Contratto di locazione nullo, quali sono le conseguenze

Con l’ordinanza 32696/2024 del 16 dicembre, la Cassazione è intervenuta in tema di contratto di locazione nullo e ha precisato quali sono le conseguenze a cui si va incontro, in particolare per quanto riguarda i canoni versati dal conduttore al locatore. Una decisione che ha parzialmente annullato la sentenza 2102/2024 della Corte di Appello di Roma. Ma vediamo cosa è stato stabilito e qual è la ricaduta sulle due parti in causa. 

Come spiegato dal Sole 24 Ore, che ha riportato quanto disposto, con l’ordinanza 32696/2024 del 16 dicembre, la Cassazione ha spiegato che, “se il contratto di locazione di un’unità immobiliare abitativa è nullo per difetto di forma scritta e per mancata registrazione del contratto stesso, il conduttore ha diritto alla restituzione dei canoni versati al locatore, ma il locatore ha la facoltà di eccepire l’ingiustificato arricchimento del conduttore”. 

Attenzione però, secondo quanto stabilito, “il credito del locatore per questo ingiustificato arricchimento del conduttore deve essere liquidato nei limiti della diminuzione patrimoniale subita dal locatore a causa dell’erogazione della sua prestazione e non in misura coincidente con il mancato guadagno che il locatore avrebbe potuto trarre dall’instaurazione di una valida relazione contrattuale”. 

Se quindi il contratto di locazione è nullo, i canoni sono da restituire. Ma il locatore ha diritto a un credito pari alla diminuzione patrimoniale. Con questa disposizione, l’ordinanza 32696/2024 della Cassazione ha parzialmente annullato la sentenza 2102/2024 della Corte di Appello di Roma, dal momento che “il giudice di secondo grado aveva negato la restituzione integrale dei canoni versati, come richiesto dal conduttore, in quanto tale restituzione avrebbe provocato, in capo al conduttore stesso un ingiustificato arricchimento”. 

Secondo quanto spiegato dalla Cassazione, “tanto nel caso di nullità, annullamento, risoluzione o rescissione di un contratto, quanto nel caso in cui ricorra una qualsiasi altra causa che faccia venir meno un vincolo contrattuale, l’azione accordata dalla legge per ottenere la restituzione di quanto corrisposto in esecuzione del contratto stesso è la cosiddetta ripetizione di indebito oggettivo”. 

E questo, come sottolineato dalla Cassazione, “vale anche quando la controprestazione (come il pagamento del canone di locazione) non sia ripetibile. Infatti, la locazione rientra nel novero dei contratti a esecuzione continuata, ambito nel quale l’esigenza di rispetto dell’equilibrio tra le prestazioni è prevista dalla legge solo per l’ipotesi di risoluzione per inadempimento, in quanto l’articolo 1458 del Codice civile espressamente sottrae tali contratti all’effetto retroattivo derivante dalla risoluzione, con una norma che, proprio per la sua eccezionalità, non è però suscettibile di essere estesa all’ipotesi della nullità del contratto”. 

In considerazione di ciò, se un contratto di locazione è nullo, la “richiesta del conduttore di conseguire la restituzione di quanto versato in esecuzione del contratto nullo deve essere diminuita in base alla valutazione oggettiva dell’utilità conseguita dal conduttore entro i limiti della diminuzione patrimoniale subita dal locatore”. 

Quindi l’indennità che spetta al locatore “per l’ingiustificato arricchimento di cui il conduttore ha beneficiato per aver abitato nell’appartamento oggetto del contratto di locazione, poi dichiarato nullo”, deve essere liquidata “nei limiti della diminuzione subita dal locatore e non in misura pari al guadagno che il locatore stesso avrebbe potuto trarre da un valido contratto di locazione”.