¿Puedo vender mi propiedad en Italia si está alquilada?

Tengo una casa en Italia que está alquila, pero quiero venderla para tener mayor liquidez y así realizar una nueva inversión. ¿Puedo hacerlo? Esta es una preocupación común, y no es inusual que los propietarios, particularmente los propietarios extranjeros de propiedades en Italia, no estén seguros de las leyes y las mejores prácticas en esta situación. Sin embargo, estamos aquí para explicarlo.

La perspectiva de los compradores: pros y contras de comprar una casa con un inquilino

Lo primero es lo primero: vender una casa que ya ha sido alquilada por un inquilino es posible sin restricciones, e incluso podría agregar valor a la propiedad, ya que el comprador, asumiendo que no tiene la intención de vivir en la casa, también lo sería asegurar una fuente de ingresos preexistente junto con las cuatro paredes que están comprando. Para muchos compradores potenciales, esto es lo que representa una propiedad que ya tiene un inquilino, ya que siempre que sea un inquilino honesto, recibirán pagos del alquiler regularmente.

Por lo tanto, el valor de una casa con un inquilino podría exceder potencialmente el valor de mercado de la propiedad en sí. Sin embargo, es más probable que la presencia de un inquilino realmente deprecie su valor. Hay que tener en cuenta que el comprador no tiene la más mínima garantía de que incluso el inquilino más honesto no dejará un día de hacer pagos regulares por cualquier motivo. Además, hay que considerar el tipo y la duración de su arrendamiento, que podría ser tal que retrase demasiado el disfrute de la casa por parte del nuevo propietario si está obligado a mantenerla. Por último, comprar una casa que ya ha sido alquilada podría conllevar la pérdida de la deducción por primera vivienda.

Por qué está en riesgo la deducción por primera vivienda si la casa ya está alquilada

Desde el punto de vista del comprador, de hecho, si el inquilino no desaloja la casa en un plazo de 18 meses, el comprador puede perder el derecho a beneficiarse de las exenciones fiscales vinculadas a la primera vivienda. Este no es el caso de todos los compradores, pero podría reducir significativamente el número de partes interesadas en comprar tu propiedad. Para que una casa sea considerada como "residencia principal", es necesario que el comprador la convierta en su residencia dentro de los 18 meses posteriores a la recepción de la escritura. Si al final de esos 18 meses la residencia está en posesión del inquilino existente, es probable que la deducción por primera vivienda caduque para el nuevo propietario. Esto no es una ventaja para ti si eres el propietario de la propiedad alquilada y deseas venderla. Por lo tanto, el mejor consejo es esperar para vender tu propiedad hasta que el vencimiento del contrato de arrendamiento sea inferior a 18 meses, con el fin de facilitar la búsqueda de nuevos compradores.

Hay que decir que, a pesar de la garantía del vendedor de que el inquilino desocupará el piso dentro de los fatídicos 18 meses, si esto no ocurre se produce la pérdida de la deducción por primera vivienda de todos modos. De hecho, el Tribunal de Apelaciones ha dictaminado (ord. De la Cámara n. ° 4591/18 de 28.02.2018) que la única razón por la que el comprador puede retrasar la transferencia de residencia sin perder las primeras prestaciones de vivienda es la "fuerza mayor", es decir, un evento inevitable e imprevisible. Según la Corte de Apelaciones, comprar una casa que ya ha sido alquilada crea un riesgo que es, en cierta medida, previsible y requiere cautela.

Si se añade la molestia de tener que gestionar un posible procedimiento de desalojo en el futuro, lo que ciertamente no es un incentivo para ningún comprador potencial, la conclusión es simple; si tienes la intención de vender una casa con un inquilino viviendo en la misma, debes evitar vendérsela a compradores que puedan necesitarla inmediatamente para vivir (como una pareja joven). En cambio, es mejor vender una propiedad en esta situación a alguien que quiere inquilinos en la propiedad, generalmente alguien que busca comprar una casa con fines de inversión.

Comprar una casa con un inquilino: ¿Cuáles son las posibles garantías?

Si un comprador quiere comprar la casa que ya está alquilada, pero también quiere protegerse de posibles riesgos, puede optar por una cláusula de rescisión incluida en el contrato en caso de que el inquilino no se mude a tiempo, o al menos en una fecha claramente establecida, a pesar de las promesas del vendedor. El Tribunal de Nápoles (sentencia en el asunto registrado con el número RG 340/2008) ha dictaminado que dicha cláusula es totalmente legítima y ventajosa tanto para el comprador, que queda así protegido, como para el vendedor, que tiene garantizada otra oportunidad de vender su piso en caso de que esta venta no se materialice como consecuencia del arrendamiento.