Передача прав на имущество: все, что нужно знать

Информация от Alessandro Gallucci (condominioweb)

Когда происходит, в юридических терминах, передача прав собственности на имущество (движимое и недвижимое)? В момент обмена согласиями, во время  подписания предварительного договора или во время переезда или доставки?

Проблема имеет существенное значение как в отношении прав, по которым стороны могут предъявить претензии,  так и в отношении рисков и ответственности, связанных с владением имуществом.

Начнем с закона: в отношении купли-продажи недвижимости, правовая система Италии основывается на принципе консенсуса, как это предусмотрено в ст. 1376 Гражданского Кодекса, rubricato Contratto с effetti reali, в котором говорится:

В договорах, которые нацелены на передачу права собственности на вещь, в частности, создании или передаче имущественного права либо передаче других прав, собственности, права передаются как результат согласия сторон в  законных проявлениях.

В принципе, по закону, достаточно оформить согласие сторон для передачи права на собственность. Внимание: согласие, выраженное в формах, предусмотренных законом.

Так, например, в случае недвижимости, Гражданский Кодекс устанавливает, что для купли-продажи необходимо, под страхом недействительности, заключение контракта или в письменной форме: частного или публичного.

Это означает, что если господин А намерен продать свою недвижимость господину Б им следует использовать письменное соглашение, в котором указаны важнейшие элементы (договор, объект и условия).

После завершения сделки, когда будет подписан контракт,  продажа должна считаться завершенной и собственность переходит к покупателю.

Две важные детали:

1.  При передаче в собственность имущества, нотариальное заверение не требуется, просто pubblicità notizia, то есть оповещение о передаче имущества третьего лица;

2.  Доставка имущества со стороны продавца представляет собой обязательства, связанные с договором, и не имеет никакого отношения к переде прав собственности.

В этом контексте, предварительный договор не имеет веса в передаче прав собственности: предварительный договор лишь обязует стороны предусматривать в дальнейшем оговореные условия.

В момент, называемый preliminare, таким образом, определен ряд элементов, призванных регулировать сроки и условия контракта. Предварительный контракт может быть предметом судебного разбирательства (арт. 2932 c. c) при требрвании реализации продажи, но он не может передать право собственности.

Сделка считается проведенной в момент обмена согласий, включая риски, связанные с угрозой исчезновения объекта до его доставки. Первая часть art. 1476 c. c. проясняет что согласие является моментом передачи прав на собственночть, доставка - лишь условием выполнения обязательств.

Закон гласит: «Контракты, которые передают право собственности на товар определют, в частности, что исчезновение товара по причине не зависящей от продавца, не освобождает покупателя от обязанностей по выполнения операции, даже в случае, если имущество не было ему передано».