Come si calcolano i millesimi di un appartamento?

All’interno di un appartamento, ogni condomino ha dei diritti e dei doveri da rispettare, e sono direttamente proporzionali al valore dell’immobile e non alla sua grandezza. Il valore della casa dipende specialmente dall’abitabilità, dall’esposizione alla luce e dal panorama. Il proprietario ha la possibilità di consultare le tabelle millesimali, e spesso si chiede: come si calcolano i millesimi di un appartamento? Non è un’azione di facile intuizione, infatti è necessario l’intervento di un tecnico specializzato.

Cosa sono i millesimi di un'abitazione?

I millesimi di un’abitazione sono l’unità di misura della proprietà all’interno di un condominio, e rappresentano una quota direttamente proporzionale al valore dell’immobile. Ci si riferisce ai millesimi perché il palazzo corrisponde all’intero, ossia il 1000 convenzionale, e il valore della casa di ciascuno è espresso a seconda del valore totale.

Come si calcolano i millesimi di un appartamento

Per la determinazione delle tabelle millesimali e l’individuazione dei millesimi di proprietà di ciascun condomino è necessario valutare le superfici reali delle unità e, successivamente, ragguagliarle alla superficie totale dell’intero edificio.

In termini pratici, gli step da seguire sono i seguenti:

• si comincia verificando le caratteristiche distintive di ogni proprietà (appartamento, box auto, giardino, garage e altre pertinenze);
• si procede, successivamente, con dei rilievi metrici dettagliati ed alla elaborazione di disegni grafici;
• dai disegni, si estraggono tutte le dimensioni necessarie, quali superfici, altezze, esposizioni, destinazioni d'uso, e altre informazioni;
• dopo aver determinato l'area utile di ogni singolo spazio all'interno di una specifica unità immobiliare, questa viene moltiplicata per i coefficienti correttivi, i quali servono ad adattare la dimensione effettiva della superficie a specifici fattori o circostanze che possono influenzare la distribuzione delle spese condominiali;
• l’ultimo passaggio consiste nell’individuazione della superficie virtuale o convenzionale di ciascuna unità abitativa e la determinazione della superficie virtuale o convenzionale dell'intero palazzo. Questi calcoli contribuiscono all’assegnazione della quota millesimale a ciascuna unità abitativa, poichè attraverso la proporzione tra la superficie virtuale dell'intero edificio e quella di ciascun appartamento, box auto od altra tipologia di unità è possibile individuare i millesimi di proprietà di ogni residente.

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In altre parole, è necessario immaginare l’edificio come una composizione di diverse unità immobiliari (si pensi, ad esempio, ad un palazzo con sette o più appartamenti separati). Successivamente, l’addetto si occupa di analizzare gli spazi di ciascun appartamento, identificando la quantità di vani utilizzati per la cucina, il soggiorno, il bagno e così via e la misurazione delle superfici e delle dimensioni di tali ambienti in ogni unità.

Si procede poi all'applicazione di specifici coefficienti per ciascun ambiente, al fine di caratterizzare in modo più preciso ogni spazio. Infine, la determinazione della superficie virtuale o convenzionale di ogni unità e dell’intero edificio permette di assegnare una quota millesimale a ciascun proprietario, effettuando la proporzione tra la superficie virtuale dell’edificio e quella di ciascun alloggio singolo.

Nel processo di individuazione delle tabelle millesimali di condominio, conformemente all'articolo 68 delle disposizioni attuative del Codice civile, non rilevano i seguenti elementi:

• il valore del canone d'affitto o i diritti reali di godimento presenti sulle unità;
• gli eventuali miglioramenti apportati (per esempio, una ristrutturazione con materiali di alta qualità non influisce sulla distribuzione dei millesimi);
• lo stato di manutenzione delle unità immobiliari.

Alla luce di quanto detto, è evidente di quanto si tratti di un calcolo complicato e che, in quanto tale, dev’essere effettuato da periti esperti.

Tabelle millesimali: un esempio

Nel contesto della gestione delle spese comuni, le tabelle millesimali di condominio assumono diverse forme per adeguarsi alle specificità dei vari spazi. In primo luogo, vi è la Tabella generale, la quale stabilisce la ripartizione delle spese per la conservazione e godimento delle aree comuni in base al valore della proprietà di ciascun condomino.

Tuttavia, quando si affronta la gestione delle zone destinate a servire i residenti in misura diversa, si rende necessaria la realizzazione di tabelle specializzate come, ad esempio:

• tabelle millesimali delle scale;
• tabelle millesimali del riscaldamento comune;
• tabelle millesimali dei tetti e lastrici 

È da sottolineare che concorrono alla realizzazione delle tabelle millesimali, ad esempio, i box interrati o ancora, ad esempio, i garage per tabelle millesimali di un condominio ove sono presenti tali pertinenze. Per cui, l’inclusione dei millesimi relativi alle pertinenze, come garage e cantine, implica che il proprietario corrispondente sia tenuto a contribuire con una quota superiore rispetto agli altri condomini privi di tali ambienti. Questa metodologia mira a riflettere in modo equo le diverse caratteristiche e benefici derivanti dalle varie proprietà all'interno del condominio e, di conseguenza, le spese da sostenere per ciascun condomino.

Di seguito è riportata una rappresentazione grafica di esempio della tabella millesimale generale tipo.

Immobile	Proprietari	Proprietà generale	Millesimi appartamenti	Millesimi locali interrati	Millesimi terrazza condominiale	Millesimi falda tetto piano secondo	Millesimi falda tetto piano terzo	Millesimi terrazza esclusiva interno 7
Appartamento Int. 1 (Piano terra)	Dell’ombra	131,45	136,78	/	133,42	480,14	330,81	209,.61
Appartamento Int. 2 (piano terra)	Rossi	125,14	130,32	/	127,01	/	/	/
Appartamento Int.3 (piano primo)	Colombo	142,32	148,10	/	144,45	519,86	358,17	226,95
Appartamento Int. 4 (piano primo)	Bruni	138,10	143,70	/	140,16	/	/	/
Appartamento Int.5 (piano secondo)	Giudetti	123,59	128,60	/	125,44	/	311,02	197,08
Appartamento Int.6 (piano secondo)	Ferrari	133,38	138,79	/	135,37	/	/	/
Appartamento int.7 (piano terzo)	Martini	167,02	173,80	/	169,52	/	/	333,00
Cantina n.1		1,23	/	50,85	1,25	/	/	/
Cantina n.2		2,11	/	87,02	2,14	/	/	/
Box auto interrato		20,92	/	862,13	21,24	/	/	33,36
Box auto esterno		14,73	/	/	/	/	/	/
Totali		1.000	1.000	1.000	1.000	1.000	1.000	1.000

Si tratta naturalmente di uno schema ideale, incompleto e totalmente fittizio relativo a un condominio di tre piani con sette appartamenti, due cantine, un box auto interrato ed uno posizionato all’esterno. In tale tabella generale, mancano le indicazioni relative, ad esempio, alle scale e all’ascensore.

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I coefficienti correttivi

Per il calcolo delle tabelle millesimali di garage, appartamenti ed altre unità è necessario affinare la determinazione della superficie della proprietà attraverso determinati coefficienti. I coefficienti correttivi non sono altro che parametri utilizzati per trasformare le misurazioni delle superfici o dei volumi delle singole unità in valori virtuali. La responsabilità nella determinazione di tali coefficienti spetta al professionista incaricato, il quale di solito inizia con i parametri indicati nella Circolare del Ministero dei Lavori Pubblici n. 12480/1966.

Tuttavia, è comune apportare modifiche, se necessario, considerando le peculiarità specifiche del condominio e dell’unità in questione ed il tecnico ha la libertà di definire varie modalità di calcolo dei millesimi, purché tali scelte siano giustificate in modo adeguato. Alcuni dei coefficienti applicati nell’ambito dell’individuazione delle tabelle millesimali sono:

• coefficiente di destinazione: si tratta di valori che consentono di indicare la principale destinazione d’uso di uno spazio all’interno di un’unità;
• coefficiente di orientamento: ovvero l’orientamento nord, sud, ovest o est dell’appartamento, compresa l’assenza di finestre nell’ambiente;
• coefficienti di luminosità: ovvero parametri in grado di valutare la quantità di luce influenzata dalle aperture come finestre o altre sorgenti d’illuminazione presenti in un ambiente;
• coefficienti di altezza: si presentano come coefficienti correttivi che aumentano proporzionalmente all’aumentare dell’altezza di un vano;
• coefficienti di piano: valutano la posizione verticale dell'appartamento e prendono in considerazione tutti gli aspetti positivi o negativi derivanti dall'essere situati a un piano più alto o più basso rispetto agli altri dell’edificio. Per l’applicazione di tali valori si considerano elementi come la facilità di accesso, le spese potenziali per l’uso di un ascensore o il livello di rumorosità;
• coefficienti di prospetto: si utilizzano per considerare le specifiche caratteristiche di un alloggio o ambiente che traggono vantaggio o svantaggio dall'apertura su una facciata piuttosto che su un'altra dell'edificio.

In genere, tutti questi parametri possono assumere un valore uguale, superiore o inferiore a 1, ove l'aumento del valore del bene corrisponde a un coefficiente più elevato. L’utilizzo dei coefficienti è una fase piuttosto critica nella preparazione delle tabelle poiché la loro applicazione e valutazione è discrezionale e dipende dall’interpretazione del tecnico incaricato.

Ad ogni modo, questi ultimi rappresentano parametri progettati per evidenziare le peculiarità strutturali di ciascun ambiente che, se moltiplicati tra loro e, successivamente moltiplicati alla superficie dell'alloggio od al volume in caso di cubatura, generano la superficie virtuale dell’appartamento, differenziata dalla sua effettiva estensione.

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Come calcolare i millesimi in metri quadri?

Per comprendere meglio come quantificare i millesimi in metri quadri, è essenziale fare un esempio: se un condominio è costituito da 10 appartamenti e ha una superficie totale uguale a 1.000 m2, e ogni abitazione ha una superficie di 100 m2, ogni appartamento avrà una parte millesimale di 100 millesimi.

Chi fa il calcolo dei millesimi

 Il calcolo dei millesimi non può essere fatto autonomamente infatti è necessario l’intervento di un tecnico specializzato come un geometra, un architetto o un ingegnere.