Locazione con un solo comproprietario, l'accordo è sempre valido?

Quando si decide di prendere in locazione un'abitazione può essere utile sapere quanti siano i proprietari, in modo da non avere alcun problema al momento della sottoscrizione del contratto.

Nel caso di immobili suddivisi tra più proprietari, la legge italiana riconosce la validità dell'accordo anche se viene stipulato da uno solo di essi e se il canone di locazione è incassato da un unico comproprietario. A sancire questo punto fermo è la sentenza del 4 luglio 2012, numero 11136, emanata dalle sezioni unite della Corte di Cassazione. 

Il rapporto fra comproprietario firmatario e gli altri comproprietari è disciplinato dall'articolo 2028 e seguenti del Codice civile, che ravvisa i caratteri della cosiddetta gestione di affari altrui. In questo caso chi sottoscrive il contratto di affitto compie l'atto anche a nome degli altri titolari, procurando un vantaggio condiviso.

In un secondo momento è comunque procedere alla ratifica della locazione di un solo comproprietario da parte degli altri. In questo modo tutti i comproprietari vengono legittimati a riscuotere il canone di locazione in base alla rispettiva quota.

Dopo la ratifica, i comproprietari sono inoltre tenuti a rispettare tutti gli obblighi previsti dalla normativa in tema di locazioni nei confronti del conduttore.

Validità del contratto di locazione con comproprietario dissenziente

Insomma, se si decide di prendere in affitto una casa la cui proprietà sia condivisa fra varie persone quali eredi, non si deve avere paura che, in assenza del consenso di tutti, il contratto stipulato possa essere dichiarato nullo.

Infatti, come evidenzia la giurisprudenza, se anche i comproprietari dovessero essere in disaccordo rispetto alla locazione, non potrebbero sfrattare l'inquilino nel caso di registrazione del contratto di locazione con più proprietari.

I comproprietari avrebbero solo due possibilità. Potrebbero infatti:

• ratificare il contratto entrando quindi nella disponibilità, in quota, del canone di affitto;
• chiedere un risarcimento del danno al comproprietario che ha agito nonostante il loro disaccordo.

In entrambi i casi il diritto del conduttore di abitare regolarmente l'immobile non può essere messo in discussione.

Una volta registrato il contratto, ogni comproprietario dell'immobile ha infatti il dovere di rispettare i termini dell'accordo fino alla sua naturale scadenza, fatta salva la possibilità di procedere con la disdetta del contratto.

Da parte sua, il conduttore non è obbligato a pagare il canone di locazione a tutti i comproprietari. Nel caso in cui la locazione abbia a oggetto un immobile in proprietà indivisa, è sufficiente, infatti, che versi la somma pattuita alla controparte che ha firmato il contratto, qualificandosi così come locatore.

Quest’ultimo, in un secondo momento, è tenuto a dividere i proventi dell’affitto fra tutti gli altri eredi. La giurisprudenza su un punto è però molto chiara: in nessun caso i comproprietari possono rivalersi sul conduttore che abbia regolarmente pagato il canone incassato da uno solo di loro. Se quest’ultimo non dovesse versare agli altri la loro rispettiva quota, potrà essere sottoposto a una richiesta di risarcimento del danno.

Freepik

La sentenza del Tribunale di Bari in materia di comproprietà

A chiarire ulteriormente questa fattispecie è stato il Tribunale di Bari. I giudici hanno infatti stabilito che “il contratto di locazione, seppur stipulato solamente da uno dei comproprietari dell’immobile, ha piena validità in considerazione del fatto che nelle vicende del rapporto di locazione, l’eventuale pluralità di locatori integra una parte unica, al cui interno i diversi interessi vengono regolati secondo i criteri che presiedono alla disciplina della comunione”.

“Sugli immobili oggetto di comunione concorrono, quindi, in difetto di prova contraria, pari poteri gestori da parte di tutti i comproprietari in virtù della presunzione che ognuno di essi operi con il consenso degli altri o, quanto meno, della maggioranza dei partecipanti alla comunione" – prosegue la sentenza dei giudici pugliesi - infatti, nei caso di compimento di atti di ordinaria amministrazione da parte di uno dei comproprietari, si presume il consenso degli altri comproprietari. Il dissenso deve essere espresso”.

Come registrare contratto di affitto stipulato da un solo comproprietario

Come per tutti i contratti di locazione, affinché un accordo relativo a una casa intestata a più eredi abbia efficacia occorre provvedere al pagamento delle imposte di registro e di bollo. 

Il documento da prendere in considerazione è il modello RLI e va consegnato all'Agenzia delle entrate in modo da registrare il contratto di locazione della casa intestata a più comproprietari.

In questo caso è però necessario indicare la presenza degli altri eredi, specificando che abbiano firmato l'accordo stesso. Questo passaggio burocratico è fondamentale perché consente all'Agenzia delle entrate di individuare le posizioni fiscali direttamente legate alle quote di possesso di ciascun cointestatario, in modo da rilevare agevolmente la completezza delle dichiarazioni di questi ultimi relativamente al reddito derivante dalla locazione.

La disdetta inviata da un solo comproprietario

La legge è molto chiara anche per quanto riguarda l'eventuale disdetta, prima del termine naturale del contratto di locazione, firmata da uno solo dei comproprietari dell'immobile.

Anche in questo caso, infatti, la disdetta del contratto di locazione può essere inviata da uno solo dei diversi comproprietari ed è considerata valida anche se non è firmata da tutti gli altri.

Potrebbe anche capitare che il comproprietario che abbia stipulato il contratto di locazione perda la vita. In questo caso la legge prevede che gli altri coeredi dell'immobile concesso in affitto subentrino al suo posto nel ruolo di locatori. Il contratto, come avviene nel caso della vendita degli immobili, rimane comunque valido.

Il recesso anticipato, gestito secondo quanto prevede la normativa in materia, insieme con la naturale scadenza dell'accordo registrato sono le uniche alternative per arrivare alla liberazione dell’immobile.

Freepik