Pagar tu hipoteca anticipadamente: ¿Cuándo merece la pena?

Pagar tu hipoteca antes de su vencimiento tiene sus pros y sus contras. Pero si las ventajas superan a las desventajas depende de cuándo lo hagas: hay un momento en el que es mejor hacerlo y otro en el que no merece la pena. Vamos a ver cuándo es el momento correcto, cómo solicitar el pago anticipado del préstamo y qué factores se deben tener en cuenta al tratar de determinar si esta es una buena opción para ti.

¿Qué es el reembolso anticipado de un préstamo?

La amortización anticipada de un préstamo significa amortizar el préstamo contraído para la compra de la vivienda antes del vencimiento natural del plazo de amortización. Esta es una opción que nos evita tener que pagar las cuotas entre el reembolso y la fecha límite, y generalmente se hace posible cuando obtenemos una suma de dinero que se puede utilizar para cancelar la deuda de una sola vez. La amortización anticipada, parcial o total, está prevista en el artículo 40 párrafo 1 de la Ley de Consolidación Bancaria, que establece que "los deudores tienen derecho a cancelar su deuda por adelantado, total o parcialmente, pagando al banco exclusivamente una tarifa todo incluido por la rescisión establecida contractualmente".

Cómo pagar una hipoteca

• Amortización total del préstamo

La hipoteca puede ser devuelta en parte o en su totalidad. En este caso, y si el préstamo se suscribió antes del 2 de abril de 2007, hay que añadir a la suma los gastos administrativos, los intereses calculados entre la última cuota pagada y el pago del importe total, así como las penalizaciones.

• Amortización parcial del préstamo

La amortización parcial del préstamo, en cambio, consiste en pagar al banco solo una parte de la deuda residual, con el objetivo de reducir futuras cuotas o acortar la duración total del plazo de amortización. En caso de sanción (para hipotecas anteriores a abril de 2007), se calcula únicamente sobre el importe parcial devuelto.

Cálculo de amortización anticipada del préstamo

Cuando el préstamo se rescinde anticipadamente, es al banco al que se le debe solicitar que calcule el importe a reembolsar hasta la fecha elegida. Cualquier coste se añadirá al capital residual, ya disponible en el cuadro de amortización, con la suma de los intereses diarios devengados.

Cómo solicitar la amortización anticipada del préstamo

Para solicitar a tu banco la amortización anticipada del préstamo, debes enviar a tu banco una carta certificada con acuse de recibo, informándole de tu solicitud y pidiéndole que calcule la cantidad exacta a pagar. El formulario de solicitud está disponible en el banco y debe devolverse junto con una copia de un documento de identidad y una del código fiscal. En el caso de una hipoteca contratada antes de abril de 2007, también debe adjuntarse una declaración jurada, que es necesaria para aplicar las sanciones reducidas previstas en la Ley Bersani. El banco emitirá la documentación correspondiente en un plazo de treinta días tras realizar todas las comprobaciones necesarias.

Hipoteca: ¿Cuándo merece la pena cancelarla?

Para comprender si tiene sentido cancelar el préstamo, parcial o totalmente, primero debes tener claro cuál es el motivo por el que quieres pagarlo anticipadamente y cuál es tu capacidad financiera para hacerlo. Para liquidar el préstamo, primero debes tener disponible la cantidad necesaria para hacerlo. Pero también hay otros factores a considerar:

• Qué objetivo: cancelar el préstamo significa evitar que se acumulen nuevos intereses que se sumen a la devolución de la suma, o reducir la carga de las cuotas futuras.
• Número de cuotas restantes: el progreso del préstamo es un factor importante para comprender si el reembolso anticipado es sensato o no. Si el préstamo ya está cerca de su vencimiento, no es particularmente beneficioso cancelarlo anticipadamente, mientras que podría ser más beneficioso, incluso si requiere mayores medios, cancelarlo al comienzo del plan de pago.
• Intereses a la francesa: respecto al punto anterior, si el préstamo utiliza un plan de amortización denominado "estilo francés", al inicio del plazo de amortización tendrás que devolver una cantidad de interés mayor que el principal, hacia el final del período, en cambio, habrá una mayor porción de capital residual y menos intereses. Por lo tanto, si deseas reducir la cantidad de intereses a reembolsar, el mejor momento para cancelar el préstamo es al comienzo del período de reembolso.
• Rentabilidad implícita: Si quieres amortizar tu hipoteca antes de tiempo, también existe la disyuntiva de invertir el dinero para amortizar la hipoteca o buscar otro tipo de rentabilidad, por ejemplo, comprando valores o similares. Si la inversión de esta suma rinde menos que los intereses ahorrados por el reembolso anticipado de la hipoteca, entonces es mejor utilizarla de esta última manera.
• Factor psicológico: Además de la cuestión puramente económica, existe la posibilidad de que psicológicamente no puedas soportar tener que cargar con una deuda que va a durar muchos años y, por tanto, quieras saldarla lo antes posible. Si este es el caso, en cuanto tengas una suma extra, es probable que inviertas para amortizar la hipoteca, liberándote así de la obligación de cuotas y finalmente disfrutando de la plena propiedad de tu vivienda.
• Tipo Euribor: en el caso de una hipoteca a tipo variable, para saber si es un buen momento para amortizar el préstamo, también es fundamental vigilar el Euribor, en particular el tipo a tres meses, que es la base de cálculo de los intereses de las hipotecas a tipo variable en Italia. Por el momento, el tipo se encuentra en su punto más bajo, aunque recientemente ha habido algunos indicios de que podría aumentar, no se espera que esta subida se produzca antes de la segunda mitad de 2022. Por lo tanto, puede valer la pena liquidar la hipoteca antes de que el tipo vuelva a subir para evitar que los intereses sean más altos.

Amortización anticipada del préstamo: costes y sanciones

Con la ley Bersani (decreto nº 7/2007, convertido en ley nº 40/2007), la amortización anticipada del préstamo no conlleva ninguna penalización. Sin embargo, es necesario hacer algunas distinciones. Si se contrató un préstamo después del 2 de febrero de 2007, el momento de la entrada en vigor de la Ley Bersani, no se aplicará ninguna sanción por su reembolso anticipado. Sin embargo, dado que la extinción de una hipoteca antes de su vencimiento disminuye los intereses cobrados por los bancos, que aún quieren obtener alguna compensación, a veces se permite por contrato la amortización anticipada sólo después de que haya transcurrido un determinado número de meses (por ejemplo, 18).

Para las hipotecas contratadas antes de abril de 2007, la Ley Bersani introdujo penalizaciones reducidas en caso de amortización anticipada, además establece límites que el prestatario tiene derecho a solicitar que se respeten, sin que el banco pueda oponerse a ellos.

Los límites máximos aplicables de las sanciones para hipotecas antes de abril de 2007 reembolsadas anticipadamente son:

• Para hipotecas de tasa variable:

1. En caso de extinción antes del tercer al último año desde el vencimiento: 0,5%
2. En caso de extinción en el tercer año pasado: 0,2%
3. En caso de extinción en los dos últimos años: 0%.
4. Si la sanción del contrato de préstamo es igual o superior al máximo permitido, hay una reducción del 0,2%

• Para hipotecas a tipo fijo

En el caso de hipotecas suscritas a partir del 1 de enero de 2001:

1. Liquidación en la primera mitad del período de amortización: 1,9%
2. Liquidación en la segunda mitad del período de amortización: 1,5%
3. En el tercero del año pasado: 0,2%
4. En los últimos dos años: 0%

También en este caso, se aplican reducciones:

• igual al 0,25% si la penalización del contrato es igual o superior al 1,25%
• igual al 0,15% si la penalización del contrato es inferior al 1,25%.