Casas de luxo em Itália: estas são as tendências em Milão e Roma

Casas de luxo em Milão e Roma / Gtres

11 Junho 2019, 18:13

Como deve ser uma casa de luxo? Vejamos a resposta do estudo de Santandrea-Doxa e os dados sobre o mercado imobiliário em e Milão.

Novas construções e casas reabilitadas de luxo em Milão

A análise de cenários, baseada na pesquisa qualitativa realizada pela Doxa em nome da Santandrea, no início de 2019, concentra-se nas propriedades de luxo do mercado de Milão. Nesta cidade, o segmento de luxo não conhece crise e vê duas abordagens diferentes para o conceito de "valor":

As casas históricas: normalmente datam dos princípios dos anos 90 e são as favoritas entre compradores com mais de 40 anos ligados a valores mais tradicionais. Não importa se é uma escolha pouco razoável (muitas vezes as janelas e portas não têm isolamento térmico, os pavimentos estão danificados, etc.), porque recorrerão à reabilitação: o estilo "vintage" está na moda, mas acabamentos e acessórios em particular, devem responder aos ditames modernos. A partir dos dados, concluímos que o prestígio da casa é fundamental para 49% dos compradores e é suficiente para 33%.
As novas construções: preferida pelo público de 30 a 40 anos que se deixa seduzir pelo charme da "assinatura" do arquiteto, do moderno, do novo conceito de espaços, da vida "verde". Os espaços são realçados (sala/cozinha como espaços únicos, mas divididos, espaços "dentro/fora", terraços "vivos"), em detrimento dos quartos geralmente pequenos.

A demanda é maior para casas com quatro divisões (44%), seguidas pelas casas com cinco ou mais divisões (37%) e casas de três divisões (19%). Na escolha da casa, 37% estão à procura de uma casa que já foi reabilitada, 19% de novas construções, 31% uma casa usada que pode ser reabilitada, 13% uma casa usada em bom estado.

As caraterísticas de uma casa de luxo

Entre os demandantes, existem algumas caraterísticas que parecem definir um imóvel de luxo:

Luminosidade: é considerada como um dos elementos mais importantes. Quem compra procura exposição dupla ou tripla, prestando especial atenção à presença de janelas e portas de vidro.
A localização: os edifícios mais valiosos estão na área central, dentro dos Bastiões. Entre as áreas mais procuradas encontramos Brera, Garibaldi, Porta Venezia, Porta Nuova, CityLife.
Os andares superiores: o rés do chão e primeiro andar tendem a ser excluídos: uma casa de luxo deve estar num andar superior, o que significa vistas panorâmicas, mais luz, maior valor (também para futuras vendas/investimento).
Tetos altos: geralmente, com mais de três metros e meio, este elemento valioso adiciona "respiração", luz e charme ao imóvel.
Terraço ou varanda: é importante que a casa tenham uma zona externa: pelo menos, uma varanda ou, ainda melhor, um terraço com vistas. As paredes de vidro que se podem abrir são muito apreciadas, já que aumentam a luz da casa e criam continuidade interna-externa.
Elevador: acrescenta valor ao edifício e faz com que os andares superiores sejam mais atraentes.
Porteiro: importante tanto do ponto de vista da segurança e logística.
História: a atenção centra-se nos detalhes estéticos da fachada, mas também nos interiores, como as portas antigas, estruturas em gesso, vigas expostas, móveis antigos, lareira, pavimentos, arcos, etc. ou detalhes que contam uma história de prestígio.
A sala e a cozinha como um espaço único: a cozinha separada parece pouco moderna.
O interior e o exterior num espaço único: um comprador de imóveis de luxo procura soluções como varandas fechadas ou pátios que lhes permitem desfrutar dos espaços exteriores não só durante o verão, mas também durante o inverno.
Casa de banho dupla (ou tripla): a casa de banho passa a ser uma zona para relaxar. Uma casa com uma só casa de banho nem sequer é considerada. 66% dos compradores procura casas com duas casas de banho e 34% procura com três. 56% querem chuveiro e banheira e 32% prefere unicamente chuveiro.

Casa de luxo do futuro

Quando pensas em casas do futuro (com projeções de dez anos), surgem novos luxos/necessidades:

Domótica e casa inteligente: estas são as caraterísticas da casa do futuro, mesmo que muitas vezes continuemos a preferir soluções inteligentes que podem ser administradas por dispositivos móveis (por exemplo, lâmpadas ou termóstatos inteligentes) que são mais fáceis de entender, instalar e administrar.
Um espaço dedicado aos hóspedes: (possivelmente separado e independente, com casa de banho) para acomodar amigos ou parentes (ou um cuidador).
Um terraço cheio de vegetação (especialmente para aqueles que, atualmente, estendem a roupa nas varandas).
Uma casa de banho no quarto
Uma entrada dupla (para futuras divisões domésticas, para que as crianças sejam independentes).

O mercado imobiliário de luxo em Milão

De acordo com dados de Santandrea, processados por Gabetti Studies, no segundo semestre de 2018, o mercado de imóveis de luxo em Milão confirmou a recuperação observada em 2017 e no primeiro semestre de 2018.

"Milão está a desempenhar um papel importante em Itália como um centro de atração para mais tipos de investidores, nacionais e internacionais", diz Fabio Guglielmi, diretor administrativo da Santandrea Luxury Houses. - Portanto, não é uma coincidência que, em Milão, até 2018, existam cerca de cinquenta casas em construção ou novos empreendimentos, num total de quase três mil novas unidades imobiliárias de luxo".

Durante o segundo semestre de 2018, as áreas de Brera, Centro Storico e Magenta - Pagano - Castello estavam entre as mais dinâmicas, com uma demanda em constante crescimento. Quanto aos preços, houve ligeiro aumento (+ 0,6%). No que diz respeito à oferta, com exceção da área Palestro-Duse, a disponibilidade de propriedades aumentou. A demanda de arrendamento em Milão é estável nas áreas de Quadrilatero e Palestro-Duse, enquanto cresce nas áreas de Magenta - Pagano - Castello, Brera e Centro Storico. As rendas mantiveram-se substancialmente estáveis, com ligeiro aumento de 0,2% no Centro Storico. Em geral, o fenómeno do arrendamento curto prazo, administrado diretamente por proprietários ou empresas de serviços, continua a crescer, o que nos últimos anos reduziu bastante a oferta de imóveis para arrendamentos de média e longa duração. Os descontos médios ficaram entre 8% e 10% e, em relação aos tempos médios, as soluções permaneceram no mercado por um mínimo de dois a um máximo de quatro meses.

Em Milão, para casas novas ou reabilitadas, os preços variam entre um mínimo de 7.500 euros por metro quadrado no centro histórico e Magenta-Pagano-Castello, e um máximo de 13.500 euros por metro quadrado na área quadrilateral.

A maior parte da demanda, 70%, continua interessada em comprar, enquanto que a demanda por imóveis para arrendamento é de 30%. Os tamanhos mais procurados são aqueles entre 180 e 230 metros quadrados e com pelo menos três quartos.

O mercado imobiliário de luxo em Roma

"Uma cidade como Roma", declara Fabio Guglielmi, diretor administrativo da Santandrea Luxury Houses, potencialmente mais atraente do que Milão do ponto de vista arquitetónico e cultural, perdeu gradualmente, em parte, o charme da "cidade eterna". Essa perda de charme traduziu-se, em termos imobiliários, numa redução gradual dos investimentos, contando até 2018 apenas mil novas unidades imobiliárias de luxo. O que acontece em Roma é que o estado de manutenção e o contexto, muitas vezes, não atendem às demandas, de modo que o stock reabilitado representa uma percentagem insignificante".

Em Roma, durante os últimos seis meses de 2018, a demanda por propriedades valiosas foi aumentando, com exceção das áreas de Flaminio e Salario - Trieste, onde a situação permaneceu inalterada. A oferta de venda, por outro lado, permanece estável. Os preços permaneceram inalterados em todas as áreas, com os primeiros sinais de queda nos preços em Prati e um aumento em Pinciano-Veneto.

Os preços são mais baixos na cidade de Roma do que em Milão: de 4.500 euros por metro quadrado a 11.000 euros por metro quadrado para propriedades novas ou reabilitadas; de 4.000 euros por metro quadrado de Flaminio, Parioli e Salario-Trieste a 10.000 euros por metro quadrado do centro histórico para casas usadas ou reabilitadas. Na liderança, encontramos o centro histórico, para os dois tipos de propriedade.

O setor de arrendamento na capital tem vivido uma estabilidade substancial na demanda nas áreas do centro histórico, Flaminio, Prati, Trastevere, Parioli e Flaminio, crescendo em Pinciano-Veneto, enquanto que na área Salario-Trieste caiu ainda mais. A oferta de arrendamento foi estável em quase todas as áreas.

Como nos semestres anteriores, em Roma, 60% da demanda foi orientada para a compra e os 40% restantes para o arrendamento. O componente de investimento foi confirmado em 25%. As unidades imobiliárias mais procuradas foram aquelas entre 150 e 200 metros quadrados e equipadas com, pelo menos, três quartos.

Mercado residencial de luxo, previsões

Para o primeiro semestre de 2019, em Milão, a demanda deverá aumentar com um aumento no número de vendas num cenário de preços, geralmente, estáveis. Também para o arrendamento, espera-se um crescimento generalizado: demanda, oferta, número de contratos e arrendamentos.

Em Roma, espera-se estabilidade tanto na oferta como no número de transações. As cotações, que poderão sufrir apenas leves quedas, levarão, juntamente com os demais fatores, a criar condições favoráveis para o aumento da demanda. No que diz respeito ao mercado de arrendamento, espera-se uma demanda crescente, uma oferta estável, com atividade contratual substancialmente inalterada e arrendamentos que acabarão por baixar.