Chi paga l'idraulico in una casa in affitto? Dipende

Affittare un immobile comporta una serie di obblighi e responsabilità divise tra locatore e conduttore per quanto riguarda le spese di manutenzione dell'appartamento, come quelle relative agli impianti idraulici. Di base tutto ciò che concerne tubature, spese dovute a infiltrazioni e la manutenzione straordinaria su impianto idrico, riscaldamento e condizionamento sono di competenza del proprietario. L'inquilino, da parte sua, deve sostenere le spese della manutenzione ordinaria per mantenere intatte le condizioni dell’appartamento. Per comprendere meglio la divisione delle responsabilità, però, analizziamo come si esprime la normativa su chi paga l'idraulico in una casa in affitto. 

Chi paga l'idraulico secondo il Codice Civile 

Stando al Codice Civile e, in modo particolare, all’art. 1576, per capire a chi addossare la responsabilità economica di un intervento idraulico, è fondamentale rifarsi alla distinzione tra manutenzione straordinaria e manutenzione ordinaria: 

• manutenzione straordinaria: comprende interventi più complessi e costosi, come la sostituzione di tubature, la riparazione di infiltrazioni importanti, il rifacimento dell'impianto idraulico. Queste spese sono di competenza del proprietario
• manutenzione ordinaria: si riferisce a piccole riparazioni e interventi di routine necessari per mantenere l'immobile in buono stato. Esempi tipici sono la sostituzione di guarnizioni, la pulizia degli scarichi, la riparazione di piccole perdite. Queste spese sono generalmente a carico dell'inquilino. 

In sostanza, dunque, il locatore, ossia il proprietario di un immobile è tenuto a consegnare un appartamento perfettamente efficiente in ogni suo aspetto, tubature ed impianto idrico compreso. Oltre a questo, deve affrontare il peso economico di successivi interventi strutturali, che vanno a modificare il valore stesso della casa. 

Da parte sua l’inquilino ha l’obbligo di mantenere le condizioni dell’appartamento per cui ha sottoscritto un contratto di affitto e, quindi, di provvedere alle spese di manutenzione come, ad esempio, la sostituzione di rubinetterie. Oltre questa regola ben definita, però, esistono delle casistiche specifiche che possono cambiare nettamente la situazione. Altri due aspetti fondamentali, infatti, sono le cause e la tempistica di un guasto idrico. 

Se, ad esempio, si nota una perdita ad un lavandino o ad uno scarico dopo pochi giorni dall’inizio dell’affitto, la responsabilità delle spese sono a carico del proprietario, anche se si tratta di un intervento ordinario. La problematica, infatti, potrebbe indicare che l’immobile è stato locato in condizioni non propriamente ottimali con degli impianti usurati dal tempo. 

Se, d’altronde, il guasto di una tubatura od una intasatura avviene nel corso del tempo o per uso improprio da parte dell’affittuario, questo deve sostenere le spese idrauliche anche se si tratta di un intervento straordinario. Fanno eccezione, ovviamente, i danni procurati da eventi imprevisti scatenati da cause naturali come fulmini, alluvioni e terremoti. In quel caso il costo è sempre a carico del proprietario dell’immobile.

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Chi paga l'idraulico secondo le regole suppletive

Qualsiasi modello di contratto di affitto costituisce un accordo tra le parti e può contenere clausole che specificano in modo più dettagliato le responsabilità delle parti interessate. Queste clausole definite "suppletive" possono modificare o integrare le disposizioni del Codice Civile. Per quanto riguarda gli interventi idraulici, questi sono definiti all’interno delle così dette clausole di manutenzione. 

In sostanza, il contratto può indicare con precisione quali interventi sono a carico dell'inquilino e quali del proprietario. Ad esempio, potrebbe prevedere che l'inquilino si occupi della pulizia degli scarichi, mentre il proprietario della sostituzione delle tubature.

Oltre a questo, poi, è fondamentale tener in conto anche quelli che sono gli usi locali del comune in cui è ubicato l'immobile. Un esempio potrebbe essere proprio il Comune di Milano dove sono considerate riparazioni di ordinaria manutenzione, quindi a carico del conduttore, quelle inerenti agli impianti idraulici, elettrici, sanitari, di riscaldamento, di produzione dell’acqua calda, di autoclave autonoma, di funzionamento degli ascensori, di condizionamento e di dolcificazione delle acque. 

Tutti elementi che devono essere presenti e specificati, ovviamente, nella stesura del contratto di affitto. Per questo motivo, dunque, è sempre consigliato leggere con molta attenzione prima di firmare e trovarsi impossibilitati ad agire sulla parte in caso di spese considerate normalmente straordinarie.

Chi paga l'idraulico secondo la Cassazione

Un altro organo giuridico che si è espresso in materia di manutenzione di un immobile in affitto e, in modo particolare, proprio sulle spese idrauliche, è la Cassazione. Secondo questa, dunque, l’inquilino non deve sostenere le spese riguardanti la riparazione degli impianti interni all'appartamento come tubature nei muri o sul pavimento e condutture di tutti i tipi. 

Questo vuol dire che eventuali guasti improvvisi e non dipendenti direttamente da un uso improprio, sono imputati al caso fortuito oppure alla normale usura del tempo. Per questo motivo a pagare l'idraulico sarà il padrone di casa, considerato l’obbligo a tenere l’immobile costantemente in buono stato per servire all’uso convenuto. 

La Cassazione ha, inoltre, stabilito anche quali sono le responsabilità dell’inquilino. Questo, ad esempio, deve farsi carico delle riparazioni di tutti gli elementi esterni dell’impianto idrico per la cui sostituzione non occorre intervenire nelle opere murarie. Nello specifico si tratta di interventi e sostituzioni per rubinetteria o la rottura del tubo flessibile del bidet.

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Chi paga quindi il rubinetto rotto in affitto e altre spese per il bagno?

Da quanto detto fino a questo momento, dunque, è possibile dare una risposta piuttosto chiara riguardo la responsabilità di chi paga la sostituzione di un rubinetto rotto in una casa in affitto e le altre spese relative al bagno grazie anche ad una sentenza della Corte di Cassazione del 2011. 

Per quanto riguarda il primo caso, la responsabilità ricade di norma sull’inquilino, trattandosi di una manutenzione ordinaria. Unica eccezione riguarda il caso particolare in cui il malfunzionamento si evidenzia a pochi giorni o settimane dall’affitto. In quel caso il problema deve essere immediatamente evidenziato al padrone di casa che ha il dovere di risolvere. 

Ma cosa accade per tutti gli altri problemi che possono presentarsi all’interno di un bagno? Per quanto riguarda le spese di un lavandino rotto o lo sciacquone del water o, ancora, chi paga per la sostituzione del box doccia di norma la responsabilità è dell'affittuario essendo elementi esterni alla struttura muraria e, quindi, rientranti nella manutenzione ordinaria. Anche in questi casi, però, vale la questione tempo. Se, infatti, il danno si presenta in tempi brevi rispetto all’inizio della locazione, il costo dell’intervento idraulico può essere a carico del proprietario. 

In questo caso specifico, inoltre, è possibile venire ad un accordo tra le parti, prevendendo di scalare la spesa sostenuta sul canone mensile. Per ovviare problemi in questo senso, comunque, è sempre meglio controllare l’efficienza degli impianti interni ed esterni prima di firmare il contratto. 

Discorso diverso, invece, deve essere fatto per l’ostruzione della colonna di scarico e la rottura del tubo d'acqua: chi paga? In questo caso gli interventi rientrano nella gestione straordinaria e, quindi, sono a carico del proprietario, richiedendo anche una modificazione muraria. Nonostante questo, però, esistono delle eccezioni, soprattutto per l’intasamento della colonna di scarico. Il danno, infatti, se causato da un uso improprio da parte dell’inquilino, si trasforma in una responsabilità economica importante per quest’ultimo.

Quali sono quindi le riparazioni a carico del conduttore?

Secondo l’art. 1576 del Codice Civile è stabilito che sono a carico del conduttore le riparazioni di piccola manutenzione. Ma cosa si intende con questo termine? Si tratta di tutti quegli interventi necessari per mantenere in buono stato l'immobile, ma che sono conseguenza del normale utilizzo dell'abitazione da parte dell'inquilino. Nello specifico possono essere raggruppati in queste tre categorie:

• guasti causati da un uso improprio: se un tubo si intasa a causa di oggetti gettati nel water, la riparazione è a carico dell'inquilino.
• Deterioramenti causati da usura: se una maniglia si rompe a causa di un uso frequente, la sostituzione è a carico del conduttore.
• Piccoli interventi di manutenzione: la sostituzione di una lampadina, la pulizia di un filtro, la regolazione di una serratura sono esempi tipici di interventi di piccola manutenzione.

Totalmente estranei alla sua responsabilità, invece, sono i guasti per eventi fortuiti come quelli naturali e gli interventi di manutenzione straordinaria. 

E quali sono le riparazioni a carico del locatore? 

Sempre secondo l’art. 1576 il locatore è tenuto a eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore. In altre parole, il proprietario è responsabile delle cosiddette riparazioni straordinarie. Nello specifico ecco quando è chiamato in causa: 

• guasti agli impianti principali come sostituzione di caldaie, scaldabagni, tubature, impianti elettrici.
• Danni strutturali come crepe nei muri, cedimenti del tetto, infiltrazioni d'acqua.
• Adeguamenti alle normative: lavori necessari per mettere l'immobile a norma, come l’efficienza energetica. 
• Sostituzione di elementi strutturali come infissi, pavimenti, rivestimenti.

Considerato tutto ciò, dunque, per avere una prospettiva più chiara delle responsabilità attribuibili alle parti in causa, è sempre opportuno partire proprio dalla differenza tra responsabilità ordinaria e responsabilità straordinaria.

Quali sono le manutenzioni ordinarie che spettano all'inquilino? 

Quando si prende in affitto un immobile si ha il dovere di mantenere inalterato il suo stato originale. Questo vuol dire, in sostanza, farsi carico delle spese di piccola manutenzione, anche definita ordinaria dal Diritto Civile. Questi, in particolare, gli interventi che rientrano in questa categoria: 

• Pulizia e manutenzione di pavimenti, pareti e infissi
• Sostituzione di lampadine e piccoli accessori
• Svuotamento e pulizia di sifoni
• Pulizia e manutenzione di piccoli elettrodomestici
• Piccole riparazioni.

In sostanza dunque si tratta di interventi quotidiani ma, in molti casi, importanti per evitare il presentarsi di problemi più gravi causati proprio dall’incuria e, dunque, a carico economico dell’inquilino.