Sälja eller köpa ett hus med privat kontrakt i Italien

Originalartikel av Alessandro Galluci, condominioweb

Kan försäljningen av en fastighet ha formen av ett privat kontrakt? För att svara på denna fråga har vi anlitat advokathjälp via condominioweb.

Vad säger lagen om försäljning av fastigheter? I artikel 1350 i den italienska civillagen anges att "avtal om överlåtelse av äganderätt till fast egendom" måste genomföras "genom offentligt eller privat kontrakt, med ogiltig påföljd". Varför är vi så vana vvid att tänka på att offentliggjorda försäljningshandlingar, kallade rogiti på italienska, är det enda alternativet?

Sedan när är det möjligt att sälja fastigheter med en privat kontrakt?

Sedan 1942 har lagen om försäljning av en fastighet genom privat kontrakt funnits närvarande i den italienska civillagen. På grund av den komplexa karaktären i frågan är det emellertid många ytterligare saker att överväga.

Kontraktet för köp och försäljning av fastigheter i Italien kräver skriftlig formalisering, som har formen av ett kontrakt med verkliga effekter, det vill säga ett avtal där överlåtelse av ägande sker som ett enkelt utbyte av samtycke mellan parterna (art. 1376 cc).

För att det ska kunna få verkan för tredje part, måste försäljningskontraktet transkriberas i registret för det offentliga landregistret (Agenzia delle Entrate) för att offentligt tillkännage ändringarna och göra överlåtelsen av äganderätten laglig.

Inte bara det, men denna transkription i landregistret tjänar också till att lösa tvister mellan flera inköpare av samma produkt. Den första transkriberaren råder över den efterföljande transkriberaren, oavsett vilket kontrakt som är tidigast.

Inskriften kräver att det kontrakt som transkriberas består av en offentlig handling eller en autentiserad privat handling. Detta medför behov att gå till en notarie, eftersom de har befogenhet att verifiera signaturer.

Det är emellertid inte allt, eftersom köp och försäljning av fastigheter produceras genom det enkla utbytet av samtycke mellan köpare och säljare, är tidigare och efterföljande operationer som är avsedda för att tillåta det objektivt viktiga och komplexa. Som sådan anses ingripandet av en professionell som en notarie vara oumbärlig.

Således som det klart har påpekats är "kontrakt av försäljning av fastigheter från rättslig synvinkel är enkla privata handlingar som inte kräver att tredje man, annat än köparen och säljaren, bortsett från tiden för autentisering av signaturer. Den görs av en notarie eller annan offentlig tjänsteman, som är nödvändig för att ge dem rättsligt erkännande och effektivitet" (Civil Code, artiklarna 1350 och 2702).

Så medan privata handlingar är fullständigt tillåtna, tänker man på komplexiteten hos denna typ av transaktion, där något fel eller utelämnande kan kosta endera parten mycket pengar, är det vanligt att det också är mycket tillrådligt att vända sig till en notarie för utarbetandet av de olika handlingarna (åtagande och handling) i form av en offentlig handling, som är föremål för alla vanliga kontroller.