Vender um imóvel com crédito habitação em Itália

Se tens uma casa em Itália e planeias vendê-la, há muitos obstáculos burocráticos a serem superados, ainda mais se a propriedade que está a ser vendida tiver um crédito à habitação associado. As perguntas iniciais incluem até: podes vender um imóvel com crédito habitação? A resposta é sim, e estes são todos os passos a seguir ao vender um imóvel com crédito em Itália.

Um crédito habitação, como é amplamente conhecido, é um empréstimo que tem uma duração média a longa. Muitas vezes, são necessários muitos anos para pagá-lo quando é contratado para a compra de um imóvel. Apesar de ser um compromisso de até 30 anos, em muitos casos as pessoas precisam de vender a sua casa com empréstimo. Vender uma casa com um crédito habitação atual, no entanto, é um assunto complexo em Itália porque exige um conhecimento preciso do assunto para que o procedimento seja bem-sucedido. Temos todas as informações que precisas de saber sobre a venda de uma casa com crédito habitação. 

Vender a tua casa com u crédito habitação atual em Itália: é possível?

Em primeiro lugar, é possível vender a stua casa em Itália mesmo que esta tenha um empréstimo associado, desde que sejam cumpridas determinadas condições. A presença de um crédito habitação, de facto, não é vinculativa: o proprietário não é obrigado a desistir de vender uma casa com crédito habitação.

Na contratação de crédito à habitação, o contrato é celebrado com uma instituição de crédito, que não exerce qualquer titularidade sobre o imóvel adquirido. O proprietário, de facto, tem a opção de vender a casa com crédito habitação vigente e, para isso, não precisas de obter nenhuma autorização do banco. O que o proprietário tem que fazer, no entanto, é administrar o arquivo de financiamento, ou seja, providenciar a transferência ou o encerramento do crédito. Neste caso, é a instituição mutuante que tem de tomar a decisão.

Como vender uma casa com um crédito habitação atual e comprar outra em Itália

Como funciona a venda de uma casa se não pagaste o crédito habitação? Vender uma casa com um empréstimo em andamento, especialmente para quem não está familiarizado com o assunto, pode ser bastante complexo em Itália. Se, para além de vender o imóvel para o qual já tinhas pedido financiamento, pretenderes comprar uma casa já com crédito, os fatores a avaliar multiplicam-se. O primeiro passo para que o processo corra bem é saber quais as opções disponíveis no que diz respeito à gestão do financiamento. Especificamente, as opções possíveis são as seguintes:

• garantia de substituição;
• cessão ao comprador;
• extinção antecipada do crédito habitação por alienação do imóvel.

Existe também a possibilidade de pedir um empréstimo-ponte, uma forma de financiamento de curto prazo que também ganhou fama recentemente em Itália. Embora todas essas soluções sejam válidas, não é certo que os requisitos para as conseguir sejam atendidos. Se um destes quatro caminhos pode ou não ser seguido, depende do banco. A instituição de crédito, aliás, é chamada a avaliar criteriosamente a situação financeira do mutuário antes de dar o passe. Porque? Porque para vender uma casa com empréstimo e comprar outra, é indispensável que o proprietário do imóvel tenha a declaração de amortização do crédito habitação da venda da casa. Mais especificamente, o banco mutuante, após examinar a situação financeira do requerente, emite uma declaração por escrito, na qual consta o valor da dívida pendente.

Substituição de garantia

Quando se opta por contrair um crédito habitação para comprar casa em Itália, a instituição de crédito à qual se recorre, na maioria dos casos, regista um crédito habitação sobre o imóvel de forma a proteger-se caso as prestações do empréstimo não sejam pagas. Se o mutuário não pagar, o banco credor executará o crédito habitação, que será então colocada à venda.

Se a tua intenção é vender a tua casa com um crédito atual e comprar outra, um empréstimo substituto pode ser a melhor escolha. Nesse caso, o crédito à habitação da casa a ser vendida é transferida para o novo imóvel. Deve ser especificado, no entanto, que esta rota nem sempre é possível. É possível que o próprio banco não concorde em mover o crédito, dificultando assim a venda da casa com empréstimo garantida por outro imóvel.

Assumir a dívida

Outra opção possível quando queres comprar uma casa já tendo um crédito à habitação é vender a casa com a hipótese de crédito. Caso se opte por esta solução, o comprador do imóvel onerado pelo empréstimo fica obrigado a pagar ao banco o valor da dívida em dívida até ao vencimento natural do crédito habitação. Por outras palavras, o novo comprador substitui o devedor original.

Não é possível assumir o crédito habitação sem o consentimento do banco e do novo comprador. Na verdade, a transação só pode ser realizada com o consentimento de ambas as partes. Se o credor e o comprador concordarem com a incorporação, o comprador da casa é chamado não apenas a pagar as prestações, mas também a arcar com os custos de manutenção do financiamento.

Quem optar pela venda da casa com a assunção do empréstimo deve saber que existem dois tipos de assunção: a omissão e a assunção cumulativa. Uma suposição cumulativa obriga o mutuário original a pagar as parcelas do empréstimo caso o novo comprador não seja mais capaz de efetuar o pagamento. A tolerância, por outro lado, liberta o vendedor de qualquer obrigação para com o banco.

Resgate antecipado do empréstimo por venda do imóvel

O reembolso antecipado do crédito habitação na venda do imóvel é de longe a solução mais comum para quem opta por mudar de casa e comprar outra. Existem dois tipos de reembolso:

• Extinção do crédito habitação antes da escritura: quando tiver o montante necessário para extinguir o empréstimo antes da escritura da casa nova, pode liquidar a dívida junto da instituição de crédito, que emitirá a anulação do empréstimo e o recibo da extinção;
• Extinção do crédito habitação em simultâneo com a escritura: neste caso, a dívida extingue-se com o dinheiro arrecadado com a venda da casa com crédito habitação, em simultâneo com a escritura. O comprador é obrigado a entregar um cheque ao banco, que emite um recibo de pagamento e liquida o crédito habitação.

A extinção do crédito habitação é a solução a que muitos recorrem por ser vantajosa tanto para o banco como para o mutuário/vendedor. De facto, é do interesse natural de ambas as partes fechar a relação de financiamento, sem compromisso.

Quando é que uma casa com crédito habitação pode ser vendida?

Uma das perguntas mais frequentes quando se quer mudar a casa com um crédito à habitação é quanto tempo é possível vendê-la. A resposta é que depende se a propriedade é uma residência principal ou não. Se a propriedade for uma segunda casa, é possível vendê-la a qualquer momento. Se, por outro lado, sua intenção é vender uma residência principal com empréstimo e comprar outra e a propriedade em questão foi comprada com o "First Home Bonus" de Itália, a venda não é permitida antes de 5 anos. A alternativa é vender a casa com crédito habitação após o período de 5 anos.

No entanto, existe uma exceção: se, no prazo de um ano após a revenda do imóvel adquirido com o bónus, o contribuinte adquirir, receber ou construir um imóvel com características semelhantes ao vendido e o utilizar como primeira habitação, pode vender o imóvel casa com crédito habitação antes do período de 5 anos. Nesse caso, porém, perdes o direito às concessões. A Receita Federal, depois de efetuadas as devidas verificações, pede ao contribuinte o pagamento das quantias em dívida e sujeita-o a um acréscimo de 30% sobre o total de impostos não pagos.

Como vender uma casa de propriedade conjunta com um crédito habitação?
Quando a propriedade do imóvel sobre o qual está onerada o empréstimo e que se pretende vender seja de domínio comum, é indispensável o consentimento das partes antes de iniciar qualquer procedimento. O mesmo se aplica se o crédito contraído com o credor para comprar o imóvel for de propriedade conjunta: a venda de uma casa com crédito conjunto é possível com o consentimento de ambas as partes.