Mitä tarkoittaa subentro ja mihin sitä käytetään

Alkuperäisen italialaisen artikkelin kirjoitti condominioweb

Italiassa, toisin kuin Espanjassa, vuokrasopimuksen laatijat voidaan korvata tarpeen vaatiessa ilman irtisanomista tai uuden sopimuksen tekemistä. Toisin sanoen, vakiintuneissa olosuhteissa vuokralaisen tai vuokranantajan nimi voidaan vaihtaa sopimuksessa. Tätä kutsutaan Italiassa subentroksi. Seuraavaksi selitämme miten se toimii käytännössä, mitkä ehdot on täytettävä, ja mitkä ovat taloudelliseet velvoitteet tähän liittyen.

Sanan subentro tarkoitus

Italian sanakirja määrittelee subentron ”kontrollin ottamisena”, eli ”toisen henkilön paikkaan astumisena, joka tapahtuu välittömästi tai korvaa sen”.

Vuokrasopimuksessa tämä tarkoittaa vuokralaisen tai vuokranantajan tilalle astumista.

Henkilöiden vaihdosta voidaan sopia vuokrasopimuksessa molempien osapuolten tahdolla tai lain päätöksellä. Katsotaanpa tätä lähemmin.

Omistajan asema

On olemassa erilaisia tapauksia, joissa vuokranantajan nimi voidaan korvata vuokrasopimuksessa:

1. Sopimuksen kohteena olevan kiinteistön myynti. Jos vuokranantaja siirtää kiinteistönsä kolmannelle osapuolelle, ostajalla, joka on tietoinen vuokrauksen sen hetkisestä tilanteesta, hänellä on velvollisuus ottaa vuokralainen huomioon, siviililain 1602 pykälän mukaisesti
2. Omistajan kuolema. Laki ei määritä tarkasti tätä tilannetta. Kuitenkin korkeimman oikeuden tulkinnan mukaan vuokranantajan kuolema tarkoittaa vain subjektiivista muutosta sopimukseen, perinnöllisten ottamalla haltuun vuokranantajan omaisuuden ja velvollisuudet.
3. Yrityksen myynti. On mahdollista siirtää vuokrasopimus osana yrityksen myyntiä ja sopimukset ovat seurausta myydyn yrityksen liiketoiminnasta.

Vuokralaisen asema

Vuokralaisen korvaaminen sopimuksessa on myös hyvin yleinen tapaus joka voi ilmetä seuraavissa tilanteissa:

1. Vuokralaisen kuolema. Tässä tilanteessa aviopuoliso (tai rekisteröidyn parisuhteen puoliso), perilliset, vanhemmat tai muut perheenjäsenet voivat korvata vuokralaisen.

2. Erot ja avioerot. Tuomari voi määrittää oikeuden jatkaa asumista perheen kodissa puolisolle, jonka nimi ei ole sopimuksessa.

3. Sopimuksen tekeminen. Vuokralaisen muutos vuokranantajan suostumuksella ja lain määräysten mukaisesti.

Näissä kahdessa ensimmäisessä tapauksessa sopimuksen osapuolet korvataan painavien syiden vuoksi, jotka tekevät kyseisessä paikassa asumisen mahdottomaksi.

Subentroon liittyvät verovelvoitteet

Asumiseen tarkoitettujen asuntojen on oltava rekisteröityjä, kelvottomuuden seuraamuksena, kolmenkymmenen päivän kuluessa sopimuksen allekirjoittamisesta, jotta kaikki rekisteröintiverot voidaan maksaa.

Mitä on tehtävä subentron tapauksessa?

Agenzia delle Entraten nettisivujen mukaan, vuokrasopimuksen vapaaehtoisessa korvaamisessa sekä vuokranantajan, että vuokralaisen on maksettava rekisteröintivero:

• 67 euron kiinteä summa, sopimuksista ilman corrispettivoa (lisäkorvaus alkuperäisen sopimuksen ulkopuolella)
• Vero joka on noin 2 % sovitusta hinnasta (vähintään 67e), mikäli kyseessä on sopimus corrispettivolla

Kuten myös vuokrausten tapauksissa, subentro on rekisteröitävä siihen toimistoon jonne ensimmäinen sopimus rekisteröitiin 30 päivän kuluessa sopimuksen muuttamisesta.