddito.

La soluzione può stare in maggiori investimenti in strutture dedicate, come gli studentati, laddove possono essere un'ottima opportunità per riqualificare immobili altrimenti degradati o improduttivi. Ma è comunque una tematica che non riguarda il mondo degli affitti brevi.

Affitto tradizionale e affitto breve sono in competizione?

È poco sensato parlare di competizione tra i due comparti, e lo dicono i numeri: in Italia oggi abbiamo oltre 8 milioni di immobili in affitto tradizionale, e forse 600-700.000 in affitto breve: questi ultimi sono cosi pochi che difficilmente possono condizionare le tariffe dell'affitto lungo. La verità è che

oltre 6 milioni di immobili restano vuoti e improduttivi, perché il proprietario non intende fare affitto tradizionale: questo è il bacino d'utenza degli affitti brevi.

D'altra parte, sappiamo bene che secondo la normativa vigente il proprietario di un immobile in affitto tradizionale, anche volendo, non ha facoltà di terminare il contratto di affitto per passare al breve: non si vede quindi come possa esserci concorrenza.

Mercato alberghiero ed extra alberghiero sono in competizione?

Il settore degli affitti brevi gestito in modo professionale offre al turista una soluzione profondamente diversa dall'ospitalità alberghiera. Gli appartamenti gestiti da soggetti professionali come CleanBnB non offrono lunga serie di servizi tipica dagli hotel (pasti e somministrazioni, servizi in camera, pulizie quotidiane, business center, spa e fitness, assistenza continua sul posto, solo per citarne alcuni); allo stesso modo gli appartamenti offrono all'ospite un'esperienza del tutto diversa ed immersiva nella realtà del territorio in cui si trovano.

Offerte ben diverse, complementari ma non equivalenti: un punto cardine della ricchezza dell'offerta turistica in Italia.

Come fare per conciliare tutte le possibilità ricettive senza creare conflitti? Cosa si sta facendo a livello di categoria dei property manager?

I property manager italiani sono una categoria molto ampia, con migliaia di operatori organizzati anche in modo molto diverso (si va da piccoli professionisti in partita IVA fino a società quotate in Borsa come la nostra CleanBnBSpA). Le associazioni di categoria del settore stanno dando voce comune a questi professionisti del settore con due punti cardine:

1. l'Italia ha assolutamente bisogno della capacità ricettiva sia degli hotel sia degli appartamenti per cogliere l'immensa opportunità del settore turistico, quindi no a restrizioni di alcun tipo
2. è fondamentale lavorare con grande serietà nel pieno rispetto delle regole contro chi opera fuori da standard e normative: per questo i gestori professionali sono i migliori alleati delle istituzioni.

Quali prospettive ci sono per gli affitti turistici nel 2023? 

Sicuramente ancora una crescita graduale, e quindi sostenibile, diffusa su tutto il territorio italiano. Non dimentichiamo che

i gestori professionali rappresentano a loro volta piccoli proprietari che hanno di norma un solo immobile a disposizione, e questo spiega la necessaria gradualità di crescita del settore

(che di fatto durante la pandemia si è fortemente contratto). Il mondo degli affitti brevi resterà quindi sempre molto piccolo se confrontato con gli affitti tradizionali, ma la qualità degli immobili e dei servizi associati di gestione tenderà sempre più ad aumentare, guidata dalle esigenze degli ospiti.

Ci sono delle nuove tendenze o preferenze diverse che si delineano nei gusti dei clienti dopo questi anni difficili?

Sicuramente proporre un appartamento ampio, ben posizionato ed accogliente non è più sufficiente. I servizi di gestione associati sono ormai inderogabili: non solo quelli legati alla permanenza dell'ospite (pulizia e accoglienza in primis), ma anche servizi preliminari come assistenza in fase di prenotazione, flessibilità delle politiche tariffarie: questo è il motivo della crescita delle gestione professionale, a scapito del fai-da-te.

Quali sono le località più gettonate?

Assistiamo a una grande diffusione del mondo degli affitti brevi sul territorio nazionale, dove - a fianco delle località tradizionali (grandi città d'arte, località balneari o montane) - sta crescendo molto la richiesta nelle città di provincia e nei piccoli borghi. Si tratta di località in cui l'offerta alberghiera è storicamente molto limitata, e dove quindi l'affitto breve ha grandi spazi di crescita. Questa è stata la scelta di società come CleanBnB, che - con oltre 70 località gestite in Italia - è il più diffuso operatore nazionale e ha sempre creduto in modello di gestione fortemente distribuito sul territorio.