Calcolo della plusvalenza in caso di vendita di un immobile con superbonus, alcuni chiarimenti

Come deve essere effettuato il calcolo della plusvalenza in caso di vendita di un immobile acquisito per usucapione e sul quale siano stati effettuati interventi con il superbonus conclusi da meno di dieci anni? Sul punto è intervenuta l’Agenzia delle Entrate rispondendo a un interpello e chiarendo quali sono gli aspetti da considerare e le norme a cui fare riferimento.

La risposta n. 157/2024 dell’Agenzia delle Entrate ha preso in esame il caso di un cittadino proprietario di un immobile abitativo, acquisito per usucapione e oggetto di interventi edilizi per i quali ha fruito del superbonus. Nello specifico, l’istante ha fatto presente di voler vendere l’immobile oggetto degli interventi, che non è stato adibito ad abitazione principale, prima che siano decorsi dieci anni dal termine dei lavori e ha domandato come deve essere calcolata la plusvalenza.

L’Agenzia delle Entrate ha innanzitutto ricordato quanto stabilito dalla legge di Bilancio 2024, che ha previsto una nuova ipotesi di plusvalenza immobiliare imponibile relativa alle cessioni di immobili che sono stati oggetto di interventi agevolati ai sensi dell’articolo 119 del decreto Rilancio. E ha poi precisato che le istruzioni operative sono state fornite dalla circolare del 13 giugno 2024, n. 13/E nella quale è stato evidenziato che la plusvalenza che origina dalla nuova fattispecie è realizzata, fatte salve le esclusioni, a seguito della cessione a titolo oneroso di beni immobili oggetto degli interventi agevolati di cui all’articolo 119 del decreto Rilancio che, all’atto della cessione, si siano conclusi da non più di dieci anni, indipendentemente dalla data di acquisto (o di costruzione) del bene.

Per quanto riguarda la modalità di determinazione della plusvalenza, ai sensi dell’articolo 68 del Tuir, così come previsto per le plusvalenze immobiliari disciplinate nella lettera b) del comma 1 dell’articolo 67, l’Agenzia delle Entrate ha sottolineato che anche la plusvalenza di cui alla lettera b­bis) origina dalla differenza tra il corrispettivo percepito nel periodo d’imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo; allo stesso modo, in caso di cessione di beni immobili acquisiti per donazione, si assume, come prezzo di acquisto o costo di costruzione, quello sostenuto dal donante.

Nella sua risposta, poi, l’Agenzia delle Entrate ha precisato che, ai fini della determinazione del “costo inerente al bene”, la norma prevede due diverse ipotesi di calcolo, a seconda che tra la data di conclusione degli interventi agevolati di cui all’articolo 119 del decreto Rilancio e la data di cessione dell’immobile siano trascorsi non più di cinque anni o più di cinque anni.

Nello specifico, nel primo caso, la norma stabilisce che non si tiene conto delle spese relative agli interventi ammessi al superbonus “qualora si sia fruito dell’incentivo nella misura del 110 per cento e siano state esercitate le opzioni di cui all’articolo 121, comma 1, lettere a) e b), del decreto ­legge n. 34 del 2020”. Di conseguenza, le spese in questione non possono essere riconosciute a incremento del costo di acquisto (o di costruzione) dell’immobile. Nel caso in cui, invece, tra la data di conclusione degli interventi agevolati e la data di cessione dell’immobile siano trascorsi più di cinque anni e siano state esercitate le opzioni di cui all’articolo 121 del decreto Rilancio nella determinazione dei costi inerenti all’immobile si tiene conto del 50 per cento delle spese sostenute per gli interventi agevolati.

La circolare n. 13/E del 2024 ha poi chiarito che, ai fini dell’irrilevanza delle spese relative agli interventi agevolati, nel calcolo della plusvalenza devono ricorrere congiuntamente entrambe le condizioni indicate nella norma, vale a dire che sia stata applicata l’agevolazione nella misura del 110 per cento delle spese sostenute e che sia stata esercitata l’opzione di cui all'articolo 121 del decreto Rilancio per lo sconto in fattura praticato dal fornitore o per la cessione del credito corrispondente al superbonus. Di conseguenza, laddove con riferimento alle spese sostenute per gli interventi ammessi al superbonus il contribuente si avvalga in parte della detrazione nella dichiarazione dei redditi e in parte dello sconto in fattura o della cessione del credito non concorrono nel calcolo della plusvalenza solamente le spese per le quali è prevista l’aliquota di detrazione del 110 per cento ed è stata esercitata una delle predette opzioni.

L’Agenzia delle Entrate ha poi evidenziato che la norma stabilisce, inoltre, che per gli immobili in questione, oggetto di interventi ammissibili al superbonus che, alla data della cessione, siano stati acquisiti o costruiti da oltre cinque anni, il prezzo di acquisto (o il costo di costruzione) è rivalutato in base alla variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.

Per quanto riguarda in particolare l’ipotesi di rivendita di un bene immobile acquisito per usucapione, con la risoluzione 31 marzo 2003, n. 78/E è stato chiarito che “tenuto conto che le sentenze dichiarative di usucapione ai fini dell’imposta di registro sono soggette a tassazione come trasferimenti e che quindi hanno un valore dichiarato e liquidato, costituito dal valore venale del bene alla data in cui è passata in giudicato la sentenza dichiarativa dell’usucapione, si deve ritenere che tale valore costituisca il termine iniziale per determinare il valore da assoggettare a tassazione”.

L’Agenzia delle Entrate ha dunque spiegato che, nell’ipotesi di rivendita entro dieci anni dalla fine dei lavori di un immobile oggetto di interventi ammissibili al superbonus, acquisito per usucapione, la plusvalenza si determina come differenza tra il corrispettivo della vendita dell’immobile e il valore della sentenza dichiarativa di usucapione, aumentato “dei costi inerenti al bene”, determinato senza tener conto delle spese relative agli interventi ammessi al superbonus in relazione alle quali è stata esercitata l’opzione dello sconto in fattura o della cessione del credito.

Nel caso in esame, quindi, l’Agenzia delle Entrate ha precisato che, per effetto della vendita dell’immobile acquisito per usucapione, sul quale sono stati effettuati interventi rientranti nel superbonus conclusi da meno di dieci anni al momento della cessione, si realizza l’emersione di plusvalenza tassabile determinata in misura pari alla differenza tra il corrispettivo della vendita dell’immobile e il valore ricavabile della sentenza dichiarativa di usucapione, aumentato dei costi inerenti al bene.