Descobre como podes vender a tua casa em Itália, mas continuar a ser o seu proprietário...

Sabias que há uma forma alternativa de vender a tua casa em Itália? Uma lacuna na lei italiana permite vender uma propriedade, mas ainda assim permanecer como proprietário legal - a chamada vendita immobile con riserva di proprietà. Para compreender como funciona esta fórmula específica e quais são as suas implicações, o idealista/news falou com Giampaolo Marcoz do Conselho Nacional de Notários.

De que se trata tudo isto?

"A venda de imóveis com reserva de propriedade, ou acordo de reserva de propriedade", diz Marcoz, "é uma fórmula de venda regida pelo Código Civil italiano, segundo a qual o comprador introduz a disponibilidade material dos bens adquiridos no momento da assinatura da escritura, mas a propriedade do vendedor permanece até que seja feito o pagamento integral do preço, ou seja, até ao pagamento da última prestação".

Como funciona?

"A venda com propriedade reservada é usada nos casos em que o comprador necessita usufruir da propriedade que comprou imediatamente, mas ainda não pode pagar o preço total.

O vendedor está disposto a ceder o seu uso da propriedade, mas quer estar isento de riscos e, acima de tudo, garantir que o comprador mantém o seu compromisso e paga o preço acordado, sem demoras.

No caso de não pagamento por parte do comprador, o vendedor pode rescindir o contrato e pedir a libertação e devolução material da propriedade através de recurso à autoridade judicial. No entanto, em qualquer caso, o vendedor deve devolver as prestações recebidas, tendo o direito a reter parte das mesmas a título de indemnização justa, para além de uma indemnização por quaisquer danos sofridos."

Quais são as vantagens para o comprador e o vendedor?

"O comprador obtém o uso imediato da casa e pode então começar a usufruir da mesma, sendo-lhe ainda concedido um pagamento diferido, sem ter de solicitar um empréstimo bancário.

O vendedor está livre dos riscos decorrentes da casa, no momento em que a entrega é feita e, portanto, isento de qualquer responsabilidade relacionada com a mesma; também podem aumentar as suas possibilidades de vender a casa porque não se exige que o preço total seja pago e, por outro lado, mantêm a propriedade legal do imóvel e têm todas as garantias, no caso de que o comprador falhe."

Quais são as desvantagens?

"A venda sob reserva de propriedade tem algumas questões críticas. A primeira refere-se à tributação; na verdade, o comprador, mesmo que não se converta no proprietário oficial do imóvel, é obrigado a pagar os impostos de transferência de propriedade, após a celebração do contrato. Essa circunstância limita o uso em todos os casos em que o comprador ainda não tem certeza se deve ou não fazer a compra.

Uma grande desvantagem para o vendedor, por outro lado, é a perda da disponibilidade material dos seus bens e a sua consequente utilização por parte do comprador; essa situação expõe o vendedor a um risco significativo de deterioração dos bens, o que poderia ter um impato significativo na escolha do vendedor.

Finalmente, o vendedor terá que recorrer a um tribunal se quiser recuperar a propriedade contra a vontade de um comprador que não tenha respeitado os pagamentos acordados, resultando no uso de recursos financeiros significativos numa longa batalha legal.

Este processo é comum em Itália?

"Esta é uma fórmula que não é muito difundida no mercado imobiliário italiano, mas que vê uma maior aplicação nas vendas de empresas. No entanto, pode ser muito interessante como uma alternativa à compra e venda com um empréstimo à habitação.

A necessidade de recorrer à autoridade judicial em casos de incumprimento faz com que este dispositivo jurídico seja menos atraente, mas pode ajudar a conciliar os interesses de ambas as partes, se necessário".