När sker överförandet av en fastighet i Italien rent lagligt?

Originalartikel skriven av Alessandro Gallucci (condominioweb)

Rent juridiskt, när sker överförandet av ägarskapet av en fastighet? Är det när både köparen och säljaren ger sitt medgivande av utbytet eller när det preliminära kontraktet är skrivet? Eller kanske när huset och nycklarna ges över?

Denna fråga har stor vikt för båda parter och vad de kan begära av varandra samt eventuella risker med att äga en fastighet.

Vi börjar med det som är enkelt: den så kallade “medgivandeprincipen” i artikel 1376 av civilrätten eller rubricato contratto con effetti reali säger att:

"I de avtal som har som syfte att överföra en persons egendom, genomförandet eller överlåtelsen av en rättighet eller en överföring av en annan rätt överförs egendomen eller rätten och köpas till följd av parternas samtycke legitimt manifesteras."

Detta betyder helt enkelt att det är tillräckligt med att formulera ett medgivande från båda parter för att det räknas som den har överförts till den andre. Detta medgivandet måste uttryckas under vissa specifika former.

Civilrätten nämner i form av fastigheter att det är nödvändigt för köpet att slutföras antingen privat eller som offentlig handling, om inte så räknas inte överföringen. Det betyder att om någon försöker sälja sin fastighet till någon annan så behöver de göra så med ett kontrakt som innehåller alla väsentliga detaljer av överenskommelsen (medgivande, vad det är för objekt och varför). När detta kontrakt är avslutat, dvs när det är påskrivet så anses köpet slutfört och fastigheten har bytt händer.

Det finns två saker att tänka på:

1. För att förflytta en fastighet så är det ej nödvändigt med en trascrizione vilket är ett dokument i det officiella registret vilket gör transaktionen synlig för andra parter. Det är dock högst rekommenderat att göra detta.
2. Överförandet av fastigheten fysiskt är ett krav för kontraktet och har ingen relevans i form av fastighetsbytet rent lagligt.

Detta betyder att det preliminära kontraktet har inget värde i form av överföringen utan det handlar om att de kommer skriva ett kontrakt för försäljning vid ett senare datum. Däremot kan detta kontrakt ha juridiska konsekvenser enligt artikel 2932 av civilrätten för att försäkra försäljningen men är inte giltig som papper för juridisk överföring.

Ett viktigt skäl varför man flyttar över ägarskapet i det ögonblick det finns ett medgivande är pga riskerna relaterade till att fastigheten förstörs eller försvinner innan den först över. Den första delen i artikel 1476 av civilrätten visar hur viktigt detta är:

"I avtal som överlåter titeln på en viss egendom eller rättigheter i rem, förlorar fastigheten av skäl som inte hänför sig till den överlåtande parten inte köparen från sin skyldighet att tillhandahålla ersättning, även om egendomen inte har överlämnats.”