Hoe bereken je de waarde van een woning?

De wijk, de oppervlakte van het huis, de afwerking, de aanwezigheid van diensten, het terras of de tuin, het energielabel. Het zijn allemaal factoren die meespelen in de beoordeling van een huis, maar zijn deze voldoende? Hoeveel invloed hebben deze factoren echt op de prijs? We interviewen drie professionals en leren dat de marktwaarde van een woning niet zo gemakkelijk vast te stellen is. Je moet de positie, context en staat van de woning kennen, maar er zijn een heel aantal andere factoren die de uiteindelijke prijs kunnen beïnvloeden.

‘Er is geen exacte lijst die de waarden aangeeft om de prijs van een woning te bepalen,’ vertelt Enzo Ottanelli, ‘omdat de variabelen verschillend zijn en de factoren veranderen per type vastgoed’. Een appartement zal een andere waarde hebben als een vrijstaand huis.

Ottanelli legt uit: ‘De wijk, de vierkante meters, de staat van onderhoud en de verlichting worden ook overwogen. En niet te vergeten de locatie en oriëntatie: bevindt het huis zich op de begane grond? Wat voor uitzicht heb je? Bevindt het zich langs een drukke weg? Zijn er faciliteiten in de buurt zoals winkels, supermarkten, scholen en sportfaciliteiten? Ook de aanwezigheid van een lift, en het gebruik hiervan, beïnvloedt de waarde.’ Vergeet niet een parkeerplaats of garage. Deze hebben invloed op het gemak van parkeren in de omgeving, en heeft ook effect op de waarde.

‘Het helpt om drie soortgelijke woningen te vergelijken die in het laatste kwartaal in hetzelfde district zijn verkocht,’ adviseert Ottanelli.

Onderschat de bouwkosten niet

Bruna Pettinari is stelt dat de bouwkosten de eerste factor is die de waarde beïnvloedt: ‘De waarde van een huis ligt aan een gecompliceerde combinatie van de markt en de kosten die door de fabrikant worden gemaakt. De kosten van de bouw, gemeentelijke kosten en technische kosten, de kosten van het bouw- of sloopgebied en de inkomsten van het bedrijf hebben invloed op het huis.’

De locatie

Na het bepalen van de bouwkosten zijn andere factoren belangrijk. ‘De oriëntatie en het gebied’, vertelt Pettinari. Als de vraag in een district hoger is, zullen de kosten ook hoger zijn. ‘Deze factor beïnvloedt de prijs met een percentage tussen 40 en 80%. Wat bedoel ik hiermee: Als we het hebben over een zolder op Piazza di Spagna in Rome, dan is dit een unieke eigenschap in deze categorie en het is duidelijk dat de locatie hier de prijs zal beïnvloeden, terwijl alle andere factoren misschien minder belangrijk zijn.’

Architect Martina Margaria stemt hiermee in: ‘De variabelen zijn inderdaad verschillend en ik denk dat de context merendeel, minstens 50%, van de waarde beïnvloedt. Neem bijvoorbeeld twee appartementen van 150 vierkante meter met gelijke kenmerken. De eerste bevindt zich aan de rand van Milaan en de tweede in een van de meest luxueuze straten van de stad. Het eerst appartement kost 300 duizend euro en de andere twee miljoen.

De staat van het eigendom

Hiernaast is er de staat van het gebouw: ‘Dit kan van 20 tot 50% het verschil maken: als je geen extra werk wilt, zal je bereid zijn meer uit te geven aan een huis waar je andere uitgaven hebt om het bewoonbaar te maken ‘. Margaria stelt: ‘Op een hypothetische schaal van waarden staat de conditie van het soort eigendom op de tweede plaats, zo ook de afwerkingen en gekozen materialen. In een gerenoveerd huis kan deze waarde de prijs tot 40% beïnvloeden.’

Oude constructie of nieuwbouw, wat is het verschil?

Over een nieuwe en gerenoveerde gebouwen legt Pettinari uit: ‘Als het appartement oud is, zullen de certificeringen, thermische isolatie, geluidsisolatie en de buitenkant van het gebouw worden geëvalueerd. Wanneer we praten over renovatie, kunnen we het hebben over een huis met een nieuwe binnenkant maar een buitenkant dat onderdeel uitmaakt van een reeks oude gebouwen, met technologieën die vaak verouderd zijn.’

De oppervlakte

De grootte van het huis is de volgende factor die meespeelt. Bijvoorbeeld ook de lift: ‘Het is belangrijk om te weten dat de lift slechts een kleine invloed heeft, ongeveer 15%. Tenminste, als je een flat overweegt op de eerste verdieping of begane grond. Maar als we het hebben over een appartement op de 12e verdieping zal de lift een grotere impact hebben.’

Andere waarden die meetellen, vertelt Pettinari, zijn de volgende: ‘het bouwjaar, in het bijzonder met betrekking tot anti-seismische constructies, de energieklasse en eventuele reparaties. Deze factoren kunnen een verschil maken van 10 tot 30%.’

Ligt alles aan de provincie?

‘De waarde van provincie tot provincie hangt sterk af van het bouwjaar. In een zone met een hoog seismisch risico zal men eerder kiezen voor nieuwbouw, omdat ze meer veiligheid garanderen. In gebieden waar er geen sprake is van een seismisch risico, wordt deze parameter ook niet geëvalueerd’, legt Pettinari uit.