Cosa fare se il proprietario di casa non vuole fare i lavori?

Può capitare che in un appartamento in affitto siano necessari lavori di manutenzione straordinaria a cui il proprietario di casa non può opporsi. Ma cosa fare se il proprietario non vuole fare i lavori necessari? L’inquilino ovvero il conduttore può valutare diverse opzioni legali e rivolgersi al tribunale per ottenere un ordine che obblighi il locatore a effettuare i lavori necessari e a risarcire eventuali danni subiti. Ecco cosa sapere a riguardo.

Quali sono gli obblighi del proprietario di casa?

Quando si affitta un immobile, è fondamentale capire chi è responsabile delle spese di manutenzione e cosa può fare l’inquilino se il proprietario non vi provvede. Sia il locatore che il conduttore hanno obblighi e responsabilità e, anche se l'inquilino deve custodire l’immobile con diligenza e restituirlo nelle stesse condizioni in cui gli è stato affidato, tutte le spese di manutenzione straordinaria spettano al locatore. Questo significa che il proprietario deve garantire che l’appartamento sia abitabile e conforme all’uso previsto nel contratto di affitto. Per rendere più chiari i concetti, il locatore ha l’obbligo di:

• Consegnare l’immobile in buono stato di manutenzione.
• Garantire che l’immobile sia immune da vizi.
• Creare un contratto di affitto e comunicarne l’avvenuta registrazione (qui un modello di contratto di locazione).
• Mantenere l’immobile in condizioni adeguate all’uso concordato.
• Assicurare il pacifico godimento dell’immobile al conduttore contro eventuali molestie di terzi.
• Pagare le spese di manutenzione straordinaria e le spese condominiali di gestione straordinaria se l’immobile è parte di un condominio.

Quindi, le spese di piccola manutenzione ordinaria sono a carico dell’inquilino, mentre quelle di manutenzione ordinaria di elevato importo e di manutenzione straordinaria spettano al locatore. Le piccole riparazioni, come una tubatura che gocciola, sono responsabilità dell’inquilino. Le riparazioni più grandi, come i danni agli infissi esterni o agli impianti interni che richiedono interventi murari, sono a carico del proprietario. L’obbligo del locatore non sussiste se le riparazioni sono causate dal conduttore o da suoi ospiti.

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Cosa fare se ci sono lavori di manutenzione straordinaria da fare?

L’affittuario deve informare tempestivamente il locatore quando l’immobile necessita di riparazioni, preferibilmente con una raccomandata, per avere una prova in caso di controversie legali. L’avviso deve essere dato in tempo utile per evitare l'aggravarsi delle condizioni dell'immobile e l’aumento dei costi di riparazione.

Cosa fare se il proprietario di casa non fa i lavori?

Potrebbe accadere che il proprietario di casa ignori la richiesta di lavori straordinari e lasci gli inquilini in estrema difficoltà. Se il locatore non interviene nonostante la richiesta, il conduttore ha diverse opzioni legali da poter fare nei confronti del proprietario:

• Azione giudiziale: il conduttore può rivolgersi al tribunale per ottenere una condanna del locatore ad eseguire i lavori e a risarcire eventuali danni.
• Chiedere la risoluzione del contratto: se i guasti sono gravi e rendono l'immobile inabitabile, l'inquilino può chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento, oltre al risarcimento dei danni.
• Effettuare i lavori urgenti direttamente: se i lavori sono urgenti, l'inquilino può eseguirli direttamente, previa comunicazione immediata al locatore, e richiedere il rimborso delle spese sostenute.

Valutando quale sia la soluzione più adatta, l’inquilino può procedere solo dopo aver comunicato con il locatore e aver indicato il problema e la relativa urgenza.

In caso di lavori urgenti in immobile locato

In caso di necessità di riparazioni urgenti, l'inquilino ha il diritto di eseguirle direttamente, ma deve informare immediatamente il locatore. La comunicazione deve essere tempestiva per dimostrare l'urgenza dell'intervento. Anche senza avviso, se il locatore è a conoscenza della necessità di riparazioni urgenti ma non interviene, l'inquilino può procedere e richiedere successivamente il rimborso delle spese. L'urgenza dei lavori deve essere comprovata dall'inquilino, ad esempio tramite documentazione fotografica o testimonianze.

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L’inquilino può sospendere il pagamento dei canoni di locazione?

In generale, l’inquilino non può sospendere il pagamento del canone di locazione in attesa che il locatore effettui i lavori, a meno che l’immobile non risulti totalmente inabitabile. In tal caso, l’inquilino deve dimostrare di essere stato costretto ad andare via dalla dimora. Se l’inquilino continua a vivere nell’immobile, non può sospendere o ridurre il canone autonomamente. L’unica via è l’azione giudiziale.

Denuncia al proprietario di casa per mancati lavori

Se il proprietario di casa persiste nel non rispettare i propri obblighi, l'inquilino può denunciarlo per inadempimento contrattuale. La denuncia può essere presentata presso il tribunale competente, dove l'inquilino può chiedere l'adempimento degli obblighi da parte del locatore, il risarcimento dei danni subiti a causa del mancato intervento e la risoluzione del contratto di locazione in caso di gravi inadempimenti.

L'inquilino ha vari strumenti legali per tutelarsi in caso di inadempienza del locatore. È importante agire tempestivamente e documentare tutte le comunicazioni e le condizioni dell'immobile per poter presentare un caso solido in tribunale.