Impuestos que se pagan al vender una propiedad en Italia

Si estás planeando vender una propiedad en Italia, lidiar con los trámites burocráticos y los impuestos correspondientes puede volverse bastante complejo. Por esta razón, hemos elaborado esta práctica guía y así ayudarte a ahorrar tiempo y comprender mejor cómo funciona la fiscalidad inmobiliaria en Italia, e incluso, en qué casos podrías estar exento del pago, lo que se añade al coste total de vender una propiedad en Italia. Esto es todo lo que necesitas saber sobre los impuestos al vender una propiedad en Italia.

Cómo se tributa al vender una casa en Italia

Decidir vender una propiedad en Italia significa que el vendedor tiene que pagar ciertos impuestos, que se regulan de manera diferente según se trate de una residencia principal o de una segunda residencia y del número de años desde la compra. El pago de impuestos sobre la venta de la casa no es obligatorio en algunos casos en Italia, como veremos más adelante.

En general, existen dos opciones entre las que el vendedor puede elegir para pagar de forma correcta los impuestos por la venta de la casa, concretamente:

• El régimen de tributación ordinaria
• Impuesto sustitutivo.

La tributación ordinaria permite al vendedor calcular los impuestos por la venta del inmueble a través de los tipos comunes del IRPEF, divididos en tramos para personas físicas. Esto significa que la plusvalía generada por la venta del inmueble, es decir, la ganancia obtenida por el propietario, se grava directamente en la declaración de la renta consignando la plusvalía en "ingresos varios". Los tramos impositivos, con los tipos correspondientes, son los siguientes:

• Para beneficios inferiores o iguales a 15.000 €, el tipo se fija en el 23%
• Para beneficios entre 15.001€ y 28.000€, el tipo es del 27%
• Para beneficios entre 28.001€ y 55.000€, la tasa es del 38%
• Para beneficios entre 55.001€ y 75.000€, la tasa es del 41%
• Para beneficios superiores a 75.001 €, la tasa es del 43%

El impuesto sustitutivo, por su parte, prevé una tributación separada por la venta de la vivienda a un tipo del 26%. Para aplicar el impuesto sustitutivo se necesita un acta notarial, por la que pueden cobrarse impuestos adicionales en Hacienda en el curso de la tramitación de los trámites para la venta de la vivienda.

¿Cuándo tienes que pagar impuestos por la venta de tu casa en Italia?

Cuando se trata de impuestos sobre la venta de una casa, es necesario hacer una distinción importante entre:

• La venta de la casa antes de que hayan pasado 5 años desde la compra
• La venta de la casa después de 5 años de la compra

En el primer caso, el pago de impuestos sobre la venta de la propiedad es obligatorio. La razón por la cual se requiere el pago de impuestos sobre la venta de una propiedad en este caso se refiere al riesgo de exceso de ganancia de la ganancia de capital. Si el propietario tiene la intención de obtener ganancias de la venta, se grava el impuesto sobre la ganancia.

En el segundo caso, si el propietario que pretende vender ha sido propietario del inmueble durante más de cinco años, está exento del pago del impuesto. Además de esta eventualidad, existen otras circunstancias en las que no es necesario tributar por la venta de la vivienda, como son:

• Cuando el propietario ha adquirido el inmueble por herencia
• Cuando el dueño ha adquirido la propiedad por donación
• Cuando el propietario haya fijado su residencia en el inmueble que desea vender durante más de la mitad del tiempo desde la fecha de compra

Por lo tanto, la obligación de pagar impuestos por la venta de la propiedad se determina en base a varios criterios, como el tiempo transcurrido desde la fecha de compra, el método de compra de la propiedad y la persona que ha vivido en la propiedad.

Impuestos a pagar por la venta de una residencia principal

Los impuestos sobre la venta de la propiedad se distinguen según se trate de una residencia principal o de una segunda o de vacaciones. Los impuestos sobre la venta de una residencia principal dependen de cuándo se vende la casa. Específicamente:

• Si la venta se produce después de transcurridos 5 años desde la compra, el propietario está exento de pagar el impuesto sobre la venta de la propiedad
• Si la venta se produce antes de que hayan transcurrido 5 años desde la compra, es obligatorio pagar el impuesto sobre la plusvalía, a menos que se trate de una vivienda en la que el propietario haya residido la mayor parte de los años o si la ha recibido como regalo o por herencia.

Además, si en el momento de la compra el propietario se ha beneficiado de las deducciones por primera vivienda, la plusvalía generada por la venta antes de que hayan transcurrido 5 años da lugar a la pérdida del beneficio mediante el pago del impuesto sobre la venta de la primera vivienda.

Los impuestos sobre la compraventa de bienes inmuebles entre particulares, es decir, los gastos de registro y notaría, conllevan el pago de un impuesto de registro del 2% del precio de compra o valor catastral, así como un impuesto sobre la hipoteca de 50€ y un impuesto catastral del mismo valor. Estos costes se pueden dividir entre el antiguo y el nuevo propietario de la vivienda.

Impuestos por segundas residencias en Italia

Según un mecanismo similar al de la residencia principal, la venta de una segunda residencia después de 5 años no está sujeta a la obligación de pagar impuestos y, a la inversa, la venta de una segunda residencia antes de 5 años conlleva el pago de impuestos por la venta de la vivienda.

Si la venta de la segunda vivienda se produce antes de que hayan transcurrido 5 años desde la compra da lugar a una plusvalía, la cuantía del impuesto sobre las ventas de segunda vivienda depende siempre del régimen de tributación elegido, tributación ordinaria o impuesto sustitutivo.

Los impuestos sobre la compraventa de bienes inmuebles entre particulares, en el caso de la adquisición de segundas residencias exentas de ventajas fiscales, supone el pago de un impuesto de registro del 9% sobre el precio de compra o valor catastral así como el impuesto hipotecario y catastral de un valor total de 100 euros. Nuevamente, los costes se pueden dividir entre el antiguo y el nuevo dueño de la propiedad.

¿Cómo funcionan los impuestos sobre las ventas de propiedades heredadas en Italia?

Las normas son significativamente diferentes cuando se trata de calcular los impuestos para vender una casa heredada en Italia. Así que lo primero que hay que hacer es proceder a la declaración de herederos. A diferencia de los casos analizados anteriormente, la venta de una propiedad heredada antes de los 5 años no requiere el pago del impuesto sobre las ventas.

En el caso contrario, es decir, transcurridos los 5 años, hay que pagar el impuesto sobre la venta de la vivienda heredada. Sin embargo, la base imponible puede calcularse utilizando el método precio-valor. En otras palabras, para saber cuánto cuesta vender una casa heredada, es necesario distinguir entre el momento de la venta y el de la declaración de herederos.