Tabelle millesimali: definizione, calcolo e applicazione

Le tabelle millesimali rivestono un ruolo fondamentale nel contesto condominiale delineando in maniera precisa la suddivisione delle responsabilità finanziarie e decisionali tra i membri dell’edificio. Queste tabelle, che vanno oltre la tradizionale distinzione tra proprietà esclusiva e comune, sono dunque strumenti essenziali per determinare il contributo di ciascun condomino e si presentano come documenti tecnici da allegare al regolamento condominiale, laddove obbligatorio.

Cosa indicano le tabelle millesimali?

Ogni condomino possiede una quota di interesse sulle parti comuni dell’edificio (art. 1117 c.c.) proporzionale al valore dell’unità immobiliare di sua proprietà e misurata mediante i millesimi. Questi ultimi costituiscono l’unità di misura della singola proprietà condominiale e rappresentano il rapporto numerico tra il valore dell’unità immobiliare specifica ed il valore dell'intero edificio, convenzionalmente valutato come 1.000.

Le tabelle millesimali, dunque, individuano la quota di proprietà di ciascun residente rispetto all’edificio nella sua interezza ed hanno le seguenti utilità:

• rappresentano la dimensione dei diritti di ciascun condomino sulle parti comuni e sui servizi condominiali;
• costituiscono lo strumento principale per la suddivisione delle spese condominiali in base alla proprietà di ciascun condomino;
• forniscono un parametro, insieme ai quorum, utilizzato per stabilire le maggioranze nelle decisioni assembleari, siano esse costitutive o deliberative.

La normativa di riferimento delle tabelle millesimali del condominio è rinvenibile nel Codice civile in diversi disposti, tra cui:

• l’art. 1118 c.c. che stabilisce che il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni è proporzionale al valore dell’unità immobiliare di sua proprietà, a meno che il titolo non disponga diversamente;
• l’art. 1138 c.c. il quale richiede la formazione di un regolamento condominiale in edifici composti da almeno dieci residenti, definendo le norme per l’uso delle cose comuni, la ripartizione delle spese e le disposizioni per la tutela dell’edificio e l'amministrazione del condominio.

Anche nelle disposizioni attuative del Codice civile vi sono dei riferimenti alle tabelle millesimali. In particolare, all’art. 68 att. c.c. si afferma che il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi e dev’essere riportato nella tabella allegata al regolamento condominiale. L’art. 69 att. c.c. invece, si occupa della rettifica e delle eventuali modifiche delle tabelle millesimali.

Dal momento che non esiste una norma specifica sulle modalità di redazione o sui parametri da utilizzare per le tabelle millesimali, generalmente, ci si basa su due circolari ministeriali emesse in relazione agli alloggi costruiti con contributi statali, ovvero la Circolare del Ministero dei Lavori Pubblici 12480/1966 e la Circolare del Ministero dei Lavori Pubblici n. 2945/1993.

Cosa considerare per il calcolo delle tabelle millesimali

Il calcolo delle tabelle millesimali condominiali richiede una valutazione delle superfici reali delle unità abitative, ragguagliate poi alla superficie totale dell'edificio. Il processo include la verifica delle caratteristiche di ogni proprietà, rilievi metrici dettagliati e la creazione di disegni grafici. 

Le dimensioni estratte dai disegni vengono poi moltiplicate per specifici coefficienti correttivi al fine di adattare le dimensioni effettive alle circostanze che influiscono sulla ripartizione delle spese condominiali.

Elementi come il canone d'affitto, i diritti di godimento e gli eventuali miglioramenti non influenzano il calcolo, conformemente all'articolo 68 del Codice civile.

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I coefficienti correttivi

Per determinare le quote millesimali di garage, appartamenti e altre unità, si impiegano coefficienti correttivi che trasformano le misurazioni fisiche in valori virtuali. La responsabilità di stabilire questi coefficienti spetta al professionista incaricato, il quale può apportare adattamenti in base alle caratteristiche specifiche del condominio e dell'unità in esame. 

Tra i coefficienti utilizzati troviamo:

• coefficiente di destinazione: sono parametri utilizzati per indicare la principale destinazione d'uso di uno spazio all'interno di un'unità immobiliare, come ad esempio la funzione di abitazione, ufficio o commercio;
• coefficiente di orientamento: si tratta di valori utilizzati per per valutare la posizione geografica di un'unità abitativa, considerando l'orientamento nord, sud, ovest o est, inclusa l'eventuale assenza di finestre nell'ambiente.
• coefficienti di luminosità: si usano per valutare la quantità di luce influenzata dalle aperture, come finestre o altre fonti di illuminazione, all'interno di un determinato ambiente.
• coefficienti di altezza: proporzionalmente all'aumentare dell'altezza di un vano, vengono utilizzati come correttivi per caratterizzare specificamente gli spazi verticali di un'unità immobiliare.
• coefficienti di piano: vengono utilizzati per valutare la posizione verticale di un appartamento, considerando aspetti positivi o negativi derivanti dall'essere situati a un piano più alto o più basso rispetto agli altri nell'edificio.
• coefficienti di prospetto: sono utilizzati per considerare le caratteristiche specifiche di un alloggio o ambiente, favorendo o penalizzando l'apertura su una facciata piuttosto che su un'altra dell'edificio.

Solitamente, questi parametri possono variare, assumendo valori uguali, superiori o inferiori a 1, in cui l'incremento del valore dell'unità si riflette in un coefficiente più elevato. 

In altre parole, questi coefficienti sono pensati per evidenziare le caratteristiche strutturali di ogni stanza. Quando vengono moltiplicati tra loro e applicati alla superficie dell'appartamento o al suo volume (nel caso di spazi tridimensionali), si ottiene una misura virtuale che differisce dalla dimensione reale.

Chi rilascia le tabelle millesimali?

Generalmente, le tabelle millesimali vengono redatte da un professionista qualificato e, nello specifico, da figure come i geometri, ingegneri o architetti in grado di calcolare le quote millesimali di ciascun proprietario. Anche se la legge non impone un titolo di studio specifico per svolgere tale attività, è evidente che l’incaricato debba possedere conoscenze specializzate, tra cui la capacità di interpretare piantine e planimetrie e di realizzare documenti tecnici dalla notevole complessità.

La nomina del perito può essere ratificata in assemblea di condominio e, data l’importanza delle tabelle, è consigliabile che siano sottoposte a una verifica da parte di un secondo perito prima di essere ufficialmente approvate e utilizzate per la ripartizione delle spese. Una volta realizzate, l’approvazione delle tabelle millesimali può avvenire per via contrattuale, con approvazione dell’assemblea o per via giudiziale.

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Quanto costa fare le tabelle millesimali?

Il costo della formulazione delle tabelle millesimali di condominio può variare in base a diversi fattori. Ecco alcuni elementi in grado di influenzare l’ammontare della spesa per la redazione del documento tecnico:

• struttura condominiale: la dimensione e la complessità del condominio sono fattori cruciali. In condomini più grandi o con particolari complessità strutturali, potrebbe essere necessario più tempo e sforzo per calcolare le quote millesimali in modo accurato;
• numero di unità immobiliari: anche il numero totale di unità immobiliari nel condominio può influire sul costo dell’operazione. In generale, più unità ci sono, più complesso diventa il calcolo delle quote millesimali;
• disponibilità dei dati: se i dati relativi alle proprietà, necessari per calcolare le quote millesimali risultano essere facilmente accessibili e organizzati, il processo può richiedere meno tempo e risorse, influenzando positivamente il costo della realizzazione del documento;
• tariffe professionali: affidare il lavoro a un professionista o a una società specializzata, comporta spese differenti calcolate sulla base delle tariffe di ogni perito, rendendo questo punto un fattore determinante del costo complessivo.

Individuare fasce di costo fisse per questo genere di operazioni non è dunque semplice ma, in linea generale, la spesa indicativa può andare dai 100 ai 300 euro per unità immobiliare. Naturalmente, per ottenere una stima accurata dei costi per la formulazione delle tabelle millesimali del proprio condominio, è consigliabile richiedere preventivi da professionisti del settore o aziende specializzate nella formulazione di questo genere di documenti.

Quando scatta l’obbligo delle tabelle millesimali?

Le tabelle millesimali non sono obbligatorie a meno che non sia presente un regolamento condominiale, a sua volta vincolante solo quando il numero di condomini supera la soglia di dieci (art.1138 c.c.). In ogni caso, in assenza di queste tabelle, ogni condomino contribuisce alle spese comuni proporzionalmente al valore della sua proprietà, come prescritto dalla normativa vigente.

Pertanto, anche in condomini di dimensioni più contenute, dove le tabelle millesimali non sono obbligatorie, risulta conveniente redigerle poiché, in mancanza di accordo tra le parti sulla suddivisione delle spese, è sempre possibile incorrere in dispute tra residenti che, eventualmente, comportano l’interpello di un giudice che sia in grado di risolvere la questione e ratificare per l'appunto in via giudiziale delle tabelle millesimali di riferimento.