Come e quando si può vendere casa senza un box pertinenziale

La vendita di una casa senza il box auto pertinenziale è una questione che può generare confusione, sia per chi sta vendendo che per chi sta acquistando. Questo tipo di operazione può sembrare semplice, ma comporta una serie di implicazioni legali e normative che non vanno sottovalutate. In particolare, la separazione tra immobile e pertinenze, come i garage o i posti auto, è regolata da leggi specifiche e disposizioni notarili che definiscono con precisione le modalità di vendita. Ecco una guida per capire cosa prevede la legge e come affrontare correttamente una compravendita di questo tipo.

Cosa sono le pertinenze immobiliari?

Il Codice Civile, all’articolo 817, definisce le pertinenze immobiliari come beni che non sono essenziali per l'immobile, ma che nella valutazione dell'immobile stesso ne aumentano il valore o la funzionalità. 

Un esempio concreto di pertinenza è il garage: se si è acquistato un appartamento e il suo garage annesso, quest’ultimo è considerato una pertinenza, perché serve a rendere più comodo e funzionale l’uso dell’abitazione, pur non essendo parte integrante dell’appartamento stesso. Il garage, in questo caso, è separato dall’abitazione, ma è comunque legato a essa, poiché serve principalmente a soddisfare un’esigenza legata alla casa, come il parcheggio di un’auto.

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Cosa dice la legge sulla vendita delle pertinenze

Secondo l'articolo 818 del Codice Civile, "gli atti e i rapporti giuridici che hanno per oggetto la cosa principale comprendono anche le pertinenze, se non è diversamente disposto. Le pertinenze possono formare oggetto di separati atti o rapporti giuridici". Questo significa che la vendita di un immobile principale include anche le sue pertinenze - a meno che non sia stabilito diversamente -, ma che comunque il proprietario può decidere se vendere casa e box insieme oppure separatamente, qualora lo desiderasse.

Dal punto di vista catastale, le pertinenze come garage, box auto e posti auto scoperti sono classificate nella categoria catastale C/6, distinta da quella delle abitazioni (categoria A con diverse sottocategorie a seconda della tipologia). Questa distinzione facilita la possibilità di vendere separatamente le pertinenze e quindi ad esempio scorporare un box da un appartamento, poiché sono considerate unità autonome.

È possibile vendere un appartamento senza il box auto pertinenziale?

Si può vendere un box separatamente dall'appartamento? A partire dalla legge urbanistica del 1985 è teoricamente possibile la vendita separata di un immobile e delle sue pertinenze, come i box auto e i garage, grazie alle modifiche legislative introdotte negli anni. Fino agli Anni '80, infatti, esistevano leggi più restrittive che imponevano il legame tra immobile e parcheggio, impedendone quindi la vendita separata.

Oggi, invece, è il proprietario a decidere se vendere un appartamento mantenendo il garage o vendere quest’ultimo separatamente. Ha quindi la libertà di scindere il vincolo che lega ad esempio casa e box auto pertinenziale. Per fare un esempio, chi possiede un appartamento con un garage annesso, può vendere la casa senza vendere il garage o viceversa, purché non vi siano vincoli specifici che vietano tale separazione. 

Si deve considerare inoltre che la vendita del box pertinenziale dopo 5 anni in maniera separata dalla prima casa è più conveniente. Infatti come chiarito dall'Agenzia delle Entrate in risposta al quesito di un contribuente, la cessione di un box auto separatamente dall'abitazione principale entro i cinque anni dall'acquisto genera una plusvalenza imponibile ai fini IRPEF. La tassazione viene comunque agevolata attraverso l’applicazione dell’imposta sostitutiva del 20%.

Vi è comunque da sottolineare che questa libertà è soggetta a specifiche eccezioni ed è nello specifico la legge Tognoli che ha creato dei vincoli introducendo una regolamentazione cruciale. Scegliere la giusta agenzia immobiliare può fornire un aiuto.

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La legge Tognoli e i vincoli sui parcheggi condominiali

La legge Tognoli del 1989 stabilisce un vincolo tra gli appartamenti condominiali e i posti auto situati al piano terra o nel sottosuolo dello stesso edificio. In questi casi, i box auto non possono essere venduti separatamente dagli appartamenti di cui sono di pertinenza ovvero ai quali sono associati.

Tuttavia, questa legge si applica solo alle costruzioni posteriori all'anno 1989, poiché i parcheggi obbligatori previsti dalla legge non esistevano nei fabbricati precedenti. Per i box auto costruiti su aree pubbliche concesse in diritto di superficie ai condomini, permane il divieto assoluto di vendita separata.

Un'ulteriore deroga è prevista solo se il box, al momento della vendita, viene destinato come pertinenza a un altro immobile situato nello stesso Comune.

Quando la vendita separata è nulla

Secondo una recente sentenza della Corte di Cassazione, la vendita di un appartamento senza il relativo box auto di pertinenza può essere considerata nulla se viola le disposizioni della legge Tognoli. In uno dei casi trattati, la Corte ha stabilito che la compravendita non avrebbe avuto effetti legali validi, poiché non erano stati rispettati i vincoli previsti dalla legge.

Inoltre, il notaio che ha certificato l’atto è stato ritenuto responsabile per non aver avvisato adeguatamente le parti dei rischi legati a questa vendita. In questa situazione, il notaio avrebbe dovuto informare le parti che l'atto non sarebbe stato valido, dissuadendole dal procedere con una compravendita in violazione della legge.

Come togliere il vincolo pertinenziale?

Per sciogliere il vincolo di pertinenza in modo sicuro e senza rischi di contestazione, è possibile utilizzare un atto pubblico specifico, noto come "dismissivo". Questo documento ufficiale serve a revocare o annullare il vincolo che era stato precedentemente stabilito tra due beni, mettendo fine al legame che li univa. In pratica, l'atto dismissivo permette di sciogliere l'obbligo che esisteva tra l’immobile principale e la sua pertinenza. Inoltre, se il vincolo di pertinenza tra l’immobile principale e quello accessorio dovesse cessare, verrebbe meno la funzionalità.

Quando il box non è di pertinenza?

Con la risposta 33/2022 l'Agenzia delle Entrate ha chiarito che quando il box auto è troppo distante dall'abitazione usata solo per una parte dell'anno, non può essere considerato una pertinenza. Tra i requisiti da valutare c'è infatti la prossimità e un rapporto di servizio durevole con l'abitazione.

Quanto si svaluta un appartamento senza garage?

La svalutazione o deprezzamento di un appartamento senza garage dipende da diversi fattori, tra cui la zona in cui si trova, la domanda di parcheggio e la tipologia dell'immobile. In generale, un appartamento senza garage potrebbe subire una svalutazione che va dal 5% al 15% rispetto a uno con garage, ma questa percentuale può variare in base ai metri dell'appartamento e della pertinenza.

Quando non è possibile vendere una casa?

Non è sempre possibile vendere una casa in tutte le circostanze. Ci sono tante situazioni in cui la vendita di un immobile potrebbe non essere permessa, tra cui la mancanza di documentazione legale e indispensabile come il certificato di proprietà o l'agibilità; e poi non è possibile se mancano i dati catastali, se la planimetria catastale è assente, se i dati catastali (incluso il codice fiscale) non corrispondono esattamente a quelli registrati nei Registri Immobiliari, o se la planimetria non riflette lo stato attuale dell’immobile, ma anche per problemi di natura ereditaria, eventuali comproprietà in cui una delle parti non è d'accordo a vendere, vincoli di vario genere e casi di sequestro o confisca.