Luksusowe nieruchomości: wszystko, co musisz wiedzieć o luksusowych nieruchomościach w Mediolanie i Rzymie

Luksusowe nieruchomości w Rzymie i Mediolanie / Gtres

11 Czerwiec 2019, 14:08

Co to takiego „luksusowy” dom i co czyni go tak wyjątkowym? Spójrzmy na jedną odpowiedź z badania Santandrea-Doxa i tego, co dzieje się na rynkach nieruchomości luksusowych w Rzymie i Mediolanie.

Nowe lub odnowione luksusowe rezydencje w Mediolanie

Analiza rynku nieruchomości luksusowych w oparciu o badanie jakościowe przeprowadzone przez Doxa w imieniu Santandrea na początku 2019 r. koncentruje się na prestiżowych nieruchomościach na rynku w Mediolanie. W tym mieście sektor luksusowy kwitnie i widzi dwa różne podejścia do pojęcia „luksusu”:

Dom z epoki: głównie domy zbudowane na początku XX wieku, to luksusowa nieruchomość z wyboru dla osób powyżej 40. roku życia, które mają bardziej tradycyjne wartości. Nie ma znaczenia, czy jest to wybór nieracjonalny (okna i drzwi często nie są tak energooszczędne, jak nowoczesne, drewno może być w gorszym stanie itp.), Ci kupujący często wolą odnawiać, jeśli powłoka budynek jest w dobrym stanie, ale w szczególności wykończenia i systemy muszą spełniać nowoczesne standardy. Dane pokazują, że prestiż domu ma fundamentalne znaczenie dla 49% nabywców i wystarcza na 33%.
Nowy dom: ten typ luksusowego domu jest preferowany przez 30-40-letnią grupę docelową, która zachwyca się urokiem podpisu architekta, nowoczesną koncepcją przestrzeni i zielonego życia. Przestrzenie mieszkalne (w tym pokój dzienny / kuchnia jako wyjątkowe, ale podzielone środowiska, „przestrzenie„ wejścia / wyjścia ”, tarasy) są zwiększane kosztem sypialni, które są zazwyczaj małe.

Popyt jest większy w przypadku mieszkań z czterema sypialniami (44%), następnie w mieszkaniach z pięcioma lub więcej sypialniami (37%) i mieszkaniach z trzema pokojami (19%). 37% klientów luksusowych nieruchomości w Mediolanie szuka domu, który jest już odnowiony, 19% na nowy budynek, 31% nieruchomości wymagającej remontu, a 13% użytkowanego domu w dobrym stanie.

Charakterystyka luksusowych nieruchomości

Zgodnie z tym, czego szuka rynek docelowy, z badania wyłoniły się pewne cechy, że luksusowa nieruchomość musi być zdefiniowana jako taka:

Naturalne światło: jest to jeden z najważniejszych elementów. Kupujący chcą ekspozycji na światło słoneczne na dwóch lub trzech stronach domu, z dużą ilością okien i drzwi.
Obszar: luksusowy budynek musi znajdować się w centrum Mediolanu, wewnątrz Bastioni. Do najbardziej poszukiwanych obszarów należą Brera, Garibaldi, Porta Venezia, Porta Nuova i CityLife.
Górne piętra: partery i mieszkania na pierwszym piętrze są mniej pożądane; luksusowe domy znajdują się na górnym piętrze, co oznacza panoramiczny widok, więcej światła i więcej wartości (także w przypadku przyszłej sprzedaży / inwestycji).
Wysokie sufity: ogólnie ponad trzy i pół metra, jest to cenny element, który dodaje światła i uroku nieruchomości.
Taras lub balkon: ważne jest, aby mieszkanie miało jakąś przestrzeń zewnętrzną: przynajmniej balkon, a jeszcze lepiej taras z widokiem. Szklane ściany, które można otwierać, są bardzo popularne, zwiększając światło w pomieszczeniu i tworząc ciągłość między wnętrzem a otoczeniem.
Winda: winda podnosi wartość budynku, czyniąc wyższe piętra bardziej dostępnymi.
Concierge: ważne zarówno z punktu widzenia bezpieczeństwa, jak i logistyki.
Historia: uwaga skupia się na estetycznych detalach elewacji, ale także na wnętrzach, takich jak antyczne drzwi, sztukaterie, odsłonięte belki, zabytkowe elementy wyposażenia, kominek, piękny parkiet, łuki i inne luksusowe detale, które „mówią o historii i odrębności” .
Pokój dzienny i kuchnia jako jedna przestrzeń: oddzielna kuchnia jest postrzegana jako coś staroświeckiego.
Wewnątrz i na zewnątrz łączą się w jedną przestrzeń: kupujący szukają rozwiązań, takich jak „szklarnia” lub weranda, aby móc doświadczyć przestrzeni na świeżym powietrzu nie tylko latem, ale także zimą.
Podwójna (lub potrójna) łazienka: nowoczesna łazienka została przekształcona w strefę relaksu, w której można się zrelaksować i zadbać o siebie. Luksusowy dom z jedną łazienką nie jest nawet brany pod uwagę. 66% chce dwóch łazienek, 34% chce trzech. 56% chce zarówno prysznica, jak i wanny, a 32% chce tylko prysznica.

Luksusowy dom przyszłości

Kiedy myślisz o domu jutra (projekcja w przyszłość, za dziesięć lat), przychodzą na myśl nowe luksusy / potrzeby:

Inteligentna automatyka domowa: to cechy domu przyszłości, nawet jeśli często preferujemy inteligentne rozwiązania, które można zarządzać z telefonu komórkowego za pomocą aplikacji (np. Żarówek lub inteligentnych termostatów), które są łatwiejsze do zrozumienia, instalacji i zarządzanie.
Przestrzeń przeznaczona dla gości: możliwie osobna i niezależna część z własną łazienką, która może pomieścić przyjaciół, krewnych lub opiekuna.
Taras pełen zieleni: posiadanie roślin w przestrzeniach zewnętrznych jest szczególnie ważne dla tych, którzy obecnie muszą spędzać czas na balkonie i chcą czegoś ładniejszego.
Łazienki
Podwójne wejście: może to być przydatne dla przyszłych oddziałów domu na dwie jednostki, na przykład, aby pomóc dzieciom w uzyskaniu pewnej swobody.

Rynek luksusowych nieruchomości w Mediolanie

Według badań Santandrea, przygotowanych przez Gabetti Studies Office w drugiej połowie 2018 r., rynek nieruchomości o wysokiej wartości w Mediolanie potwierdził ożywienie obserwowane w 2017 r. I pierwszej połowie 2018 r.

„Mediolan odgrywa kluczową rolę we Włoszech, jako atrakcja dla różnych typów inwestorów, zarówno krajowych, jak i międzynarodowych” - mówi Fabio Guglielmi, dyrektor zarządzający Santandrea Luxury Houses. „Nie jest zatem przypadkiem, że w Mediolanie do 2018 r. około pięćdziesięciu budów lub nowych inwestycji, w sumie prawie trzy tysiące nowych luksusowych jednostek. ”

W drugiej połowie 2018 r. Obszary Brera, Centro Storico i Magenta-Pagano-Castello należały do najbardziej dynamicznych, przy stale rosnącym popycie. Jeśli chodzi o ceny, nastąpił niewielki wzrost (+ 0,6%). Po stronie podaży dostępność nieruchomości w Mediolanie wzrosła wszędzie, z wyjątkiem obszaru Palestro-Duse. Popyt na długoterminowe wynajem luksusowych nieruchomości w Mediolanie jest stabilny w obszarach Quadrilateral i Palestro-Duse, a także rośnie w obszarach Magenta-Pagano-Castello, Brera i Centro Storico. Ceny czynszów pozostały zasadniczo stabilne, z niewielkim wzrostem o 0,2% w historycznym centrum starego miasta. Ogólnie rzecz biorąc, zjawisko krótkoterminowych czynszów wakacyjnych zarządzanych bezpośrednio przez właścicieli lub firmy usługowe stale rośnie, co w ostatnich latach znacznie zmniejszyło podaż nieruchomości na wynajem średnio- i długoterminowy. Średnia różnica między cenami wywoławczymi a ostatecznymi cenami zamknięcia wynosiła od 8% do 10%, a jeśli chodzi o średni czas sprzedaży, nieruchomości pozostawały na rynku przez co najmniej dwa do maksymalnie czterech miesięcy.

W przypadku nowych lub odnowionych domów w Mediolanie ceny wahały się od minimum 7 500 euro za metr kwadratowy na Starym Mieście i Magenta-Pagano-Castello, do maksymalnej wysokości 13 500 euro/m2 w obszarze Quadrilatero.

Większość popytu, 70%, nadal jest zainteresowana zakupem nieruchomości, podczas gdy popyt na wynajmowane nieruchomości stanowi pozostałe 30%. Najbardziej poszukiwanymi rozmiarami domów są te o powierzchni od 180 do 230 metrów kwadratowych i z co najmniej trzema sypialniami.

Rynek luksusowych nieruchomości w Rzymie

„Miasto takie jak Rzym”, mówi Fabio Guglielmi, „które jest potencjalnie bardziej atrakcyjne niż Mediolan z architektonicznego i kulturowego punktu widzenia, stopniowo straciło swój urok„ wiecznego miasta ”. Ta utrata uroku spowodowała stopniowe spowolnienie inwestycji w nieruchomości, z zaledwie tysiącem nowych luksusowych nieruchomości w 2018 r. W Rzymie dzieje się tak, że stan naprawy i kontekst często nie spełniają popytu, tak bardzo że zasoby odnowionych nieruchomości stanowią niewielki, ale znaczący procent. ”

W Rzymie w ciągu ostatnich sześciu miesięcy 2018 r. wzrosło zapotrzebowanie na nieruchomości o wysokiej wartości, z wyjątkiem obszarów Flaminio i Salario-Trieste, gdzie sytuacja nie uległa zmianie. Tymczasem podaż nieruchomości na sprzedaż pozostała stabilna. Ceny pozostały niezmienione we wszystkich obszarach, a pierwsze oznaki spadku cen zanotowano w Prati, a wzrost w Pinciano-Veneto.

Ceny w Rzymie są niższe w porównaniu z Mediolanem: od 4 500 euro/m2 do 11 000 euro/m2 dla nowych lub odnowionych budynków; od 4 000 euro/m2 w Flaminio, Parioli i Salario-Trieste do 10 000 euro/m2 w okolicach Starego Miasta w przypadku nieruchomości używanych lub wymagających remontu. Stare Miasto jest najdroższym obszarem dla obu rodzajów nieruchomości.

Sektor wynajmu w stolicy odnotował znaczną stabilność popytu na obszarach Starego Miasta, Flaminio, Prati, Trastevere, Parioli i Flaminio, rozwijających się w Pinciano-Veneto, podczas gdy w rejonie Salario-Trieste spadł jeszcze bardziej. Podaż mieszkań do wynajęcia w Rzymie była stabilna w niemal wszystkich obszarach.

Podobnie jak w poprzednich semestrach, w Rzymie 60% popytu było zorientowane na zakup, a pozostałe 40% na wynajem. Składnik inwestycyjny pozostał na poziomie 25%. Najbardziej poszukiwanymi jednostkami nieruchomości były te o powierzchni od 150 do 200 metrów kwadratowych, które mają co najmniej trzy sypialnie.

Prognozy dla luksusowego rynku mieszkaniowego we Włoszech

W pierwszej połowie 2019 r. w Mediolanie spodziewany jest wzrost popytu, co potwierdza wzrost liczby transakcji w sytuacji, gdy ceny są stabilne. Oczekuje się również ogólnego wzrostu leasingu: popytu, podaży, liczby umów i czynszów.

W Rzymie oczekuje się stabilności zarówno w zakresie dostaw, jak i liczby operacji. Ceny, które spowodują niewielkie spadki, doprowadzą - wraz z innymi czynnikami - do stworzenia korzystnych warunków dla wzrostu popytu. Jeśli chodzi o rynek wynajmu, oczekuje się, że popyt wzrośnie, podaż będzie stabilna, a działalność kontraktowa pozostanie zasadniczo niezmieniona, a czynsze będą spadać.