Casa in affitto: se si rompe la caldaia, chi paga? Le regole da seguire

Nel contesto dei contratti di locazione, una delle questioni più ricorrenti riguarda la responsabilità finanziaria in caso di rottura o guasto di apparecchi e strutture presenti all'interno dell'immobile come, ad esempio, la caldaia. Dal momento che si tratta di un elemento fondamentale per risiedere nell’appartamento locato, è naturale chiedersi chi paga se si rompe la caldaia in una casa in affitto. Generalmente, se tale impianto presenta un guasto a causa dell'usura naturale o a causa di eventi fortuiti non imputabili direttamente all'inquilino, il proprietario è tenuto a intervenire e coprire i costi necessari per le riparazioni. In altri casi, invece, è il conduttore a dover sostenere le spese relative al guasto della caldaia.

Cerchiamo, dunque, di fare chiarezza sulla questione andando ad individuare quali sono i casi previsti dalle normative vigenti e chi paga se si rompe la caldaia in una casa in affitto in base alla causa del guasto.

La riparazione della caldaia è una spesa ordinaria o straordinaria? 

In caso di caldaia rotta, chi paga è l’incognita da risolvere: spetta all'inquilino o al proprietario sostenere le spese? Questo interrogativo può generare conflitti e tensioni tra le due parti coinvolte ma, è bene sapere che il Codice civile è piuttosto chiaro su quelli che sono i doveri dell’una e dell’altra parte del contratto di affitto quando si tratta di spese di manutenzione.

Pertanto, prima di analizzare nel dettaglio la ripartizione delle spese di manutenzione o sostituzione della caldaia tra le due parti dell’accordo, è necessario fare riferimento alla disciplina codicistica in materia di locazioni e, in particolare, agli artt. 1576 e 1609 del Codice civile.

L'articolo 1576 c.c. stabilisce che il proprietario dell’immobile deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccetto quelle di piccola manutenzione che, di contro, devono essere sostenute dal conduttore. Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo diversa pattuizione, sempre a carico dell’inquilino.

Per comprendere meglio cosa si intende per "piccole riparazioni", l'art. 1609 c.c. offre ulteriori dettagli, affermando che con tale locuzione s’intendono tutte le riparazioni dipendenti dal deterioramento derivante dall’uso della cosa e non quelle dipendenti da vetustà (antichità dell’apparecchio) o da caso fortuito (come, ad esempio, un fulmine o un cortocircuito).

In realtà, la riparazione della caldaia può essere considerata sia come una spesa ordinaria che come una spesa straordinaria, a seconda delle circostanze e del tipo di intervento necessario poiché:

• le spese ordinarie sono le spese di manutenzione e riparazione di routine che garantiscono il corretto funzionamento dell’impianto, come le piccole riparazioni dovute all'uso quotidiano o la pulizia annuale della caldaia;
• le spese straordinarie sono, ad esempio, la sostituzione dell'intera caldaia, l'installazione di una nuova caldaia o modifiche significative dell'impianto.

Mentre le spese di ordinaria manutenzione sono esclusivamente a carico dell’inquilino, quelle di straordinaria manutenzione sono a carico del proprietario di casa. Per ulteriore chiarezza sulla ripartizione delle spese, è importante notare che anche la giurisprudenza si è pronunciata in merito e, pertanto, anch’essa dev’essere presa in considerazione nella fase di valutazione delle responsabilità.

Spese a carico del proprietario

Quando si tratta di individuare chi paga per la caldaia rotta in caso di contratto d’affitto, è bene sapere che la giurisprudenza ha affermato che il locatore è responsabile di tutti i costi che non rientrano nell’ordinaria manutenzione, tra cui i seguenti interventi:

• installazione;
• sostituzione dell'intera caldaia;
• manutenzione degli impianti di produzione dell'acqua e di condizionamento;
• installazione e sostituzione dei contatori;
• adeguamento della caldaia alle norme di legge.

È importante notare che se il proprietario non vuole cambiare la caldaia anche se rientra nei suoi doveri, l'inquilino può anticipare le somme da versare per i lavori per poi richiedere il rimborso al proprietario. Naturalmente, in caso di mancato rimborso da parte del proprietario, l’inquilino potrà procedere con l'avvio di una causa legale.

Nel caso di un impianto di riscaldamento comune e di una caldaia condominiale, chi paga per la caldaia rotta è una questione che dev’essere decisa dall'amministratore di condominio. Quando si tratta di caldaia condominiale rotta, generalmente, le spese vengono ripartite tra i vari condòmini in base ai millesimi di proprietà (art. 1123 c.c.).

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Spese a carico dell’inquilino

Secondo la giurisprudenza, il conduttore che ha sottoscritto l’accordo, è tenuto a sostenere le spese relative ai seguenti interventi:

• piccole riparazioni dovute all’uso quotidiano;
• pulizia annuale degli impianti;
• sostituzione delle apparecchiature danneggiate accidentalmente (come valvole, saracinesche, pompe di circolazione e altri);
• spese di accensione stagionale e messa a riposo dell’impianto.

Inoltre, l’inquilino è tenuto ad occuparsi del libretto della caldaia, ed i relativi adempimenti, come i controlli periodici obbligatori (manutenzioni periodiche, autocertificazioni, retribuzione degli addetti alla manutenzione), inclusi i controlli dei fumi, le spese per l'energia termica, l'acquisto di combustibile, energia elettrica, acqua e forza motrice, la lettura dei contatori e la tassa ASL relativa alla verifica dell'impianto.

Per evitare futuri disaccordi sulla ripartizione delle spese di riparazione della caldaia, è consigliabile inserire tutte le disposizioni pertinenti nel modello di contratto di locazione prescelto. Queste disposizioni contrattuali, se esplicitamente concordate e accettate da entrambe le parti, saranno fondamentali in caso di individuazione del responsabile dei guasti alla caldaia e dei relativi interventi di riparazione necessari.

Se si rompe la caldaia in una casa in affitto, chi paga? Alcuni esempi pratici

Alla luce di quanto detto finora, per capire a chi spetta la riparazione della caldaia di un appartamento in locazione, è necessario, in primo luogo, capire la natura della riparazione e se quest’ultima rientra negli interventi di straordinaria od ordinaria manutenzione.

Ricordando che le spese di ordinaria manutenzione spettano al conduttore e quelle di straordinaria manutenzione spettano al locatore, rispondiamo ad alcune domande esemplificative individuando, nel concreto, ciò che dovrebbe essere fatto per capire chi paga se si rompe la caldaia nella casa in affitto:

• a chi spetta la prima manutenzione della caldaia in affitto? Se per prima manutenzione s’intende l’installazione della caldaia e l’adeguamento dell’impianto alle norme di legge, a pagare sarà il proprietario di casa. Al contrario, se si tratta della prima manutenzione di tipo “ordinario”, a pagare sarà il conduttore;
• chi paga per la rottura del termostato della caldaia in affitto? Se la rottura del termostato della caldaia deriva dalla mancata manutenzione periodica dell’inquilino, sarà quest’ultimo a dover sostenere le spese di riparazione. Al contrario, se i guasti sono dovuti alla vetustà dell’impianto o al caso fortuito, è il proprietario a dover sostenere i costi di riparazione;
• chi paga per la sostituzione dei pezzi della caldaia e, nello specifico, chi paga per la sostituzione della valvola della caldaia? Se le valvole o altri pezzi della caldaia sono da sostituire a causa di piccoli danni accidentali o perché presentano danneggiamenti dovuti dall’uso quotidiano, l’inquilino è tenuto a pagare l’intervento. Se invece la sostituzione è dovuta ad un deterioramento significativo o a una riparazione straordinaria della caldaia, il proprietario sarà l’unico responsabile dei costi associati all’intervento.

Dunque, la disciplina codicistica e la giurisprudenza forniscono una chiara guida su chi paga se si rompe la caldaia in una casa in affitto e la relativa ripartizione tra inquilino, proprietario ed eventuali condomini. Tuttavia, è essenziale fare riferimento anche al contratto di locazione sottoscritto poiché le clausole dell’accordo, se individuate dalle parti, possono prevedere disposizioni specifiche.

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Chi deve pagare la rottura della caldaia?

La riparazione della caldaia in un appartamento in locazione dipende dalla natura della riparazione:

• le spese di manutenzione ordinaria e le piccole riparazioni dovute all'uso quotidiano sono generalmente a carico dell'inquilino;
• le spese per riparazioni straordinarie o sostituzioni complete della caldaia sono di solito a carico del proprietario di casa.

Quali sono le piccole riparazioni a carico dell’inquilino?

Per piccole riparazioni s’intendono tutti gli interventi mirati al ripristino del funzionamento degli impianti guasti a causa dell’uso quotidiano. Non rientrano nelle piccole riparazioni i danneggiamenti dei beni dovuti a vetustà o caso fortuito.

Chi è responsabile della manutenzione della caldaia?

Secondo quanto affermato nel Codice civile, all’inquilino spettano gli interventi di ordinaria manutenzione mentre, al proprietario, spettano quelli di straordinaria manutenzione.

Chi paga l’idraulico in una casa in affitto?

Se i danni all’impianto idraulico derivano dall’uso inappropriato degli stessi da parte dell’inquilino o derivano dall’inosservanza dei suoi doveri rispetto agli interventi di piccola manutenzione, spettano a quest’ultimo le spese di idraulico. Al contrario, in caso di manutenzione straordinaria o di riparazioni dovute alla vetustà dell’impianto, a pagare l’idraulico sarà il proprietario di casa.