Steuern beim Immobilienverkauf in Italien

Wenn Sie eine Immobilie in Italien verkaufen wollen, kann es ziemlich kompliziert werden, die damit verbundenen bürokratischen und steuerlichen Anforderungen zu bewältigen. Aus diesem Grund haben wir diesen praktischen Leitfaden zusammengestellt, um Ihnen zu helfen, Zeit zu sparen und schnell zu verstehen, wie die Immobilienbesteuerung in Italien funktioniert und wann Sie von der Zahlung befreit werden können, was zu den Gesamtkosten des Immobilienverkaufs in Italien beiträgt. Hier finden Sie alles, was Sie über Steuern beim Verkauf von Immobilien in Italien wissen müssen.

So zahlen Sie Steuern beim Verkauf einer Immobilie in Italien

Die Entscheidung, eine Immobilie in Italien zu verkaufen, bedeutet, dass der Verkäufer bestimmte Steuern zahlen muss, die je nachdem, ob es sich um einen Hauptwohnsitz oder einen Zweitwohnsitz handelt, und je nach Anzahl der Jahre seit dem Kauf unterschiedlich geregelt sind. In einigen Fällen ist die Zahlung von Steuern beim Immobilienverkauf in Italien nicht obligatorisch, wie wir später sehen werden.

Im Allgemeinen gibt es zwei Möglichkeiten, die der Verkäufer wählen kann, um die Steuern für den Verkauf seiner Immobilie korrekt zu entrichten, nämlich:

• allgemeine Steuerregelung
• Ersatzsteuer

Bei der allgemeinen Steuerregelung kann der Verkäufer die Steuern für den Verkauf der Immobilie anhand der üblichen IRPEF-Einkommensteuersätze berechnen, die für natürliche Personen in verschiedene Steuerklassen unterteilt sind. Dies bedeutet, dass der durch den Verkauf der Immobilie erzielte Veräußerungsgewinn, also der Gewinn des Eigentümers, direkt in der Steuererklärung besteuert wird, indem der Veräußerungsgewinn unter „sonstige Einkünfte“ eingetragen wird. Die Steuerklassen mit den entsprechenden Steuersätzen lauten wie folgt:

• für Gewinne kleiner oder gleich 15.000 € beträgt der Satz 23 %
• für Gewinne zwischen 15.001 € und 28.000 € beträgt der Satz 27 %
• für Gewinne zwischen 28.001 € und 55.000 € beträgt der Satz 38 %
• für Gewinne zwischen 55.001 € und 75.000 € beträgt der Satz 41 %
• für Gewinne über 75.001 € beträgt der Satz 43 %

Die Ersatzsteuer hingegen sieht eine gesonderte Besteuerung des Verkaufs der Immobilie zu einem Satz von 26 % vor. Für die Beantragung der Ersatzsteuer ist eine notarielle Urkunde erforderlich, für die beim Finanzamt im Zuge der Bearbeitung der Unterlagen für den Immobilienverkauf zusätzliche Steuern anfallen können.

Wann müssen beim Immobilienverkauf in Italien Steuern gezahlt werden?

Bei der Besteuerung des Immobilienverkaufs ist zu unterscheiden zwischen:

• dem Verkauf der Immobilie bevor 5 Jahre seit dem Kauf vergangen sind
• dem Verkauf der Immobilie nachdem 5 Jahre seit dem Kauf vergangen sind.

Im ersten Fall ist die Zahlung von Steuern beim Verkauf der Immobilie obligatorisch. Der Grund, warum beim Verkauf einer Immobilie in diesem Fall Steuern zu zahlen sind, liegt in der Gefahr eines übermäßigen Gewinns aus dem Veräußerungsgewinn. Beabsichtigt der Eigentümer, aus dem Verkauf einen Gewinn zu erzielen, wird der Gewinn besteuert.

Im zweiten Fall, wenn der verkaufswillige Eigentümer die Immobilie länger als fünf Jahre besessen hat, ist er von der Steuer befreit. Neben dieser Möglichkeit gibt es weitere Umstände, unter denen der Verkauf der Immobilie nicht versteuert werden muss, wie zum Beispiel:

• wenn der Eigentümer das Eigentum durch Erbschaft erworben hat
• wenn der Eigentümer das Eigentum durch Schenkung erworben hat
• wenn der Eigentümer die Immobilie, die er verkaufen möchte, für mehr als die Hälfte der Zeit ab dem Kaufdatum bewohnt hat.

Daher wird die Steuerpflicht beim Verkauf der Immobilie anhand mehrerer Kriterien bestimmt, wie z. B. der seit dem Kaufdatum verstrichenen Zeit, der Art des Erwerbs der Immobilie und der Person, die die Immobilie bewohnt hat.

Steuern beim Verkauf eines Hauptwohnsitzes

Die Steuern beim Verkauf der Immobilie werden danach unterschieden, ob es sich um einen Hauptwohnsitz oder einen Zweit- oder Ferienwohnsitz handelt. Die Steuern beim Verkauf eines Hauptwohnsitzes hängen davon ab, wann das Haus verkauft wird. Im Speziellen:

• Wenn der Verkauf nach Ablauf von 5 Jahren seit dem Kauf erfolgt, ist der Eigentümer von der Zahlung der Umsatzsteuer für die Immobilie befreit.
• Wenn der Verkauf vor Ablauf von 5 Jahren seit dem Kauf erfolgt, ist die Grunderwerbssteuer auf den Veräußerungsgewinn obligatorisch, es sei denn, es handelt sich um eine Immobilie, in der der Eigentümer die meisten Jahre gewohnt hat oder der Eigentümer hat das Haus durch Schenkung oder durch Erbschaft erhalten.

Hat der Eigentümer zum Zeitpunkt des Kaufs von der Erstwohnungszulage profitiert, führt der durch den Verkauf vor Ablauf von fünf Jahren erzielte Veräußerungsgewinn dazu, dass der Vorteil durch die Zahlung der Erstwohnsitzsteuer verloren geht.

Die Steuern für den Verkauf von Immobilien zwischen Privatpersonen, d. h. die Kosten für die Eintragung und den Notar, umfassen eine Eintragungssteuer in Höhe von 2 % des Kaufpreises oder des Katasterwerts sowie eine Hypothekensteuer von 50 € und eine Katastersteuer in gleicher Höhe. Diese Kosten können zwischen dem alten und dem neuen Eigentümer der Immobilie aufgeteilt werden.

Fällige Steuern auf Zweitwohnsitze in Italien

Nach einem ähnlichen Mechanismus wie beim Hauptwohnsitz unterliegt der Verkauf eines Zweitwohnsitzes nach 5 Jahren keiner Steuerpflicht und umgekehrt ist der Verkauf eines Zweitwohnsitzes vor Ablauf der 5 Jahre mit der Zahlung von Verkaufssteuern verbunden.

Wenn der Verkauf des Zweitwohnsitzes vor Ablauf von 5 Jahren seit dem Erwerb zu einem Veräußerungsgewinn führt, hängt die Höhe der Zweitwohnsitzsteuer immer von der gewählten Besteuerungsregelung ab, der allgemeinen Steuerregelung oder der Ersatzsteuer.

Die Steuern auf den Verkauf von Immobilien zwischen Privatpersonen, im Falle des Erwerbs von Zweitwohnungen, die von Steuervergünstigungen ausgenommen sind, beinhalten die Zahlung einer Registrierungssteuer in Höhe von 9 % des Kaufpreises oder des Katasterwerts sowie der Hypotheken- und Katastersteuer in Höhe von insgesamt 100 Euro. Auch hier können die Kosten zwischen dem alten und dem neuen Eigentümer der Immobilie aufgeteilt werden.

Wie funktioniert die Verkaufssteuer auf geerbte Immobilien in Italien?

Für den Verkauf einer geerbten Immobilie in Italien gelten ganz andere Regeln für die Berechnung der Steuern. Als Erstes muss also die Erbschaftserklärung abgegeben werden. Im Gegensatz zu den oben analysierten Fällen muss beim Verkauf einer geerbten Immobilie vor Ablauf von 5 Jahren keine Umsatzsteuer gezahlt werden.

Im umgekehrten Fall, also nach Ablauf der 5 Jahre, muss auf die geerbte Immobilie Umsatzsteuer gezahlt werden. Die Steuerbemessungsgrundlage kann jedoch nach der Preis-Wert-Methode berechnet werden. Mit anderen Worten: Um herauszufinden, wie viel der Verkauf einer geerbten Immobilie kostet, muss zwischen dem Zeitpunkt des Verkaufs und der Erbschaftserklärung unterschieden werden.