Cosa accade se un condominio non vuole l'amministratore?

Secondo quanto sancito dall’art. 1129 del Codice civile, l'amministratore di condominio dev’essere nominato in presenza di un numero di condomini superiore a otto. Pertanto, la legge distingue gli “edifici classici” che comprendono un elevato numero di unità abitative, e “condomini minimi” caratterizzati da un numero limitato di residenti.

L'amministratore dev’essere scelto dall'assemblea condominiale, e nel caso in cui ciò non avvenga, l'autorità giudiziaria interviene su richiesta di uno o più condomini o dell'amministratore dimissionario. Il costo di tale operazione è di minimo 170 euro, escluso il compenso dell’avvocato difensore. Vediamo più nello specifico cosa accade se un condominio non vuole l’amministratore o non è obbligato a nominarlo e come si svolge la normale attività degli edifici minimi in assenza di questa importante figura.

Obbligo di nomina dell’amministratore

L’ordinamento italiano, attraverso le disposizioni dell'articolo 1129 del Codice civile, istituisce la figura dell'amministratore di condominio. Più nello specifico si tratta di un soggetto che svolge un ruolo di arbitro nelle situazioni di conflitto e si assicura che tutte le pratiche vengano gestite in modo regolare e puntuale. È da notare, tuttavia, che la sua presenza non è obbligatoria in tutte le circostanze, ma solo in determinate situazioni.

Dunque, prima di domandarsi quali sono le conseguenze e le procedure da seguire se un condominio non vuole l’amministratore e cosa accade quando tale figura non viene nominata, è necessario approfondire la disciplina codicistica in materia per capire quando è obbligatorio l’amministratore di condominio e quando, invece, no.

Sebbene precedentemente, la normativa di riferimento sancisse l’obbligo di amministratore di condominio per 4 unità, o meglio per gli edifici ove vivevano più di quattro condomini, oggi la nomina dell'amministratore di condominio è obbligatoria per gli edifici con almeno nove proprietari. È importante sottolineare che il numero minimo di condomini (nove) che attiva l'obbligo di designare un amministratore si riferisce specificatamente ai proprietari delle unità abitative condominiali e non a nove inquilini generici. A titolo esemplificativo, non v’è obbligo di amministratore di condominio per 6 unità anche se vi sono più di nove inquilini ma che non sono proprietari.

Questa scelta è motivata dal fatto che negli edifici di dimensioni ridotte (i cosiddetti condomini minimi) non è essenziale la presenza di una figura di questo tipo, poiché i singoli residenti possono gestire autonomamente le questioni relative all’edificio. Dunque, esiste l’amministratore del condominio minimo? Come fanno gli edifici con otto o meno proprietari a gestire le pratiche condominiali? Cerchiamo di fare chiarezza nei prossimi paragrafi.

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Cosa fare se i condomini non vogliono l’amministratore?

In assenza di una persona fisica o giuridica che adempia alle responsabilità relative alla gestione del condominio, seguire le pratiche dell’edificio può diventare difficile. Pertanto, in questi casi, diventa essenziale individuare una figura che svolga le funzioni di mandatario dei condomini, responsabile della gestione dell'edificio.

Il “rappresentante facente funzioni” dev’essere nominato con la maggioranza dei presenti in assemblea, rappresentante almeno la metà dei millesimi di proprietà del condominio. È importante notare, tuttavia, che il facente funzioni (o mandatario) non possiede tutti i poteri di un amministratore. In particolare, sebbene debba occuparsi di pagare i fornitori, incassare le quote, pagare le bollette, gestire le pulizie dell’edificio e rendicontare le spese, questo soggetto manca della rappresentanza sostanziale e processuale dei condomini, non ha autorità su spese non urgenti e non può agire o difendersi in giudizio in modo indipendente.

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Tuttavia, nei casi in cui non v’è amministratore sin dall’inizio, il mandatario incaricato deve affrontare due adempimenti cruciali al momento della formazione del condominio, ovvero:

• l'apertura di un codice fiscale del condominio, utile nel caso in cui vi sia la necessità di effettuare lavori in condominio senza amministratore e, più in generale, per l'identificazione nelle relazioni con terzi;
• l'apertura di un conto corrente intestato al condominio, dove tutte le somme relative alla gestione ordinaria e straordinaria devono transitare.

Per quanto riguarda la ripartizione delle spese in un condominio senza amministratore, i condomini sono tenuti a versare le spese condominiali secondo la regola della ripartizione in base ai millesimi stabilita dall'articolo 1123 del Codice civile e, tali quote devono essere regolarmente pagate sul conto corrente del condominio.

Infine, è bene sapere che se un condominio non vuole l’amministratore ma opta per il facente funzioni, i residenti del condominio minimo riunitisi in assemblea possono designare di volta in volta il mandatario più adatto in base alle competenze specifiche e alla disponibilità. Pertanto, non è necessario che tutte le mansioni siano affidate sempre alla stessa persona.

Convocazione dell’assemblea e revoca dell’amministratore

Naturalmente, è possibile richiedere la convocazione di un'assemblea condominiale che si occupi delle decisioni del condominio senza amministratore, un diritto garantito a ogni condomino. Pertanto, anche nei condomini minimi è possibile convocare l’assemblea e, in assenza di un vero e proprio amministratore, ogni condomino può convocare l’assemblea ordinaria o straordinaria.

In caso di obbligo di nomina di un amministratore, sarà la stessa assemblea condominiale a dover individuare la persona fisica o giuridica incaricata. Qualora l’assemblea non proceda con l’individuazione dell’amministratore, sarà possibile rivolgersi al tribunale sostenendo un costo minimo di 170 euro (escluse le spese relative all’avvocato difensore) per la nomina giudiziale di questa figura chiave nel condominio con più di nove condomini.

In presenza di un vero e proprio amministratore, inoltre, è bene sapere che l’autorità giudiziaria può procedere con la sua revoca anche su proposta di un solo condomino facente parte dell’edificio oltreché dell’intero condominio. Più nello specifico, le circostanze in cui un solo condomino può chiedere la revoca dell’amministratore direttamente al giudice sono le seguenti:

• qualora l’amministratore non abbia informato l’assemblea condominiale dell’esistenza di una citazione o provvedimento giudiziario che esorbita dalle sue attribuzioni (Art. 1131 c.c.);
• qualora l’amministratore non abbia reso il conto della sua gestione per un periodo prolungato;
• qualora vi sia il sospetto concreto che l’amministratore abbia commesso gravi irregolarità, ad esempio nel caso di uso improprio del conto corrente condominiale, la mancata apertura di quest’ultimo o l’omessa convocazione dell'assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale.

Infine, è bene notare che se i condomini non vogliono l’amministratore, o meglio è l’assemblea a desiderare la revoca dell’incarico di amministratore di durata annuale, quest’ultima può deliberare in tal senso in ogni momento e con la medesima maggioranza prevista per la nomina di questa figura. Se invece si rivela necessario revocare l’incarico tramite disposto dell’autorità giudiziaria, è necessaria la presenza di almeno una delle motivazioni sopra esposte, ove le circostanze che costituiscono gravi irregolarità sono riportate integralmente nell’art. 1129 c.c.