È legale il deposito cauzionale infruttifero? Ecco cosa sapere

Sottoscrivendo un contratto di locazione è molto frequente che possa essere richiesto il versamento di un deposito cauzionale, ovvero di una somma da trattenere a titolo definitivo solo nell’eventualità del caso di inadempimento oppure di danni ascrivibili a chi l’ha versata. In questo specifico caso il conduttore, prima di entrare in casa, è quindi tenuto a versare una somma, solitamente pari a tre mensilità, come garanzia: al termine del contratto questo denaro verrà restituito. Ma cosa vuol dire quando si parla di deposito cauzionale infruttifero? Ecco di seguito una risposta esaustiva e cosa lo differenzia rispetto ad un deposito fruttifero.

Differenza tra deposito cauzionale infruttifero e fruttifero 

Il deposito, nello schema di contratto di locazione è una garanzia di adempimento di quanto è stato stabilito nel contratto da parte del conduttore nei confronti del locatore.

L'istituto è richiamato dalla legge numero 392 del 27 luglio 1978 (meglio nota come “legge sull'equo canone”) in un articolo che disciplina esclusivamente l'importo massimo esigibile e la produttività degli interessi del deposito stesso.

La funzione di garanzia del deposito cauzionale riguarda i possibili danni arrecati all’immobile da parte del conduttore. In due specifiche circostanze il deposito può compensare anche la perdita economica subita dal proprietario a causa del mancato pagamento dei canoni di locazione:

• Se questa ipotesi è prevista all’interno del contratto
• Se la situazione è accertata dal giudice, il quale autorizza il locatore a trattenere il deposito

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Secondo l’articolo 11 della legge 27 luglio 1978, numero 392 la cauzione non può essere superiore a tre mensilità del canone, il che vuol dire per esempio che, in un contratto di affitto a canone libero, se il canone concordato tra le parti è di 500 euro al mese il deposito cauzionale non potrà superare la somma di 1500 euro.  

La distinzione tra deposito cauzionale fruttifero e infruttifero risiede nella generazione o meno di interessi su tale somma durante il periodo di locazione.   

La legge stabilisce che il deposito cauzionale debba essere fruttifero ed oltretutto che il proprietario sia tenuto a corrispondere gli interessi maturati a fine anno all’inquilino: un aspetto che nel tempo ha causato dubbi di legalità sul deposito cauzionale che, assegnato al locatore, non maturi gli interessi dovuti per l’inquilino. 

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Deposito cauzionale infruttifero: è legale? Cosa dice la Cassazione

La giurisprudenza nel corso degli anni non ha indicato una via univoca sulla produttività o meno di interessi legali da parte del deposito cauzionale. La legge sull’equo canone per esempio sancisce che il deposito cauzionale sia sempre produttivo di interessi legali.

Ma in altri casi, come per esempio nella stipula di un contratto di affitto ad uso abitativo a canone libero (il cosiddetto 4+4), una parte consistente della giurisprudenza sulla materia sancisce che le parti possano stabilire di comune accordo che il deposito sia infruttifero, e che quindi il conduttore non riceverà gli interessi. 

Su questa situazione ha fatto ordine la Corte di Cassazione che attraverso varie sentenze (come la 12117/2003, la  23052/2009 e la  16969/2016) ha preso in esame la possibile ammissibilità di un deposito cauzionale infruttifero sostenendo che il deposito debba invece essere sempre fruttifero ed oltretutto corrisposto, anche in caso di accordi diversi ed anche in caso di mancanza di richiesta del conduttore. 

La ragione di questo indirizzo degli risiede nel fatto che gli ermellini hanno così voluto tutelare il contraente più debole inibendo di fatto la possibilità che gli interessi maturati sulla cauzione ed eventualmente trattenuti dal locatore, possano diventare un incremento del canone di affitto.   

Il caso della locazione commerciale

Il contratto di locazione può avere anche una natura commerciale, nei casi in cui l’immobile è concesso in godimento per lo svolgimento di un'attività economica  ed imprenditoriale. Il versamento di un deposito cauzionale, come nelle locazioni ad uso abitativo, avrà la stessa funzione di garanzia per l’adempimento degli obblighi gravanti sul conduttore. 

Anche in questi casi vale il tetto delle tre mensilità e l’obbligo della restituzione della somma, maggiorata con gli interessi, alla fine naturale del rapporto contrattuale.